Nowa ustawa deweloperska już obowiązuje

Ustawodawca uznał, że obowiązująca dotychczas ustawa, nie chroniła wystarczająco nabywców. W sytuacji, w której deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ogłosił upadłość, klient tracił część środków wpłaconych po zawarciu umowy deweloperskiej. Rachunki zamknięte również nie zapewniały konsumentom całkowitego bezpieczeństwa. Środki zdeponowane na rachunku banku upadłego niezmiennie podlegają ochronie gwarancyjnej przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym wyłącznie do równowartości 100 tys. euro.

Może Cię zainteresuje: Indeksacja cen mieszkań – rozwiązanie na obecne czasy?

Nowe przepisy eliminują ryzyko, również w przypadku nierozpoczęcia lub przerwania procesu budowy, a także nieprzekazania na nabywcę własności nieruchomości w ustalonym w ramach umowy deweloperskiej terminie. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) wymaga od dewelopera odprowadzania składek od każdej wpłaty na otwarty lub zamknięty, mieszkaniowy rachunek powierniczy dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. Ich ostateczną wysokość określi stosowne rozporządzenie, prawdopodobnie będzie ona zależna od rodzaju prowadzonego rachunku powierniczego (w przypadku otwartego nawet 10-krotnie wyższa składka). Rachunek ma być prowadzony do momentu przeniesienia praw własności ostatniej umowy deweloperskiej. DFG gwarantuje całkowity zwrot wpłaconych środków. Co więcej, nabywcy mogą się o nie ubiegać także, gdy zdecydują się rozwiązać umowę z wykonawcą zgodnie z przysługującym do tego prawem, np. w wyniku nieusunięcia w należytym terminie wady lokalu.

Ponadto deweloper jest zobowiązany do przedstawienia m.in. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu lub aktu ustanowienia jego odrębnej własności, zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub dokument zawierający zobowiązanie do jego udzielenia. Dodatkowo projekt prospektu deweloperskiego został uzupełniony o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informację o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Taki prospekt informacyjny otrzymuje nabywca na trwałym nośniku, jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy (rezerwacyjnej lub deweloperskiej). 

Nowe przepisy zapewniają dodatkową ochronę w przypadku braku uznania lub zaniechań w obszarze usuwania wad lokalowych przez dewelopera. Klient ma możliwość odmowy odbioru nieruchomości z uwagi na istotne wady, których uwzględnienia w protokole odmówił wykonawca. 

Obowiązywać będzie również tzw. domniemanie uznania wad. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o ostatecznej decyzji w sprawie wady w ustawowym terminie 14 dni, na korzyść nabywcy przyjmuje się, że została ona uznana. Następnie firma ma obowiązek jej usunięcia w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu. Jeśli przy zachowaniu należytej staranności deweloper nie wywiąże się ze swojego obowiązku, odpowiednio uzasadniając wynikające opóźnienia, ma prawo ustalić w porozumieniu z nabywcą dodatkowy termin. 

Nowa ustawa deweloperska uprawnia właściciela lokalu do usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli nie zrobił on tego w ciągu 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu i nie wywiązał się ze swoich zobowiązań w terminie wyznaczonym przez nabywcę.

Z pewnością zakres przedmiotowy nowej ustawy deweloperskiej jest szerszy niż dotychczas – odnosi się do umów deweloperskich (m.in. rezerwacyjnych), porozumień zawieranych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości, a także umów dotyczących wyodrębnionych lokali z założonymi księgami wieczystymi. Nowe przepisy obejmują zarówno firmy deweloperskie, jak i podmioty prowadzące działalność gospodarczą z zakresu sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. Nowymi regulacjami objęto także lokale użytkowe (komórki lokatorskie czy też miejsca postojowe w hali garażowej) pod warunkiem, że jednocześnie zawierana jest umowa zakupu lokalu mieszkalnego.

Może Ci się spodoba: Czy ustawa deweloperska wpłynie na ceny mieszkań?

Firmy będą mogły funkcjonować według starych przepisów jeszcze przez dwa lata, jeśli sprzedaż nieruchomości w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęła się przed 1 lipca br., stąd też realny wpływ nowej ustawy na branżę będziemy mogli ocenić w długofalowej perspektywie. 

Źródło: Archicom

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!