Długotrwałe głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej – jaka alternatywa?

Zgodnie z przepisami czynności zwykłego zarządu podejmowane są samodzielnie przez zarząd. Dzięki temu osoby odpowiedzialne za reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej mogą na bieżąco reagować na problemy życia codziennego. Przykładowo, gdy chodzi o zakup nowych żarówek na klatkę schodową lub zamówienie firmy deratyzacyjnej do zwalczania szkodników w piwnicy. Problem pojawia się, gdy nawet powołanie zarządu jest trudne do osiągnięcia.

Małe zainteresowanie lokatorów

Każdy właściciel nieruchomości powinien brać udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i interesować się miejscem, w którym mieszka. Niestety coroczne spotkania z sąsiadami nie są popularnymi wydarzeniami. W efekcie, podjęcie wiążącej uchwały w najważniejszych sprawach jest czasem dość trudnym zadaniem. Przepisy wymagają, co do zasady, zwykłej większości głosów liczonych według wielkości udziałów. Jeśli w zebraniu uczestniczy dosłownie kilka osób, to reszta głosów oddawana jest w drodze indywidualnego ich zbierania.

Może Cię zainteresuje: Gdy sąsiad nie płaci za mieszkanie

Do głosowania nikogo zmusić nie można, więc proszenie o oddanie głosu pod uchwałą może trwać miesiącami albo dłużej. Przykładem są tu właściciele mieszkań kupionych pod wynajem, którzy często są kompletnie obojętni na sprawy nieruchomości. Ewentualną podwyżkę zaliczek na fundusz remontowy można przecież wrzucić najemcy w czynsz. Istnieją wspólnoty mieszkaniowe, gdzie decyzyjność w sprawach najważniejszych, a więc przyjęcia rocznego planu gospodarczego, ustalenia wynagrodzenia zarządcy, zakupu podwórka przy bloku czy przemalowania i docieplenia budynku jest żadna.

Decyzja sądu

Ustawa o własności lokali wskazuje, że w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Jest to rozwiązanie dla tych wspólnot, gdzie pomimo wielu wysiłków zarząd nie jest w stanie zebrać wymaganej liczby głosów. W praktyce takich spraw w sądach jest niezwykle mało. Głównie dlatego, że zarządcy obawiają się kosztów związanych z wszczęciem sprawy w sądzie, które trzeba będzie opłacić ze wspólnych środków. Przy obecnej organizacji sądownictwa i liczbie spraw trafiających na wokandę, nie ma żadnej pewności, że działania sądu będą trwać krócej niż żmudne zbieranie głosów.

Sąd bywa też jedynym rozwiązaniem w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa zarządu w ogóle nie ma. Taki przypadek z punktu widzenia przepisów jest niedopuszczalny. Może zaistnieć, gdy dotychczasowi członkowie złożą rezygnację, a nowych chętnych brakuje. Czasem, z powodów wspomnianych wcześniej, problemem może być samo podjęcie uchwały w sprawie powołania zarządu.

Jeśli szans na powołanie zarządu nie ma, to każdy właściciel lokalu może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Obowiązki pełni on do czasu, gdy wspólnota mieszkaniowa zdecyduje się na wybór zarządu, a sąd zdecyduje o jego odwołaniu. Oczywiście należy pamiętać, że zarządcy przymusowemu za wykonywane czynności należy się wynagrodzenie. Na jego pensję złożą się wszyscy właściciele lokali.

Potrzeba zmiany przepisów

Ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej jest rozwiązaniem ostatecznym. Zapewnia ono nie tylko prawidłowe jej funkcjonowanie, ale też bezpieczeństwo całego obrotu prawnego. Sytuacja, w której we wspólnocie mieszkaniowej brakuje jedynego organu reprezentującego ją w stosunkach z innymi podmiotami, jest niedopuszczalna. Stąd też wydaje się, że przepisy o zarządcy przymusowym są niezbędne.

Może Cię zainteresuje: Jak obniżyć koszty energii przy okazji wiosennych porządków i remontów?

Kwestię głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można jednak rozwiązać lepiej. Obecne regulacje nie zapewniają realnych, szybkich rozwiązań w sytuacji, gdy podjęcie uchwał jest utrudnione lub niemożliwe. W pierwszej kolejności uregulowania wymaga kwestia terminu, w jakim mogą być zbierane głosy pod każdą uchwałą. Wyeliminowałoby to stan niepewności i wielomiesięcznego podejmowania decyzji w sprawach, które winny być rozstrzygane bezzwłocznie.

Biorąc pod uwagę małe zainteresowanie sprawami nieruchomości wspólnej, wprowadzenie terminu na głosowanie ma sens tylko przy jednoczesnym obniżeniu liczby głosów niezbędnych do przyjęcia uchwały. Jeśli część właścicieli lokali nie chce uczestniczyć w życiu wspólnoty mieszkaniowej, to nie jest uzasadnione zmuszanie ich do głosowania nad sprawami, które są im obce.

Źródło: bezprawnik.pl