Dłużnicy czynszowi a postępowanie zarządcy nieruchomości

Postępowanie egzekucyjne w ścisłym tego słowa znaczeniu zaczyna się od wszczęcia egzekucji (art. 796 KPC). Wszczęcie egzekucji może zaś nastąpić po dołączeniu tytułu wykonawczego, a więc tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności (art. 776 i art. 797 zdanie drugie KPC). Koszty postępowania egzekucyjnego w tym węższym rozumieniu nie obejmują więc kosztów uzyskania klauzuli wykonalności. Dlatego też, zgodnie z treścią art. 108 §1 KPC w związku z art. 13 §2 KPC, należy wydać rozstrzygnięcie o kosztach postępowania o nadanie klauzuli wykonalności, łącznie z postępowaniem co do nadania klauzuli wykonalności.

W myśl art. 770 KPC dłużnik powinien zwrócić wierzycielowi koszty niezbędne do celowego przeprowadzenia egzekucji, a więc również koszty uzyskania klauzuli wykonalności. Takie unormowanie sprawy ponoszenia przez dłużnika kosztów w postępowaniu egzekucyjnym – odmiennie aniżeli w postępowaniu rozpoznawczym, w którym obowiązuje zasada odpowiedzialności za wyniki sprawy (art. 98 §1 KPC) – prowadzi do wniosku, że dłużnik nie powinien w ogóle ponosić tych kosztów wówczas, gdy nie dał podstawy do wszczęcia przeciwko niemu postępowania egzekucyjnego. Ma to miejsce wówczas, gdy realizuje on dobrowolnie i w ustalonym terminie obowiązek nałożony na niego w tytule wykonawczym.

Niezbędnym elementem wniosku o wszczęcie egzekucji jest oznaczenie miejsca zamieszkania dłużników, wobec których ma być prowadzona egzekucja. Spółka, która uprawniona jest na podstawie tytułu egzekucyjnego do dochodzenia swej wierzytelności na drodze egzekucji komorniczej, przewidzianej przepisami KPC – może żądać danych w zakresie adresów zamieszkania dłużników na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tj. DzU z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.).

Prowadzenie egzekucji jest uprawnieniem wierzyciela. Może on wszcząć postępowanie egzekucyjne wtedy, gdy jego świadczenie nadal nadaje się do egzekucji. Nie znajduje uzasadnienia wymaganie od wierzyciela, aby prowadził on egzekucję wówczas, gdy ma ona szanse powodzenia. Oczywiście takie postępowanie leży w interesie wierzyciela, ale jest to jego wybór, czy i kiedy chce wyegzekwować swoje roszczenie.

Wniosek o wszczęcie egzekucji składa się stosownie do właściwości sądowi lub komornikowi. Wniosek składany komornikowi może być złożony na urzędowym formularzu.

W sprawach, które mogą być wszczęte z urzędu, egzekucja może być wszczęta na żądanie sądu pierwszej instancji, który sprawę rozpoznawał, skierowane do właściwego sądu lub komornika. Egzekucja może być również wszczęta na żądanie uprawnionego organu.

We wniosku o wszczęcie egzekucji lub w żądaniu przeprowadzenia egzekucji z urzędu wskazuje się świadczenie, które ma być spełnione. Do wniosku lub żądania dołącza się tytuł wykonawczy.

Jeżeli z treści tytułu wykonawczego wynika, że termin przedawnienia dochodzonego roszczenia upłynął, do wniosku należy dołączyć również dokument, z którego wynika, że doszło do przerwania biegu przedawnienia. Wniosek o wszczęcie egzekucji na podstawie tytułu wykonawczego, o którym mowa w art. 783 §4 KPC, może być złożony do komornika także za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Jeżeli podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, o którym mowa w art. 783 §4 KPC, do wniosku o wszczęcie egzekucji lub żądania przeprowadzenia egzekucji z urzędu dołącza się dokument uzyskany z systemu teleinformatycznego, umożliwiający organowi egzekucyjnemu weryfikację istnienia i treści tego tytułu, a w przypadku złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wskazuje się tytuł wykonawczy. Wszczynając egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, o którym mowa w art. 783 §4 KPC, komornik jest zobowiązany do zweryfikowania treści przedstawionego mu dokumentu uzyskanego z systemu teleinformatycznego oraz zaznaczenia w tym systemie faktu prowadzenia egzekucji na podstawie tego tytułu.

Ilekroć w ustawie jest mowa o przedstawieniu (okazaniu, dołączeniu, doręczeniu albo złożeniu) tytułu wykonawczego, a tytułem tym jest tytuł wykonawczy, o którym mowa w art. 783 §4 KPC, należy przedstawić zweryfikowany przez komornika dokument. Jeżeli tytuł wykonawczy ma być złożony w postępowaniu prowadzonym przez sąd lub komornika wystarcza złożenie dokumentu uzyskanego z systemu teleinformatycznego.

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego tytułami egzekucyjnymi są:

• orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
• inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
• akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

Dobrowolne poddanie się egzekucji może polegać na tym, że dłużnik zobowiązuje się dokonać zapłaty określonej sumy pieniędzy i dzięki temu można szybciej, bez prowadzenia sporu sądowego, doprowadzić do egzekucji komorniczej i odzyskania długu.

Żeby prowadzić postępowanie egzekucyjne i złożyć sprawę do komornika, zainteresowany potrzebuje tytułu wykonawczego, który składa się z dwóch elementów: tytułu egzekucyjnego i klauzuli wykonalności. Najpierw należy uzyskać tytuł egzekucyjny. Może być nim wyrok sądu zasądzający zapłatę. Jeżeli jednak dłużnik poddał się dobrowolnie egzekucji, tytułem egzekucyjnym będzie akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika.

Mając taki tytuł egzekucyjny zainteresowany może, w razie spełnienia się warunków określonych w akcie, złożyć do sądu wniosek o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności.

Tak uzyskany tytuł wykonawczy pozwoli na prowadzenie egzekucji komorniczej.

Oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego. Treść może różnić się w zależności od przypadku. Taki akt notarialny wywołuje poważne konsekwencje prawne, zatem powinien być przemyślany i zawierać wszystkie określone przepisami i niezbędne elementy.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji, o jakim stanowi art. 777 §1 pkt 4 i 5 KPC musi zawierać dokładne oznaczenie świadczenia i źródło jego powstania.

Jednostronne oświadczenie dłużnika zawarte w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji nie ma charakteru konstytutywnego, nie kreuje między stronami, nazywanymi w oświadczeniu dłużnikiem i wierzycielem, żadnego zobowiązania.

Formą aktu notarialnego muszą być objęte wszystkie istotne elementy czynności prawnej, jaką jest oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, w tym oznaczenie stosunku prawnego, z którego wynika egzekwowany na podstawie takiego tytułu obowiązek.

Zastaw jako forma działania przeciwko dłużnikowi

Zgodnie z art. 306 KC, przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest zastaw mogą być rzeczy ruchome i prawa zbywalne. Jednakże zastaw nie może być ustanowiony na tych prawach, które mogą być obciążone hipoteką, a w związku z tym przedmiotem zastawu nie może być prawo własności nieruchomości.

Zastaw to umowa pomiędzy właścicielem rzeczy, a wierzycielem, dzięki której ten wierzyciel ma pierwszeństwo przed innymi kupującymi lub wierzycielami dłużnika w dochodzeniu swojej wierzytelności. Właściciel rzeczy, na której jest ustanowiony zastaw – to zastawca. Wierzyciel jest zastawnikiem.

Zastaw występuje w różnych formach 

Po pierwsze, można ustanowić zastaw zwykły na rzeczy ruchomej, na przykład na pierścionku albo samochodzie. W tym przypadku, żeby zabezpieczyć wierzytelność, określona rzecz ruchoma zostaje obciążona prawem, na mocy którego można dochodzić zaspokojenia z tej rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy.

Wierzytelności przyszłe stanowią różnorodną kategorię, obejmującą wierzytelności warunkowe (terminowe), wierzytelności, u podłoża których leży częściowo zrealizowany stan faktyczny, oraz nadzieję na powstanie wierzytelności. Wierzytelności, u podłoża których leży tylko częściowo zrealizowany stan faktyczny uzasadniający ich powstanie, jako prawa podmiotowe powstają dopiero w momencie ziszczenia się brakującego elementu danego stanu faktycznego (condicio iuris). Zaspokojenie wierzyciela z rzeczy obciążonej następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Zastaw zabezpiecza także roszczenia o odsetki za trzy ostatnie lata przed zbyciem rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym, przyznane koszty postępowania w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części kapitału oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne, w szczególności roszczenie o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, oraz o zwrot nakładów na rzecz.

Do ustanowienia zastawu na prawie stosuje się przepisy o przeniesieniu tego prawa, na przykład dotyczące papierów wartościowych. Niektóre przepisy regulujące prawa, jak kodeks spółek handlowych, wymagają w odniesieniu do zastawu specjalnych działań.

Umowa o ustanowienie zastawu na prawach powinna być zawarta na piśmie z datą pewną, chociażby umowa o przeniesienie prawa nie wymagała takiej formy.

Przepisy dotyczące zastawu na prawach zawierają regulacje wybranych kwestii szczegółowych.

Szczególne regulacje dotyczą sytuacji, kiedy to inna wierzytelność jest traktowana jako zabezpieczenie i została obciążona zastawem.

Zastaw rejestrowy

Do ustanowienia zastawu rejestrowego są wymagane: umowa o ustanowienie tego zastawu (umowa zastawnicza) między zastawcą a zastawnikiem oraz wpis do rejestru zastawów. Rejestr zastawów jest jawny i prowadzą go sądy rejonowe. Można sprawdzać wpisy w rejestrze online.

Umowa zastawnicza powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Musi zawierać przynajmniej: datę zawarcia umowy, imię i nazwisko (nazwę) oraz miejsce zamieszkania (siedzibę) i adres zastawnika, zastawcy i dłużnika, jeżeli nie jest on zastawcą, przedmiot zastawu w sposób odpowiadający jego właściwościom i wierzytelność zabezpieczoną zastawem – przez oznaczenie stosunku prawnego, z którego ta wierzytelność wynika lub może wynikać, oraz najwyższej sumy zabezpieczenia. Rzeczy obciążone zastawem rejestrowym, a także papiery wartościowe lub inne dokumenty dotyczące praw obciążonych takim zastawem mogą być pozostawione w posiadaniu zastawcy lub osoby trzeciej wskazanej w umowie o ustanowienie zastawu rejestrowego, jeżeli wyraziła ona na to zgodę. Pod pewnymi warunkami umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego.

Umowa zastawnicza może też przewidywać, że zaspokojenie zastawnika nastąpi przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który przeprowadzi notariusz lub komornik, w terminie 14 dni od dnia złożenia przez zastawnika wniosku o dokonanie sprzedaży.

W umowie zastawniczej dopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że przed wygaśnięciem zastawu rejestrowego nie dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu.

Zasadą jest, że takie zbycie lub obciążenie przedmiotu zastawu rejestrowego jest nieważne. Natomiast zbycie lub obciążenie przedmiotu zastawu rejestrowego dokonane wbrew zastrzeżeniu jest ważne, jeżeli osoba, na której rzecz zastawca dokonał zbycia lub obciążenia, nie wiedziała i przy zachowaniu należytej staranności nie mogła wiedzieć o tym zastrzeżeniu w chwili zawarcia umowy z zastawcą. Dodatkowo, w razie zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu rejestrowego wbrew zastrzeżeniu, można żądać natychmiastowego zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej tym zastawem.

Dłużnik czynszowy a ustanowienie hipoteki

Przez ustanowienie hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Odpowiedzialność dłużnika osobistego i dłużnika rzeczowego ma charakter odpowiedzialności in solidum, co oznacza, że obaj ci dłużnicy odpowiadają wobec wierzyciela na podstawie innego stosunku prawnego. Egzekucja prowadzona w stosunku do dłużnika rzeczowego może być skierowana wyłącznie do obciążonej hipoteką nieruchomości.

Jeżeli wierzyciel w terminie płatności nie otrzyma zapłaty, to może wytoczyć powództwo przeciw dłużnikowi hipotecznemu, albo na podstawie stosunku obligacyjnego przeciw dłużnikowi osobistemu. Wierzyciel może też wytoczyć powództwo, odwołując się do odpowiedzialności in solidum, przeciwko dłużnikowi hipotecznemu i dłużnikowi osobistemu.

Hipoteka pełni podobną funkcję do zastawu. Zabezpieczeniem wierzytelności nie jest w tym przypadku rzecz ruchoma ani prawo zbywalne, ale nieruchomość.

Jeżeli wierzyciel nie otrzyma należności, to ma prawo uzyskać spłatę z nieruchomości – nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskane środki przeznaczane na spłatę długu. To zabezpieczenie działa nawet wtedy, gdy właściciel obciążonej hipoteką nieruchomości ją sprzeda. Wtedy za spłatę długu odpowiada aktualny właściciel nieruchomości.

W praktyce do ustanowienia hipoteki potrzebne jest zawarcie umowy w formie notarialnej między wierzycielem a właścicielem nieruchomości oraz złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej nieruchomości, której to zabezpieczenie dotyczy.

Umowa o ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego musi zawierać oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej hipoteką o wyrażeniu zgody na ustanowienie hipoteki. Trzeba w niej także wskazać sumę i walutę hipoteki, gdyż hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne. Ponadto, hipoteka może zabezpieczać wierzytelności przyszłe oraz wierzytelności wynikające z papierów wartościowych.

Podstawa prawna

1. Kodeks cywilny (DzU z 2020 poz 1740 ze zm.)
2. Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 2020 r. poz. 1575 ze zm.)