Spółdzielnia jest bardzo potrzebna!

60 lat istnienia SM „Nadodrze” to okres wielu przemian ustrojowych i gospodarczych, jak również wielu emocji społecznych. Miało to również przełożenie na pracę Spółdzielni. Zarówno mieszkańcy jak i pracownicy musieli znaleźć swoje miejsce w nowej rzeczywistości. Organizowaliśmy liczne spotkania i zebrania, które były nacechowane dużym ładunkiem emocjonalnym. Mimo wszystko, udawało nam się znaleźć konsensus z mieszkańcami w wielu sprawach. Udowadnialiśmy tym, że zgoda społeczna i porozumienie zawsze budują przyszłość.

W labiryncie zmian

Lata dziewięćdziesiąte i dwutysięczne to czas wielu zmian w Spółdzielni. Wprowadzono nowe reguły zarządzania tak dużymi zasobami, mające na celu zwiększenie udziału mieszkańców w tym procesie. Podzielono osiedla na wyodrębnione nieruchomości, ale nie jednobudynkowe tylko złożone z 2–4 budynków połączonych wspólną infrastrukturą, placami zabaw, węzłami cieplnymi. W ślad za powstaniem wyodrębnionych nieruchomości powołano zebrania wyodrębnionych nieruchomości, którym walne zgromadzenie i rada nadzorcza nadały duże kompetencje w podejmowaniu decyzji w zakresie gospodarowania nieruchomością. Tym samym nastąpiła decentralizacja kompetencji, co pozwoliło z jednej strony zwiększyć poczucie odpowiedzialności mieszkańców za miejsce w którym zamieszkują, a z drugiej dało mieszkańcom poczucie sprawczości.

Konsekwencją podziału osiedli na wyodrębnione nieruchomości było wprowadzenie innej polityki rozliczania przychodów i kosztów – od początku przypisane były do nieruchomości. Wdrożyliśmy również nowatorski sposób korzystania z wypracowanych przez Spółdzielnię dochodów z działalności gospodarczej i inwestycyjnej. W 2001 r. wprowadziliśmy jeden z pierwszych kompleksowych regulaminów rozliczania ciepła – przedstawiany na konferencji w Krynicy w 2002 r.

Poprawa stanu technicznego zasobów

W tym czasie realizowaliśmy również wiele programów mających na celu poprawę stanu technicznego zasobów.

Jednym z pierwszych było powszechne opomiarowanie zużycia wody. Razem z ówczesnymi władzami miasta tworzyliśmy system opomiarowania we wszystkich lokalach mieszkalnych, który był nowatorskim rozwiązaniem nie tylko lokalnie, ale i na skalę krajową. Drugim dużym był kompleksowy program modernizacji dźwigów osobowych, a dalszymi to modernizacja instalacji centralnego ogrzewania, termomodernizacja, kompleksowa wymiana pokryć dachowych z zastosowaniem papy francuskiej firmy SOPREMA, docieplenia stropodachów i wiele wiele innych.

Oczywiście staraliśmy się cały czas tak prowadzić sprawy w Spółdzielni, aby mieszkańcy mieli stosunkowo duży udział w podejmowanych decyzjach. Pozwalało to uniknąć wielu negatywnych reakcji. Programy nie były realizowane przez zarząd bez analizy potrzeb ich efektywności, ale poprzedzały je konsultacje i zebrania z mieszkańcami, zakończone przyjęciem odpowiednich uchwal. Tak było chociażby z programem termomodernizacyjnym, który realizowany był w kilku etapach i przez wiele lat, częściowo także ze wsparciem środków Unii Europejskiej.

Przemiany ustrojowe i gospodarcze końca XX wieku spowodowały, że spółdzielczość znalazła się w kompletnie innej rzeczywistości. Wśród naszych mieszkańców rodzą się pytania o to, czy Spółdzielnia jest potrzebna… Tak! Spółdzielnia jest bardzo potrzebna, bo zarządza zasobami, bo ma coraz większe znaczenie jako ośrodek wzajemnej samopomocy swoim członkom, co jest w obecnych czasach szczególnie ważne. Pamiętajmy, że Spółdzielnia jest to dobrowolne zrzeszenie członków, a majątek Spółdzielni jest prywatną własnością wszystkich członków.

Role Spółdzielni

Obecnie, po wielokrotnych zmianach prawnych, Spółdzielnia ma dwie dość wyraźnie podzielone role: jest zarządcą budynków, w których zamieszkują zarówno właściciele poszczególnych mieszkań jak i członkowie posiadający spółdzielcze prawa do lokali, oraz jest organizacją korporacyjną dzięki której członkowie mogą korzystać zarówno z majątku Spółdzielni, jak i realizować zasadę solidaryzmu spółdzielczego.

Z punktu widzenia prawa, w tej roli Spółdzielnia w zakresie swoich praw i obowiązków nie różni się od innych zarządców działających na rynku. Ma ściśle prawnie określone obowiązki, zadania i odpowiedzialność. Zasoby naszej Spółdzielni są podzielone na 82 wyodrębnione nieruchomości, które obecnie są współwłasnością poszczególnych właścicieli oraz Spółdzielni. Prawo, jak i wewnętrzne unormowania Spółdzielni przyznają mieszkańcom duże uprawnienia decyzyjne w zakresie zarządzania ich nieruchomością. Jednak w związku z niejednoznacznością i sprzecznością wielu przepisów dotyczących Spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych nasza Spółdzielnia w statucie zagwarantowała równy udział właścicieli nie będących członkami w procesie podejmowania decyzji związanych gospodarowaniem nieruchomością w której zamieszkują.

Podkreślić należy, że Spółdzielnia to również zakład pracy, z wyspecjalizowaną kadrą, który poza swoją podstawową funkcją zarządzania nieruchomościami spełnia szereg innych usług dla swoich członków. Przede wszystkim zarządza majątkiem Spółdzielni, na który składają się m.in. lokale użytkowe w najmie, lokale mieszkalne w najmie, budynki administracji i zarządu, zakłady wykonawstwa własnego, tereny do wspólnego korzystania, wyposażenie biur i zakładów, oprogramowanie komputerowe, narzędzia i sprzęt niezbędne do wykonywania swoich zadań itd. Ponadto Spółdzielnia posiada w obrocie wspólne środki finansowe członków, dzięki którym może w pełni realizować zasadę samopomocy wzajemnej i solidaryzmu oraz kalkulować opłaty za mieszkania bez uwzględniania zaległości w opłatach. Majątek ten był wypracowywany przez 60 lat i dzisiaj stanowi gwarancję stabilności Spółdzielni, płynności finansowej oraz zabezpieczenie na ewentualność zdarzeń nadzwyczajnych. Rola samopomocowego działania każdej Spółdzielni jest bardzo ważna. Dzisiaj, kiedy prawo oddzieliło dość wyraźnie zarządzanie budynkami od idei spółdzielczości oraz idei wspólnego działania, ta rola może być szczególnie potrzebna. Przy stale rosnących kosztach eksploatacji i utrzymania budynków oraz terenów zewnętrznych, rosnących cenach paliw i innych nośników energetycznych wielu z naszych członków może mieć przejściowe trudności z systematycznym wnoszeniem opłat za mieszkania. Te trudności w różnych okresach mogą dotykać każdego. W takich losowych sytuacjach przynależność do Spółdzielni może pozwolić przetrwać najtrudniejszy okres. Spółdzielnia posiada dochody z innej działalności niż zarządzanie mieszkaniami i właśnie te dochody pozwalają pomagać naszym mieszkańcom m.in. poprzez rozkładanie zaległości na raty. Z tych środków wyodrębniono również Centralny Fundusz Remontowy, z którego Spółdzielnia może poszczególnym nieruchomościom udzielać pożyczek na nadzwyczajne lub duże wydatki, których nie da się przenieść w opłatach za mieszkanie w krótkim okresie. Wspólne działanie daje więc wiele często niewymiernych wprost korzyści i przewagę nad indywidualnym działaniem.

Doświadczenie i wypracowane rozwiązania SM „Nadodrze” 

SM „Nadodrze” funkcjonuje na rynku od wielu lat. W tym okresie wykształciło się wiele różnych powiązań i relacji gospodarczych. Nawiązane liczne umowy przekształciły się stopniowo z typowych stosunków cywilno-prawnych w rzeczywistą współpracę i wspólne działanie. 

Przez te lata nabyto ogromne doświadczenie zarówno w zarządzaniu budynkami, jak i w zakresie obsługi mieszkańców. W zakresie rozwiązywania problemów nie tylko związanych z działalnością Spółdzielni, ale daleko wykraczającą poza tą działalność. Spółdzielnia aktywnie angażuje się w rozwiązywanie problemów lokalnej społeczności, organizuje szereg cyklicznych akcji mających na celu podnoszenie świadomości mieszkańców i poczucia własności (np. wakacyjna praca młodych, programy radiowe i telewizyjne, informatory itd.). 

Spółdzielnia ma wypracowane przez lata liczne rozwiązania organizacyjne, systemowe i prawne, które potwierdziły się w praktyce i obecnie cenione oraz wykorzystywane są przez zarządców praktycznie w całym kraju. Świadczą o tym liczne nagrody i wyróżnienia m.in. LIDER ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI; ODPOWIEDZIALNY PRACODAWCA LIDER HR; SYMBOL POLSKIEJ SPÓŁDZIELCZOŚCI MIESZKANIOWEJ (nadawany przez kapitułę „Gazety Prawnej”); GAZELE BIZNESU DLA NAJDYNAMICZNIEJ ROZWIJAJĄCEJ SIĘ FIRMY (nadawany przez „Puls Biznesu”); „GROSZ GŁOGOWSKI” w kategorii firma zaangażowana społecznie.

Kolejne jubileusze to oczywiście okazja do podsumowań, refleksji, podziękowań. 

Przez te wszystkie lata staramy się tak pracować na rzecz naszych mieszkańców, by czerpać z tego satysfakcję i dawać poczucie bezpieczeństwa. Jak dotąd idee te udaje nam się z powodzeniem realizować. Wiadomo, że jeśli jest grupa ludzi, to zawsze ocena danej sytuacji czy jej rozwiązania jest inna. Ale najważniejsze, że udaje się znaleźć kompromis, który daje postęp w działaniu. Podziękowania należą się mieszkańcom Spółdzielni za aktywność i zrozumienie; organom samorządowym, że przez te wszystkie lata były łącznikiem między zarządem a szerszą grupą mieszkańców; władzom miasta Głogowa, że lata wzajemnej współpracy okazały się owocne dla obu stron.