Właściwość sądu w sprawach związanych z nieruchomościami

Częstokroć podczas zajmowania się nieruchomościami występują sytuacje, w których istnieje konieczność skorzystania z drogi sądowej. Dlatego też warto mieć chociaż ogólną wiedzę o postępowaniu przed sądem. Dobrze byłoby, aby osoby zajmujące się nieruchomościami, nawet nie będące prawnikami, posiadały podstawową wiedzę w tym zakresie, chociażby do jakiego sądu należy kierować sprawy. Wiedza taka pozwala właściwie zabezpieczyć interesy strony, w tym gminy, poprzez odpowiedni wybór sądu. W niektórych przypadkach można bowiem np. samemu wybrać sąd właściwy do rozpoznania sprawy.

W niniejszym tekście omówione będą tylko te podstawowe kwestie, które dotyczą postępowania cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego – KPC (DzU z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.), ustawa ta normuje postępowanie sądowe w sprawach ze stosunków z zakresu prawa cywilnego, rodzinnego i opiekuńczego oraz prawa pracy, jak również w sprawach z zakresu ubezpieczeń społecznych oraz w innych sprawach, do których przepisy KPC stosuje się z mocy ustaw szczególnych (sprawy cywilne). Kodeks postępowania cywilnego nie reguluje takich spraw, które dotyczą nieruchomości, ale z racji swojego charakteru należą do właściwości innych podmiotów, np. spraw o uchylenie decyzji o warunkach zabudowy.

Właściwość rzeczowa

Zasadniczo sprawy wnosi się do sądów rejonowych, które rozpoznają wszystkie sprawy z wyjątkiem spraw, dla których zastrzeżona jest właściwość sądów okręgowych.

Do sądów okręgowych należą natomiast m.in. następujące sprawy:

• prawa niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe oprócz spraw o ustalenie lub zaprzeczenie pochodzenia dziecka, o ustalenie bezskuteczności uznania ojcostwa oraz o rozwiązanie przysposobienia (np. sprawy związane z ochroną dobrego imienia zarządcy nieruchomości),
• ochronę praw autorskich i pokrewnych, jak również dotyczących wynalazków, wzorów użytkowych i przemysłowych, znaków towarowych, oznaczeń geograficznych i topografii układów scalonych oraz o ochronę innych praw na dobrach niematerialnych (np. sprawy dotyczące różnych projektów, czy koncepcji architektoniczno-budowlanych),
• prawa majątkowe, w których wartość przedmiotu sporu przewyższa 75  000  zł, oprócz spraw o alimenty, o naruszenie posiadania, o ustanowienie rozdzielności majątkowej między małżonkami, o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz spraw rozpoznawanych w elektronicznym postępowaniu upominawczym (np. w sprawach o rozliczenie nakładów, których wartość przewyższa 75  000  zł),
• wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale spółdzielni,
• uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej),
• zapobieganie i zwalczanie nieuczciwej konkurencji (np. sprawy związane z wynajmem przez gminę lokali użytkowych, czy działania spółdzielni związane z nadużywaniem pozycji dominującej).

Powyższa właściwość sądu nie ma jednak charakteru absolutnego. Mogą bowiem zdarzyć się takie przypadki, w których przy rozpoznawaniu sprawy w sądzie rejonowym powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości. Wtedy też sąd ten może przekazać sprawę do rozpoznania sądowi okręgowemu. Postanowienie o przekazaniu sprawy wymaga uzasadnienia. Sąd okręgowy może zaś przed pierwszą rozprawą odmówić przyjęcia sprawy do rozpoznania i zwrócić sprawę sądowi rejonowemu, jeżeli uzna, że nie zachodzą poważne wątpliwości. Postanowienie zapada na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów i wymaga uzasadnienia. Ponowne przekazanie tej samej sprawy przez sąd rejonowy nie jest wtedy dopuszczalne.

Właściwość miejscowa

Właściwość ogólna

Zgodnie z tą właściwością powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. Jeżeli pozwany nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, ogólną właściwość oznacza się według miejsca jego pobytu w Polsce, a gdy nie jest ono znane lub nie leży w Polsce – według ostatniego miejsca zamieszkania pozwanego w Polsce. Tak będzie np. w przypadku osób, które wynajmowały od gminy lokal użytkowy, a które nie mieszkały w Polsce, a tylko przyjeżdżały od czasu do czasu dopilnować swoich interesów.

Gdy pozwanym będzie Skarb Państwa powództwo wytacza się według siedziby państwowej jednostki organizacyjnej, z której działalnością wiąże się dochodzone roszczenie, np. według siedziby ministerstwa odpowiedzialnego za dział budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Natomiast, gdy chcemy pozwać np. gminę, spółdzielnię czy wspólnotę mieszkaniową to powództwo wytacza się według miejsca ich siedziby.

Właściwość miejscowa, podobnie jak właściwość rzeczowa, także nie ma charakteru absolutnego. Bywają bowiem takie sprawy, w których powództwo wytoczyć można bądź według przepisów o właściwości ogólnej, bądź przed sąd oznaczony w przepisach o tzw. właściwości przemiennej.

Właściwość przemienna

I tak powództwo o roszczenie alimentacyjne, obejmujące również obowiązek zapewnienia mieszkania, wytoczyć można według miejsca zamieszkania osoby uprawnionej. Powództwo o roszczenie majątkowe przeciwko przedsiębiorcy można wytoczyć przed sąd, w którego okręgu znajduje się zakład główny lub oddział, jeżeli roszczenie pozostaje w związku z działalnością tego zakładu lub oddziału.

Powództwo o zawarcie umowy, np. na dostawę materiałów budowlanych, ustalenie treści tej umowy, o jej zmianę oraz o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwiązanie lub unieważnienie, a także o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy można wytoczyć przed sąd miejsca jej wykonania. W razie wątpliwości miejsce wykonania umowy powinno być stwierdzone dokumentem. „Zgodnie z orzecznictwem, powództwem o wykonanie umowy jest w szczególności powództwo o zapłatę należności lub jej części za towar dostarczony na podstawie zawartej umowy (zob. postanowienie SN z 8 lipca 1981 r., sygn. akt II CZ 87/81, LEX nr 8339), natomiast nie uzasadnia właściwości przemiennej sądu na gruncie art. 34 wytoczenie pozwu o zwrot świadczenia po odstąpieniu przez kupującego od umowy sprzedaży na podstawie rękojmi za wady (zob. postanowienie SN z 21 lutego 1983 r., sygn. akt II CZ 7/83, OSNC 1983, nr  11, poz. 178).”*)

Powództwo o roszczenie z czynu niedozwolonego, np. związanego z uszkodzeniem budowli, wytoczyć można przed sąd, w którego okręgu nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości.

Właściwość wyłączna

Zgodnie z tą właściwością powództwo o własność lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. Jeżeli przedmiotem sporu jest służebność gruntowa, właściwość oznacza się według położenia nieruchomości obciążonej. Właściwość ta rozciąga się także na roszczenia osobiste związane z prawami rzeczowymi i dochodzone łącznie z nimi przeciwko temu samemu pozwanemu. Powództwo z tytułu dziedziczenia, zachowku, jak również z tytułu zapisu, polecenia oraz innych rozrządzeń testamentowych wytacza się natomiast wyłącznie przed sąd ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy, a jeżeli jego miejsca zamieszkania w Polsce nie da się ustalić, przed sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część (np. nieruchomość rolna). Do wyłącznej właściwości należy także powództwo ze stosunku członkostwa spółdzielni mieszkaniowej. Wytacza się je wyłącznie według miejsca jej siedziby.

Właściwość kilku sądów

W przypadkach, w których uzasadniona jest właściwość kilku sądów albo jeżeli powództwo wytacza się przeciwko kilku osobom, dla których według przepisów o właściwości ogólnej właściwe są różne sądy, wybór między tymi sądami należy do powoda. To samo dotyczy przypadku, gdy nieruchomość, której położenie jest podstawą oznaczenia właściwości sądu, jest położona w kilku okręgach sądowych. Jeżeli zaś nie można na podstawie okoliczności sprawy ustalić właściwości miejscowej, Sąd Najwyższy na posiedzeniu niejawnym oznaczy sąd, przed który należy wytoczyć powództwo.

Przeszkoda w rozpoznaniu sprawy

Jednakże bywają też i takie przypadki, w których sąd właściwy nie może rozpoznać sprawy lub podjąć innej czynności z powodu przeszkody. Wtedy też sąd nad nim przełożony wyznaczy na posiedzeniu niejawnym inny sąd. Zauważyć w tym miejscu należy jednak, iż nie ma instytucji wyłączenia sądu. Można domagać się wyłączenia indywidualnego sędziego, dopiero po wyłączeniu wszystkich sędziów danego sądu może być rozważane stosowanie art. 44 KPC (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 22 stycznia 2008 r., sygn. akt II PK 236/07).

Umowa prorogacyjna

Przepisy dopuszczają ponadto sytuację, w której strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu już wynikłego lub sporów mogących w przyszłości wyniknąć z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten będzie wówczas wyłącznie właściwy, jeżeli strony nie postanowiły inaczej lub jeżeli powód nie złożył pozwu w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Strony mogą również ograniczyć umową pisemną prawo wyboru powoda pomiędzy kilku sądami właściwymi dla takich sporów. Strony nie mogą jednak zmieniać w ten sposób właściwości wyłącznej sądów.

*) M.P. Wójcik Komentarz do art.34 Kodeksu postępowania cywilnego Lex 2012

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!