Finansowanie dłużne nieruchomości

Boom na magazyny trwa 

Według danych Savills, w 2020 roku w Polsce oddano do użytku ok. 2,2 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. We wrześniu odnotowano rekord pod względem wolumenu transakcji kupna-sprzedaży obiektów logistycznych, a po trzech pierwszych kwartałach pod względem najmu (3,7 mln m2).

Prognozy wskazują na dalszy rozwój polskiego rynku magazynowego. Sprzyja temu trend nearshoringu, w który Polska świetnie się wpisuje dzięki centralnemu położeniu na mapie Europy, a także rozwój logistyki ostatniej mili, napędzanej przez sprzedaż internetową i coraz ważniejszej w budowaniu przewagi konkurencyjnej dla wielu firm. W związku z tym banki są i nadal będą zainteresowane finansowaniem centrów logistycznych.

Mieszkania i biurowce z perspektywą

Polski rynek mieszkaniowy okazał się bardziej odporny na recesję, niż się spodziewaliśmy na początku pandemii. Dowodem tego jest wzrost sprzedaży mieszkań w sześciu największych lokalizacjach w kraju. Deweloperzy szybko dopasowali się do nowych warunków, a dodatkowo utrzymuje się zainteresowanie mieszkaniami ze strony inwestorów instytucjonalnych. A zatem banki są nadal zainteresowane finansowaniem inwestycji mieszkaniowych.

Na kredyty mogą też liczyć firmy, które planują inwestować w biurowce. Jednak dopóki sytuacja epidemiczna nie ulegnie znaczącej poprawie, banki będą nadal preferowały projekty z dużym potencjałem. Banki bardziej wnikliwe przyglądają się profilowi najemców kredytowanych nieruchomości – biorą pod uwagę, jakiego rodzaju działalność prowadzi dana firma, w jakim stopniu jej branża jest odporna na kryzys i jakie są długoterminowe perspektywy dla tego rodzaju biznesu. Mile widziane są także dodatkowe gwarancje ze strony inwestora czy projekty w strukturach umożliwiających krzyżowe zabezpieczenie oraz zapewniających zwiększony margines bezpieczeństwa (np. finansowanie zdywersyfikowanych portfeli, wysokie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy, niskie LTV).

W handlu liczy się format

Trudniej jest uzyskać finansowanie dla inwestycji w obiekty handlowe. Pandemia wzmocniła i przyśpieszyła zmiany, które mogliśmy obserwować na rynku tego typu nieruchomości już od kilku lat. Zainteresowanie deweloperów oraz inwestorów tradycyjnymi galeriami handlowymi spadło jeszcze bardziej na korzyść parków handlowych i centrów convenience, zwłaszcza tych z wiodącym udziałem sklepów spożywczych.

Ponadto w okresie spowolnienia gospodarczego rośnie popyt na ofertę dyskontów, które często są najemcami takich obiektów. Z tego względu to właśnie parki handlowe i centra convenience mogą najbardziej liczyć na finansowanie. Należy jednak zaznaczyć, że banki prawdopodobnie jeszcze przez długi czas będą prowadzić restrykcyjną politykę kredytową w odniesieniu do nieruchomości handlowych. 

Hotele niezupełnie bez szans

W ubiegłym roku praktycznie niemożliwe było pozyskanie finansowania na hotele. Sytuacja pewnie się zmieni, jak tylko tego typu obiekty zaczną funkcjonować. Po całym roku siedzenia w domach, Polacy mają duży apetyt na podróżowanie, a ze względów bezpieczeństwa wiele osób postawi zapewne na turystykę krajową. Ponadto przejście na pracę zdalną w wielu firmach będzie się przyczyniało do rozwoju stylu podróżowania zwanego b-leisure (business & leisure). To z kolei stanowi szansę dla hoteli wypoczynkowych, które będą mogły efektywniej funkcjonować poza sezonem. Na popularność nie powinny też w przyszłości narzekać obiekty z zapleczem medycznym i rehabilitacyjnym, pomagające powrócić do zdrowia i równowagi psychicznej osobom dotkniętym skutkami pandemii.

Inwestycje alternatywne coraz bardziej popularne

Na koniec warto zwrócić uwagę także na obiekty typu mixed-use oraz inwestycje alternatywne, np. z segmentu PRS czy akademików. Wielofunkcyjne kompleksy o charakterze miastotwórczym, łączące np. budynek mieszkalny z biurowcem lub aparthotelem, postrzegane są jako przyszłość polskiego rynku nieruchomości. Deweloperzy nie powinni mieć zatem problemu z pozyskiwaniem kredytów na takie projekty. Banki są także skłonne rozmawiać o finansowaniu inwestycji alternatywnych. W tym przypadku kluczowe jest doświadczenie inwestora oraz wyniki osiągane na przestrzeni wielu lat. Dodatkowo preferowane są całe portfele, a nie pojedyncze obiekty.

Źródło: Debt Financing, Hines Polska Sp. z o.o.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!