Czy zakup nieruchomości jest możliwy, gdy w księdze wieczystej figuruje zmarła osoba?

Należy pamiętać, że wpisanie swojego prawa własności do księgi wieczystej przez spadkobierców jest ustawowym obowiązkiem. Mimo tego, często zdarza się, że spadkobiercy tego nie robią i w księdze wieczystej figuruje zmarła osoba. W takim przypadku, niektórzy potencjalni nabywcy nieruchomości mogą obawiać się transakcji. Czy obawy związane z brakiem aktualnego wpisu właściciela są uzasadnione. Zgodnie z przepisami,  osoba zmarła figurująca w księdze wieczystej nie stanowi dużego problemu. Brak aktualnego wpisu właściciela wymusza jednak przedstawienie notariuszowi odpowiednich dokumentów. Dlatego spadkobiercy powinni na bieżąco aktualizować treść księgi wieczystej, zgodnie z obowiązującymi regulacjami. Za brak aktualizacji ksiąg wieczystych sąd może nałożyć na nich karę nawet do 10 000 zł.

Częste braki w aktualizacji ksiąg wieczystych

Warto pamiętać, że notariusz nie może wnioskować o odpowiedni wpis do księgi wieczystej, jeśli został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia. W takiej sytuacji to spadkobierca sam musi złożyć wniosek o dokonanie aktualnego wpisu dotyczącego własności. Własność nieruchomości nie zależy od takiego wpisu, gdyż posiada on jedynie charakter deklaratoryjny. Spadkobiercy powinni jednak szybko złożyć wniosek dotyczący aktualizacji stanu prawnego w dziale drugim księgi wieczystej. To samo należy zrobić w przypadku zmiany właściciela po prawomocnym postanowieniu sądu o nabyciu spadku.

Może Cię zainteresuje: Organy podatkowe blokują prawo do dziedziczenia ulg

Spadkobiercy mogą liczyć na preferencyjną opłatę za wniosek o wpis do księgi wieczystej (150 zł zamiast 200 zł). Kara nakładana na osobę dziedziczącą nieruchomość za brak wpisu w księdze wieczystej może być dużo większa. Artykuł 36 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece określa grzywnę dla spóźnionego właściciela nieruchomości od 500 zł do nawet 10 000 zł. Pozostawienie osoby zmarłej w księdze wieczystej może więc skutkować ogromnymi kosztami.

Istotne wykazanie następstwa prawnego

Według artykułu 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „Wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami”.

Powyższy przepis potwierdza, że zmarły w księdze wieczystej nie stanowi przeszkody dla zakupu nieruchomości. Najważniejszą kwestią jest to, czy sprzedający może wykazać swoje prawo do nieruchomości. Od tego zależy następstwo prawne kupującego, które jest podstawą do ostatecznego wpisu nowego właściciela w dziale drugim. W tym kontekście, warto przywołać artykuł 1027 kodeksu cywilnego. Według niego, spadkobierca względem osoby trzeciej bez roszczeń do dziedziczenia może udowodnić swoje prawo jedynie stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Takie dokumenty są potrzebne do sporządzenia umowy przenoszącej własność. Potencjalny nabywca nieruchomości najprawdopodobniej będzie chciał je zobaczyć przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Przed wizytą u notariusza sprzedający powinien zadbać o oryginał aktu poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. W przypadku małoletnich, ich przedstawiciel ustawowy powinien mieć zgodę sądu na sprzedaż wspólnego majątku.

Nieaktualna księga odstrasza klientów

Pozostawienie osoby zmarłej w księdze wieczystej może odstraszyć część osób potencjalnie zainteresowanych nieruchomością. Zwykle ludzie nie są tak zaznajomieni z meandrami ustaw i kodeksów, jak profesjonaliści. Dlatego dobrze w takiej sytuacji korzystać z porad dobrych pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy potrafią wyjaśnić obowiązujące przepisy i pomóc uzyskać odpowiednie dokumenty. Przed sprzedażą działki, domu czy mieszkania, dobrze jest też uregulować stan prawny i uporządkować dokumenty.

Źrodło: newseriabiznes.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!