Nabywanie dla wspólnoty terenów przyległych

Przestrzeń niezbędna dla funkcjonowania budynku

Wybudowanie samego budynku na wolnym gruncie nie gwarantuje sprawnego z niego korzystania. Nie wszystkie bowiem budynki zawierają w swojej bryle urządzenia lub pomieszczenia gwarantujące komfortowe z nich korzystanie (np. miejsca postojowe, własne węzły, pomieszczenia na odpady).

Czasem pozostaje także do rozważenia kwestia dojazdu do obiektu lub zagospodarowania terenu wokół niego. Problem ten dotyczy zwłaszcza starszych budynków, powstałych przed wejściem w życie ustawy o własności lokali. Aby rozwiązać taką sytuację, wprowadzono do dwóch ustaw odpowiednie rozwiązanie tego problemu.

Po pierwsze, ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (DzU z 2000 r. nr 6, poz. 70) do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) dodano m.in. art. 209a.

Po drugie, ustawą z dnia 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającą ustawę o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z dnia 2000 r. nr 29, poz. 355) do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) dodano art. 32a.

Przepisy te pozwalają dążyć do sytuacji, w której działka, na której znajduje się budynek wspólnoty, będzie spełniała wymogi przewidziane dla działki budowlanej. Pojęcie działki budowlanej na potrzeby ustawy o gospodarce nieruchomościami zostało zawarte w art. 4 pkt 3a.

Artykuł ten definiuje ją jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych.

Podwójna regulacja

Te poniekąd podwójne uregulowanie nie jest przypadkowe. Art. 32a ustawy o własności lokali, zwanej dalej UWL, reguluje bowiem przede wszystkim kwestie „wewnętrznych” działań wspólnoty mieszkaniowej, która zamierza nabyć nieruchomość przyległą.

Natomiast art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej UGN, reguluje kwestie postępowania Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w tego typu sprawach, a także kwestie związane z ,zewnętrznymi” czynnościami, które może podjąć wspólnota mieszkaniowa.

Uprawnienia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego

Jak już zostało wyżej zaznaczone, postępowanie Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego określone zostało w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie bowiem z jej art. 209a, jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części.

Uprawnienia wspólnot mieszkaniowych

Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali (por. art. 209a ust. 1 UGN).

Zgodnie natomiast z art. 32a UWL, jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, co uniemożliwia prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

• wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
• udzielenia zarządowi lub zarządcy pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Należy podkreślić, iż zarząd lub zarządca może dokonywać tylko czynności zmierzających do samego nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej na podstawie podjętej uchwały. Taką czynnością może być przykładowo umówienie terminu podpisania aktu notarialnego, sporządzenie mapy lub szkicu przyległego terenu czy też zebranie odpowiednich danych do aktu notarialnego.

Samo nabycie nieruchomości przyległej powinno nastąpić natomiast poprzez współdziałanie wszystkich uprawnionych współwłaścieli (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2010 r. sygn. akt. IV CSK 437/09). Art. 21 ust. 3 UWL, który wskazuje, jakich czynności może dokonywać zarząd ze skutkiem wobec właścicieli wszystkich lokali, nie obejmuje spraw związanych z nabyciem przyległych nieruchomości gruntowych.

W praktyce oznacza to, iż wszyscy właściciele lokali powinni łącznie występować z przedmiotowym roszczeniem i wszyscy powinni – odpowiednio do wielkości swojego udziału – nabyć stosowny udział w prawie własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości przyległej. Taki sposób postępowania znajduje potwierdzenie w art. 209a ust. 1 UGN.

W sytuacji braku wymaganej zgody stosuje się art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), który stanowi, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Mówi on ponadto, iż przy braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Jeżeli zaś Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, a nabywane grunty stanowią ich własność, to do aktu notarialnego stają tylko pozostali współwłaściele.

Do wniosku o nabycie przyległego terenu wspólnota powinna załączyć dokument graficzny wskazujący dokładnie, jaką część terenu zamierza nabyć.

Ograniczenia roszczenia

Roszczenia dotyczące nabycia dla wspólnoty terenu niezbędnego do jej prawidłowego funkcjonowania podlegają jednak ograniczeniom. Możemy je podzielić na ograniczenia ze względu na podmiot związany ze sprawą (podmiotowe) i te ze względu na przedmiot sprawy (przedmiotowe).

Ograniczeniem podmiotowym będzie ograniczenie co do podmiotów, w stosunku do których wspólnocie mieszkaniowej przysługuje omawiane roszczenie, czyli do Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego. Nie przysługuje ono natomiast wobec innych podmiotów.

Przykładowo, kiedy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, co uniemożliwia prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, to wspólnota mieszkaniowa nie może żądać nabycia przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie ww. wymogów, jeżeli nieruchomości przyległe stanowią własność prywatną.

Przedmiotowymi ograniczeniami rzeczonych roszczeń będą zaś poniżej opisane sytuacje. Po pierwsze, gdy przez właściwe organy rozpatrywane są wnioski poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości, np. złożone w trybie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (DzU nr 50, poz. 279).

Po drugie, gdy toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, np. trwa postępowania zmierzające do uchylenia decyzji stwierdzającej nabycie z mocy prawa własności nieruchomości przez gminę.

Po trzecie, gdy przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa albo graniczy z tymi nieruchomościami.

Po czwarte zaś, gdy wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

Próbując wskazać na kolejne ograniczenia prawne, które mogą mieć miejsce w tego typu sprawach, należy zwrócić uwagę na problemy z ustaleniem właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Może się bowiem zdarzyć tak, że w odniesieniu do danej nieruchomości lokalowej będzie się toczyło np. postępowanie spadkowe.

W takich sytuacjach nie będzie można wnieść do sądu pozwu w celu realizacji przedmiotowego roszczenia, bowiem nie będzie znany właściciel danego lokalu, a przystąpić do podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości (w udziale) albo ustanowienia użytkowania wieczystego (także w udziale) muszą właściciele wszystkich lokali. Ponadto może się również zdarzyć i tak, że w trakcie postępowania sądowego umrze właściciel danego lokalu i trzeba będzie postępowanie zawiesić do czasu ustalenia jego następców prawnych.

Postępowanie sądowe

W przypadku, gdy którakolwiek ze stron uchyla się od realizacji roszczenia, o którym mowa w art. 209a UGN, pomimo że ma taką możliwość, druga strona może w tym zakresie wystąpić na drogę sądową.

Przy sporządzaniu pozwu w tego typu sprawach należy pamiętać o odpowiednim skonstruowaniu petitum, a także o zawarciu w pozwie oświadczenia powoda, koniecznego do wywołania odpowiedniego skutku prawnego (por. postanowienie SN z dnia 19 czerwca 2002 r., sygn. akt. II CKN 997/00). 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!