Sprzedaż strychu

Warto przypomnieć tutaj treść art. 45 Kodeksu cywilnego:

§1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

oraz zacytować fragmenty ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UWL):

Art. 2.1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 7.1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Konkludując - przedmiotem obrotu nie może być część nieruchomości, która nieruchomością nie jest. Nie jest więc - i nie może być - przedmiotem obrotu ani lokal niewyodrębniony, ani piwnica czy strych do czasu, aż zostaną wyodrębnione.

Czy można wyodrębnić strych? To niemożliwe, gdyż nie jest on samodzielnym lokalem. Można dyskutować nad wyodrębnieniem piwnicy, którą można określić jako samodzielny lokal użytkowy - np. magazyn.

Sformułowanie „sprzedaż strychu” należy więc rozumieć jako skrót myślowy. Chodzi tu faktycznie o sprzedaż lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu.

Adaptacja strychu jest dla wspólnoty mieszkaniowej zazwyczaj bardzo korzystna. Nie tylko dlatego, że za wyrażenie zgody na adaptację może uzyskać wymierne korzyści, zwykle finansowe.

Inwestor także niewątpliwie szczególnie starannie zabezpieczy dach nad swoim lokalem, będzie w przyszłości płacił czynsz lub lokal wykupi; ogrzewając swój lokal, pośrednio poprawi bilans cieplny budynku, a gdy zostanie członkiem wspólnoty - będzie partycypował w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, obniżając tym samym wydatki pozostałych właścicieli lokali.

Niektóre wspólnoty zlecają wycenę wartości przeznaczonej do adaptacji części strychu. Nie wydaje się możliwe, aby realnie ją wycenić, gdyż nie da się precyzyjnie ustalić wartości korzyści, które adaptacja przyniesie wspólnocie.

Znam przypadek, kiedy wspólnota zgodę na adaptację strychu wyraziła pod warunkiem, że inwestor wyremontuje klatkę schodową. Uważam, że wycena nie jest potrzebna, a jeśli zostanie wykonana to w żaden sposób wspólnoty wiązać nie musi. 

Jest niezwykle istotne, aby już w chwili podejmowania uchwały wyrażającej zgodę na adaptację określić precyzyjnie prawa i obowiązki inwestora, zasady oczynszowania powstałego w wyniku adaptacji lokalu, a także warunki, które musi spełnić inwestor, aby stać się właścicielem lokalu.

Najlepiej, aby to wszystko znalazło się w zaprotokołowanej przez notariusza uchwale, zawierającej upoważnienie dla zarządu  na podpisanie zarówno umowy o adaptację, jak i umowy zbycia lokalu.  

Wiele wątpliwości powstaje w związku z procedurą sprzedaży lokalu powstałego w wyniku adaptacji części strychu. Niektórzy twierdzą, że konieczna jest tu umowa w formie aktu notarialnego, którą muszą podpisać wszyscy właściciele lokali.

Takie stanowisko prezentują także niektórzy notariusze. Prawda jest jednak inna i wynika z UWL:

Art. 22.2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności (…) :

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Sprzedaż powstałego w wyniku adaptacji lokalu mieści się w zbiorze czynności, które nie wymagają umowy, a jedynie uchwały.

Jest tylko jeden problem - zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego zarówno uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na adaptację, jak i upoważnienie dla zarządu zezwalające na podpisanie aktu notarialnego zbycia lokalu muszą mieć formę aktu notarialnego. To konsekwencja art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zdarza się, że wspólnota daje jednemu z właścicieli zgodę na to, aby rozbudował swój lokal poprzez zaadaptowanie części strychu.

Nie ma tu mowy o sprzedaży tej części nieruchomości wspólnej, a jedynie o zmianie jej przeznaczenia (art. art. 22 ust. 3 pkt 4) oraz o będącej tego konsekwencją zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej (pkt 5a).

Uchwała podjęta w tej sprawie także musi zawierać stosowne upoważnienie dla zarządu oraz być zaprotokołowana przez notariusza. I w tym przypadku nie jest konieczna umowa.

Przed wejściem w życie UWL podczas sprzedaży lokali przy ustalaniu udziałów należało pomijać pomieszczenia przynależne.

W myśl art. 3 ust. 7 ww. ustawy, chcąc zmienić wielkość udziałów poprzez uwzględnienie powierzchni pomieszczeń przynależnych, trzeba zawrzeć umowę, którą muszą zaakceptować wszyscy członkowie wspólnoty. Umowa ta także wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Budzi jednak poważne wątpliwości.

Czyli - nie jest konieczna umowa (jednomyślność), a jedynie uchwała. Ze względu na wagę problemu, warto się nad nim pochylić.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!