Czy na siedlisku można wybudować dom?

Żadna z ustaw dotyczących ochrony gruntów rolnych i planowania przestrzennego nie zawiera definicji siedliska. Czym jest działka siedliskowa rozstrzyga Sąd Najwyższy. Uchwała SN z dnia 15 grudnia 1969 r. (sygn. akt III CZP 12/69) mówi, że działką siedliskową jest po prostu grunt pod budynkami należącymi do gospodarstwa rolnego.

– Chodzi zarówno o budynki typowo gospodarcze, jak i te o przeznaczeniu mieszkalnym. Trzeba nadmienić, że działka siedliskowa jest wydzielana z działki rolnej poprzez wzniesienie budynków należących do gospodarstwa – mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Warto również wyjaśnić, czym jest „zabudowa zagrodowa”. Definicję podaje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wspomniane rozporządzenie mówi, że w skład zabudowy zagrodowej wchodzą przede wszystkim budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, gospodarstwach hodowlanych, gospodarstwach ogrodniczych, a także w gospodarstwach leśnych.

Właściciel gospodarstwa wybuduje bez odrolnienia  

Pojęcie siedliska ściśle wiąże się z prowadzeniem działalności rolnej. Stąd siedlisko (z działki rolnej) może utworzyć jedynie rolnik. Co ważne, wraz z domem należy wznieść budynki służące do produkcji rolnej. Inwestycja planowana przez rolnika musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (np. w zakresie minimalnej powierzchni siedliska). Jeżeli gmina nie posiada jeszcze miejscowego planu, to podstawą inwestycji powinna być decyzja o warunkach zabudowy (tzw. „WZ-ka”) uzyskana przez rolnika.

Pozostali mogą myśleć o budowie domu pod warunkiem, że wcześniej odrolnią przynajmniej część gruntu na potrzeby mieszkaniowe.  – W tym kontekście warto przypomnieć, że obowiązujące przepisy przewidują możliwość odrolnienia do 0,05 ha pod dom bez opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej" – podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Ustawa określa, kim jest rolnik

Rolnik to osoba, która od minimum 5 lat prowadzi osobiście gospodarstwo rolne i zamieszkuje na terenie gminy, gdzie znajduje się co najmniej jedna nieruchomość rolna należąca do gospodarstwa. Do uznania za rolnika potrzebne jest również posiadanie kwalifikacji rolniczych (co najmniej zasadnicze wykształcenie rolnicze) oraz uprawianie gruntu rolnego w ramach własności, dzierżawy lub wieczystego użytkowania (zobacz art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego). Ponadto gospodarstwo rolne powinno posiadać minimum 1 hektar użytków rolnych.

Pozwolenie i „WZ” nie zwalniają z kosztów odrolnienia 

Ze względu na atrakcyjność cenową niektórych działek rolnych, osoby zainteresowane zakupem takich gruntów na cele mieszkaniowe, mogą brać pod uwagę pewne rozwiązanie. Mowa o zakupie przyszłego siedliska, dla którego została wydana decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja dotycząca pozwolenia na budowę. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że wspomniane rozwiązanie w praktyce nic nie da nabywcy.

– Jeżeli „nie-rolnik” zakupi działkę, dla której wcześniej wydano decyzję o warunkach zabudowy siedliskowej, to uzyskanie pozwolenia na budowę będzie niemożliwe – łumaczy Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Sytuacja wygląda inaczej, gdy kupowana działka posiada już prawomocne pozwolenie na budowę. Uprawnienia dotyczące takiego pozwolenia można przenieść za zgodą zbywcy (rolnika). Nie oznacza to jednak, że nabywca gruntu będzie mógł realizować inwestycję siedliskową na takich samych zasadach jak rolnik. Po zakończeniu budowy domu konieczne jest częściowe odrolnienie gruntu. Warto również pamiętać, że inwestor przejmujący pozwolenie budowlane zostaje związany jego warunkami.

– Taka konstrukcja przepisów w oczywisty sposób zapobiega ich obchodzeniu przez osoby nie będące rolnikami. Niestety trzeba pogodzić się z faktem, że przyszłe siedliska są przeznaczone wyłącznie dla inwestorów będących rolnikami – zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Sprawa przedstawia się nieco inaczej w przypadku istniejących siedlisk. Mogą one zostać kupione przez „nie-rolnika” bez dodatkowych formalności, jeżeli mają powierzchnię do 1,00 hektara. Zasada ta obowiązuje od 26 czerwca 2019 roku.

Źródło: Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!