100 tys. mieszkań w Warszawie bez prawa do gruntu

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad ustawą przyznającą spółdzielniom roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego i nieodpłatne ustanowienie prawa własności budynków. Dzięki temu, gdy władze miasta odmówią jego ustanowienia, spółdzielnie będą mogły je do tego zmusić. O takie przepisy od lat zabiegają władze warszawskich spółdzielni, ponieważ głównie ich dotyczy problem. 

Ponad 100 tys. mieszkań w 99 spółdzielniach w Warszawie ma nieuregulowany stan prawny. To grunty na starych osiedlach wybudowanych w PRL-u. Rady narodowe, które wtedy wydawały zgody na budowę bloków,  nie dbały zbytnio o formalności i popełniały wiele błędów. Teraz mieszkańcy nie mogą wykupić mieszkań na własność, ani założyć księgi wieczystej, co utrudnia im obrót tymi lokalami oraz zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Spółdzielnie zaś mają olbrzymie problemy m.in. z remontami bloków. Są zmuszone same na siebie donosić do nadzoru budowlanego, żeby wydał nakaz przeprowadzenia remontu.  Od lat walczą też z władzami miasta, którym nie zależy za bardzo na uregulowaniu stanu prawnego. Od spółdzielni żądają one wysokiego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, np. za 5 tys. mkw. terenu, na którym znajduje się przychodnia, 2,8 mln zł miesięcznie.

Projekt ministerstwa nie rozwiąże wszystkich problemów związanych z gruntami na osiedlach i dużo spółdzielni nie ma szans, aby z niego skorzystać. Nie wydaje się też, żeby miasto dobrowolnie ustanawiało użytkowanie wieczyste, co oznacza wieloletnie batalie sądowe.

Rok na roszczenia i wnioski w trybie administracyjnym

Projektu ustawy jeszcze nie ma, informację na jego temat można znaleźć w wykazie prac legislacyjnych. Wynika z niej, że ustawa ma obowiązywać przez rok od daty jej wejścia w życie. Nowe przepisy obejmą grunty z blokami wybudowanymi przed 5 grudnia 1990 r. Spółdzielnie będą mogły występować z roszczeniami do starosty (grunty Skarbu Państwa) lub do wójtów, burmistrzów, prezydentów miasta, zarządów  powiatu albo województwa (gdy właścicielem ziemi jest samorząd). Ustawa dotyczy głównie stolicy, więc roszczeniami zajmie się warszawski ratusz oraz urzędy dzielnicowe.

Może Cię zainteresuje: Czym jest waloryzacja czynszu?

Urzędnicy mają wydawać decyzje. Za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego spółdzielnia zapłaci ratuszowi pierwszą opłatę roczną wynoszącą od 15 do 25 proc. wartości rynkowej, a następnie trzeba będzie regulować roczne opłaty wynoszące 1 proc. wartości nieruchomości. Przeniesienie własności budynków ma być darmowe. 

W projekcie znajdą się również rozwiązania dla spółdzielni, które złożyły już wniosek o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Będą one miały przez 6 miesięcy prawo wyboru administracyjnoprawnej ścieżki realizacji roszczenia w przypadku, gdy w ich sprawach nie było jeszcze  prowadzone postępowanie przed sądem powszechnym lub Sądem Najwyższym.

W propozycji resortu będą też rozwiązania dotyczące gruntów  obciążonych roszczeniami dekretowymi, co jest wielką bolączką spółdzielni. W tym celu ministerstwo chce  zmienić art. 214a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a konkretnie uzupełnić katalog przesłanek odmowy uwzględnienia wniosku dekretowca (jego następcy prawnego) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Chodzi o przypadki, gdy na gruncie stoją bloki z lokalami lokatorskimi lub własnościowymi.

Miasto utrudnia sytuację

Nie wszystkie spółdzielnie skorzystają z projektu i nie dla wszystkich jest on korzystny. Twierdzą, że warszawski ratusz utrudnia wyprostowanie sytuacji prawnej gruntów i żąda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntów. Nowe przepisy trudno będzie zrealizować w praktyce.

Przykładem jest warszawska SBM "Ruda". To teren z ośmioma budynkami mieszkalnymi i jednym administracyjnym o niejasnym stanie prawnym. W 2011 Sąd Rejonowy w Warszawie orzekł zasiedzenie  tych terenów na rzecz spółdzielni, jako posiadacza samoistnego. Od tego czasu trwa postępowanie przed Sądem Okręgowym z wniosku Warszawy i nie wiadomo kiedy się zakończy.

Może Cię zainteresuje: Prawo spółdzielni mieszkaniowej do zrzeczenia się służebności

Miasto zażądało przypozwania spadkobierców byłych właścicieli. To wygodna taktyka, ponieważ "Ruda” nie może skorzystać z noweli kpa przewidującej przedawnienie decyzji w tego rodzaju sprawach. Według prezesa spółdzielni, zasiedzenie dla "Rudy" i innych spółdzielni jest najkorzystniejszą formą uregulowania stanu prawnego nieruchomości, ponieważ jest to nabycie pierwotne, czyli nie obciążone prawami osób trzecich i dotyczyło całej nieruchomości, a nie tylko fragmentów pod budynkami.

Przedstawiciele innych spółdzielni zauważają, że odmowa użytkowania wieczystego gruntów miastu się opłaca, bo dobrze zarabia na spółdzielni. Miesięcznie płacą one ponad 200 tys. zł za bezumowne korzystanie z gruntów. Miasto proponuje tylko dzierżawę, co oznaczałoby, że oprócz tych 200 tys. zł płacić należałoby jeszcze 23 proc. VAT.

Co mówią eksperci prawni?

Zdaniem prawników główną przyczyną braku regulacji stanu prawnego gruntów w Warszawie jest niewywiązanie się z obowiązków narzuconych m.in przez przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym. Na ich podstawie samorząd miał obowiązek ustanowić prawo wieczystego użytkowania, jeżeli spółdzielnie do dnia 31 grudnia 1996 r. wniosły wnioski w tej sprawie. Pomimo ich złożenia  stolica i inne miasta często zasłaniają się roszczeniami byłych właścicieli i nie realizują ww. ustawy.

Powszechną praktyką w spółdzielniach warszawskich, które nie mają uregulowanego stanu prawnego gruntu, są donosy na samych siebie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Powodem jest to, że nie chcą utracić statusu posiadacza samoistnego, gdyż wtedy szanse na zasiedzenie spadają do zera, a stare bloki trzeba remontować.

Opublikowana informacja o projekcie budzi również inne wątpliwości, czy przy zaproponowanym przez ministerstwo zapisie przesłanek przedmiotowych będą mogły skorzystać wszystkie spółdzielnie, które zabudowały grunty będące w ich posiadaniu. Trzeba pamiętać, że zgodnie z projektem roszczenie ograniczone zostanie do gruntu niezbędnego do prawidłowego korzystania z budynku. - Dla spółdzielni istotne jest, aby regulacje objęły również tereny z placami zabaw, zielenią, boiskami, infrastrukturą łącznie z małą architekturą, gdyż są one integralnie związane z budynkami i urządzone w sposób stanowiącą spójną całość. Oddanie tych nieruchomości w innym trybie, ze względu na występujące roszczenia przedwojennych właścicieli, nadal byłaby niemożliwa.

Zielone światło w ratuszu

Warszawski ratusz akceptuje projekt ustawy. Wiceprezydent wyjaśnił, że na skutek starań Warszawy, możliwe było uregulowanie stanu części z nieruchomości spółdzielczych, a ratusz jest otwarty na każdą zmianę, która pozwoli jeszcze efektywniej działać na rzecz mieszkańców. Stołeczny samorząd chciałby jednak być włączony w proces przygotowywania projektu ustawy i konsultacje.

Źródło: prawo.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!