Gdy akt notarialny zderza się z projektem zagospodarowania terenu

Działanie takie jest nierzadko podejmowane bez świadomości, że stoi w bezpośredniej sprzeczności z zatwierdzonym projektem zagospodarowania terenu, stanowiącym integralną część decyzji o pozwoleniu na budowę. Niniejsza publikacja omawia rzeczywisty problem, z którym zetknęły się wspólnoty mieszkaniowe funkcjonujące w budynkach o mieszanej funkcji – usługowo-mieszkalnej. Problem ten jest jednak znacznie szerszy i w pełni aktualny dla każdego podmiotu zarządzającego nieruchomością, w której dokumentacja budowlana i późniejsze akty notarialne pozostają ze sobą w kolizji. Poniższe rozważania mają na celu przybliżenie zarządcom nieruchomości prawnych granic, jakim podlega umowa quoad usum, oraz wskazanie, jakie ryzyka grożą wspólnocie, jeżeli sprzeczny z prawem stan faktyczny jest tolerowany.

Czym jest podział quoad usum i gdzie leżą jego granice?

Umowa o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania – określana w języku prawniczym jako podział quoad usum – jest instrumentem prawnym powszechnie stosowanym w obrocie nieruchomościami. Podział quoad usum nie kreuje żadnych praw rzeczowych ani obligacyjnych i nie może być utożsamiany ze zniesieniem wspólności istniejącego prawa, w szczególności ze zniesieniem współwłasności. Dokonanie podziału quoad usum oznacza wyłącznie wewnętrzne zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

W praktyce zarządcy nieruchomości spotykają ten instrument najczęściej w kontekście przydziału miejsc postojowych w halach garażowych, wydzielenia przydomowych ogródków lub tarasów bądź podziału piwnic. W praktyce obrotu konstrukcja umownego podziału wspólnej nieruchomości do korzystania ma miejsce między innymi przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości z deweloperami na rynku pierwotnym, na podstawie których właściciele poszczególnych lokali uzyskują prawo do wyłącznego korzystania z przylegających ogródków lub połączonych balkonów, a umowa stosowana jest również przy nabywaniu miejsc postojowych w garażach podziemnych, traktowanych jako jeden lokal niemieszkalny.

Kluczowe dla zrozumienia problemu omawianego w niniejszym artykule jest jednak to, że podział quoad usum reguluje wyłącznie stosunki wewnętrzne między właścicielami lokali. Nie zmienia on natomiast przeznaczenia nieruchomości, wynikającego z aktów prawa publicznego – w tym przede wszystkim z decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu. Oznacza to, że akt notarialny może skutecznie przyznać właścicielowi lokalu prawo wyłącznego korzystania z określonego fragmentu nieruchomości wspólnej, ale nie może zmienić tego, w jaki sposób ów fragment może być użytkowany z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego. Fakt, że umowa quoad usum nie znosi współwłasności, przesądza o tym, że użytkownik może dokonywać na przydzielonym fragmencie nieruchomości wspólnej, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jedynie czynności zwykłego zarządu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 lipca 1983 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I SA 471/83, budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną. Oznacza to, że urządzenie parkingu na terenie nieruchomości wspólnej – jako czynność o charakterze budowlanym – wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, której żaden akt notarialny o podziale quoad usum nie jest w stanie zastąpić.

Projekt zagospodarowania terenu jako granica swobody umów

Projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzany na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane, nie ma charakteru autonomicznego – jest elementem złożonej dokumentacji projektowej, stanowiącym integralną część decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jako taki, wyznacza on dopuszczalne parametry zagospodarowania nieruchomości w sposób wiążący nie tylko inwestora, ale i wszystkich jego następców prawnych – w tym właścicieli lokali powstałych w wyniku realizacji inwestycji. Fundamentalne znaczenie ma tu zasada nadrzędności prawa publicznego nad prawem prywatnym. Decyzja o pozwoleniu na budowę – łącznie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania terenu – jest aktem prawa publicznego, wywołującym skutki erga omnes, tj. wobec wszystkich. Umowa cywilnoprawna, w tym akt notarialny o podziale quoad usum, jest natomiast aktem prawa prywatnego, rodzącym skutki wyłącznie inter partes, czyli między stronami stosunku obligacyjnego.

Zasada swobody umów, wyrażona w Kodeksie cywilnym, wprost stanowi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Konsekwencją tej zasady jest niemożność uznania za skuteczną takiej klauzuli umownej, która przyznaje właścicielowi lokalu prawo do korzystania z terenu w sposób sprzeczny z zatwierdzonym projektem zagospodarowania nieruchomości...