Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

Innymi słowy, niezależnie od tego jaki jest status lokali w budynku, od momentu ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej żaden z właścicieli, z racji samego tylko prawa własności, nie ma praw do reprezentacji interesów wspólnoty.

„Interes budynku” w relacjach zewnętrznych 

Właściciele poszczególnych lokali nie mogą reprezentować praw wspólnoty mieszkaniowej, gdyż ta ma odrębną podmiotowość. Na stosunki administracyjne przekłada się to tak, że w postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich nieruchomości stronami nie będą właściciele poszczególnych lokali w budynku, a wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, którą oni z mocy prawa tworzą i która reprezentuje ich interesy w zakresie dotyczącym części wspólnych obiektu.

Dopuszcza się niekiedy w sprawach sąsiedzkich (takich jak postępowania o ustalenie warunków zabudowy, czy o udzielenie pozwolenia na budowę) możliwość występowania właścicieli poszczególnych lokali samodzielnie i we własnym interesie. Są to jednak sytuacje wyjątkowe i dotyczą z reguły sytuacji, gdy następuje jednoznaczne, zindywidualizowane oddziaływanie inwestycji projektowanej w sąsiedztwie na konkretny lokal, prowadzące do naruszenia prawa.

Na przykład, stroną w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może być właściciel lokalu, jeżeli projektowane w sąsiedztwie zamierzenie prowadziłoby do ponadnormatywnego zacienienia okna w jego pomieszczeniu, pozbawienia dopływu światła słonecznego, albo wręcz do zabudowy ściany z oknem.

Cechą wyróżniającą interes prawny jest to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i obiektywnie sprawdzalny, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami stosowania danego przepisu prawa powszechnie obowiązującego. Interes prawny nie jest zatem dany raz na zawsze i w związku z tym może podlegać zmianom w czasie.

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej (także członków spółdzielni mieszkaniowych), reprezentowane są przez właściwy zarząd, chyba że właściciel indywidualnie określonego lokalu wykaże swój własny interes prawny, podlegający ochronie i w istocie związany z własnością jego lokalu. Nie jest taką okolicznością to, że właściciel kupił lokal mieszkalny z określonym planem zagospodarowania terenu, który po oddaniu inwestycji do użytku uległ zmianie, która w jego ocenie jest niekorzystna.

Wszelkie uwagi bądź zastrzeżenia, dotyczące dysponowania nieruchomością wspólną, wykonywane przez zarząd wspólnoty właściciel lokalu winien realizować w ramach przysługującego mu prawa głosu na zebraniu członków wspólnoty.

Dla uzyskania przymiotu strony przez właściciela lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, konieczne jest wykazanie, że zamierzona inwestycja będzie oddziaływała na taki lokal. Przymiot strony będzie więc przysługiwał właścicielowi konkretnego lokalu pod warunkiem, że wykaże on wpływ tej inwestycji na indywidualne prawa i obowiązki związane z funkcjonowaniem jego lokalu mieszkalnego, w tym na prawo własności.

Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Reprezentacja wspólnoty na zewnątrz

Zgodnie z art. 6 zdanie pierwsze oraz art. 20 ust. 1 i art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, a w stosunkach zewnętrznych, odnoszących się do nieruchomości wspólnej, wspólnotę reprezentuje jej zarząd. W konsekwencji, w sprawach dotyczących tzw. dużej wspólnoty nie działają poszczególni jej członkowie, lecz zarząd, który może samodzielnie działać w sprawach mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu, a w pozostałych sprawach – przekraczających zakres zwykłego zarządu – opiera się na zgodzie właścicieli lokali, wyrażonej w uchwale.

W świetle art. 6 ustawy o własności lokali i art. 28 KPA wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Przepis ten stanowi, iż wspólnota, którą tworzy ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest albo przez zarząd powołany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali jako organ wspólnoty mieszkaniowej albo przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zaś w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu – jako członka wspólnoty mieszkaniowej – jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę, ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy o własności lokali) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

Relacje

W następstwie ustanowienia odrębnej własności lokali, zarówno działka gruntu, na której usytuowany jest budynek, jak i części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokalu, a są niezbędne do korzystania z budynku i lokali stają się – stosownie do dyspozycji art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – współwłasnością wszystkich właścicieli samodzielnych lokali.

Jeśli zatem, jak stanowi art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana – to do zadań wspólnoty mieszkaniowej (działającej przez swój zarząd), a nie do poszczególnych jej członków należy obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego wspólnej nieruchomości, w tym budynku. To wspólnota mieszkaniowa działa w imieniu i na rzecz właścicieli lokali.

Wspólnota mieszkaniowa przed sądem

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Obligowanie właściciela lokalu, którego roszczenia nie są przedmiotem powództwa do współfinansowania kosztów postępowania sądowego, narusza jego interes.

Ograniczenie poczynań wspólnoty mieszkaniowej jedynie do nieruchomości wspólnej, bez możliwości ich poszerzenia o nieruchomości sąsiednie, w wielu przypadkach uniemożliwiałoby ich zaspokojenie.

Tym samym zamiast ułatwiać funkcjonowanie właścicieli lokali, narażałoby ich na utrudnienia i komplikacje, albowiem łączyłoby się z koniecznością zawierania indywidualnych stosunków prawnych w sprawach dotyczących ich wszystkich bądź dużej części.

Należy więc uznać, że wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków. Nie można na wspólnotę mieszkaniową w sposób skuteczny przenieść roszczeń, które służą co prawda właścicielom lokali, ale nie są związane z nieruchomością wspólną, a wyłącznie z lokalem – niezależnie od tego, czy lokal ten ma charakter lokalu mieszkalnego, czy też użytkowego.

Co do zasady – to wspólnota mieszkaniowa, reprezentująca ogół właścicieli wyodrębnionych lokali, posiada przymiot strony w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy w zakresie nieruchomości wspólnej.

Powyższe wynika z ustawowego powierzenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej zadania reprezentacji członków wspólnoty. Jedynie zaś na zasadzie wyjątku przymiot strony postępowania może przysługiwać członkowi wspólnoty. Musi za tym jednak przemawiać jego zindywidualizowany interes wynikający najczęściej z wpływu projektowanego zamierzenia inwestycyjnego na konkretny lokal mieszkalny. Istnienie tego interesu musi zostać przy tym przez niego wykazane.

Za taką okoliczność można uznać sytuację, w której projektowany budynek, przez określone cechy może oddziaływać w ten sposób, iż narusza konkretne uprawnienia wynikające z przepisów prawa materialnego, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu czy korzystaniu z danego lokalu. Bez wykazania tego interesu w powyższy sposób, czy choćby wskazania okoliczności, które na ten interes wskazują, nie można bowiem z góry założyć, że właściciele poszczególnych wyodrębnionych lokali posiadają status strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków w stosunkach cywilnoprawnych, czyli nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu, a więc dla siebie. Przy czym przyjmuje się, że zakres zdolności prawnej wspólnoty jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną. Oznacza to również, że może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład którego mogą wejść prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.

Lokal garażowy

Lokal garażowy stanowi współwłasność poszczególnych osób, pomiędzy którymi doszło do porozumienia co do używania tego lokalu w ten sposób, iż właściciele używają przekazane im stosowne miejsca postojowe oraz współkorzystają z tych części lokalu, które stanowią ciągi komunikacyjne umożliwiające dojazd na poszczególne miejsca postojowe. Pomimo, iż lokal ten używany jest przez znaczną część właścicieli lokali nie staje się on jednak częścią nieruchomości wspólnej.

Pozwolenie na budowę dla wspólnoty

W stosunkach zewnętrznych (np. w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę) odnoszących się do nieruchomości wspólnej, w której ogół współwłaścicieli tworzy wspólnotę, to wspólnota reprezentowana przez zarząd przejmuje część uprawnień jej członków wynikających z prawa własności, a w konsekwencji uzyskuje wyprowadzone z tego prawa uprawnienia procesowe. Oznacza to, że w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę stroną – w warunkach art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2016 r. poz. 290 ze zm.) w przypadku nieruchomości, w której funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa – jest wspólnota, reprezentowana przez zarząd.

Podstawa prawna

1. Art. 6 ustawy o własności lokali 
2. (DzU z 2020 r. poz. 1910 ze zm.)