Rynek nieruchomości w 2020 roku odporny na kryzys

Według wstępnych danych GUS, od stycznia do grudnia 2020 r. oddano w Polsce do użytkowania 221 978 mieszkań, czyli o 7% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 143 770 mieszkań, co oznacza wzrost o 9,4% w porównaniu do roku 2019, natomiast inwestorzy indywidualni – 74 140 mieszkań, tj. o 7,1% więcej. Te dwie grupy inwestorów odpowiadają za 98,2% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania (odpowiednio 64,8% i 33,4%). Mniej lokali mieszkalnych oddano do użytkowania w budownictwie spółdzielczym (1498 wobec 2167) oraz łącznie w pozostałych formach, tj. komunalnej, społecznej, czynszowej i zakładowej (2570 wobec 4597). 

Natomiast roczna sprzedaż nowych mieszkań na sześciu największych rynkach (Warszawa, Wocław, Kraków, Poznań, Łódź, Gdańsk) przekroczyła 53 tys. Jak twierdzą autorzy raportu, przygotowanego przez Jones Long La Salle – jest to spadek o 19% r/r, co w dobie pandemii jest wynikiem dobrym. I wyjaśniają: – Roczny spadek sprzedaży o ok. 20% to oczywiście sporo, ale jeśli podaż także proporcjonalnie maleje, a oferta zbliża się do poziomu rocznej sprzedaży, to rynek jest blisko punktu równowagi. Zwłaszcza, że średnie ceny mieszkań znajdujących się w ofertach deweloperów na koniec 2020 r. nie przekroczyły nigdzie 2% wzrostu. Oznacza to jednak, że nabywcy nie doczekali się zapowiadanych na początku lockdown’u spadków cen, przeciwnie, np. w Warszawie wzrost wyniósł 4%, a w Krakowie 12% więcej.

Rozwarte nożyce cen

Skutków pandemii, czy też nowych tendencji nią wywołanych, eksperci wymieniają wiele, a wśród nich spadek zainteresowania najmem mieszkań, spowodowanym mniejszą mobilnością Polaków, zdalną pracą, zdalnym nauczaniem, prawie zamarciem turystyki.

Wydawałoby się więc, że spadek zainteresowania najmem mieszkań, wpłynie niekorzystnie na ten segment rynku. Znaczący brak potencjalnych najmujących sprawił wszak, że spadła rentowność tej działalności. Mieszkania wynajmowały się z trudem za dużo mniejsze pieniądze niż rok wcześniej. Warto tu przytoczyć opinię analityków serwisu Domiporta, którzy zwracają uwagę na zjawisko rozwierania się nożyc cenowych na największych rynkach nieruchomości w Polsce. Ofertowe ceny zakupu nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie przy coraz niższych stawkach najmu. W Warszawie, po dynamicznym wzroście cen nieruchomości w pierwszym kwartale 2020 początek pandemii spowodował, że oczekiwania sprzedających aż do końca wakacji pozostały na dotychczasowym poziomie, we wrześniu rynek ruszył i ceny ofertowe wzrosły o 5,5%, przekraczając 11 tys. zł za metr kwadratowy, zaś ceny najmu spadły o ponad 4%.

Nic więc dziwnego, że nie przybywało tzw. drobnych inwestorów, dysponujących 2–3 lokalami. Część tych małych inwestorów znalazła się w dość trudnej sytuacji, bo nierzadko mieszkania na wynajem kupowali w kredycie. Deficyt osób poszukujących mieszkań (studentów, pracowników spoza danej miejscowości, którzy przeszli na pracę zdalną) na wynajem sprawił, że obciążenie właścicieli wzrosło nie tylko o ratę kredytu, ale także o koszty jego utrzymania. Mieszkanie przestało na siebie zarabiać. Nowych ciułaczy przy tym nie przybywało, bo banki zaostrzyły warunki kredytowania. Jeśli w pierwszych miesiącach rzadko domagali się zgodnie z Rekomendacją „S” 20% wkładu własnego, zadowalali się często 10% wkładem i dodatkowym ubezpieczeniem brakującej kwoty, to po ogłoszeniu lockdown’u nie tylko usztywnili kryteria, związane z wkładem własnym, ale także przestali udzielać kredytów hipotecznych osobom, zatrudnionym na tzw. umowach śmieciowych, m.in. w gastronomii czy branży beauty.

Wydawałoby się, że ta tendencja odbije się na rynku. Tymczasem lukę, która rzeczywiście powstała w wyniku wycofania się takich nabywców, wypełniły osoby, poszukujące bezpiecznej lokaty dla swoich oszczędności. Bliskie zeru stopy procentowe, w warunkach kilkuprocentowej inflacji skłoniły ich do przenoszenia kapitału na rynek nieruchomości.

Podobne tendencje dotyczyły także rynku wtórnego. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na ciekawe zjawisko, które istniało co prawda wcześniej, ale nasiliło się w okresie pandemii. Jest grupa inwestorów, skupujących mieszkania w ilościach większych, w różnym stanie, w lepszych, gorszych lokalizacjach, w mniej lub bardziej odremontowanych kamienicach czy też na rynku deweloperskim. Remontują je w różnym standardzie – od luksusowego po economy, po czym sprzedają tak przygotowane nieruchomości, bądź wynajmują. Ta grupa może rosnąć w związku z niską opłacalnością lokat oszczędnościowych.

Luksus musi kosztować

W opinii analityków, kolejną tendencją, która będzie miała wpływ na kondycję tego rynku, jest dążenie części Polaków do poprawy warunków zamieszkania na wypadek nawrotów pandemii. Ta grupa pozwoliła deweloperom na osiągnięcie dobrych rezultatów sprzedażowych. – Nie dość, że skłonni byli oni do zakupów lokali relatywnie droższych: lepiej usytuowanych i z wyższych segmentów jakościowych, które wciąż stanowią dużą pulę w ofercie deweloperów, to jeszcze stabilizacja cen była dla nich wyznacznikiem bezpieczeństwa dokonywanej inwestycji. W końcu zakup miał przechować wartość ulokowanego kapitału. Ta grupa nabywców będzie w nadchodzącym okresie ważna dla utrzymania stabilności na rynku mieszkaniowym. By jednak na nim pozostała, ceny powinny pozostać stabilne – komentuje w raporcie Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.

Ta część naszego społeczeństwa – to osoby zamożne, szukające raczej luksusowych apartamentów. Z raportu międzynarodowej firmy doradczej EY, przygotowanego ze spółką deweloperską Tacit Investment wynika, że polski rynek luksusowych nieruchomości jest już wart ponad 1,8 mld zł, czyli o 35% więcej niż w 2019 r. W Warszawie za 1 mkw. luksusowego apartamentu w 2020 roku trzeba było zapłacić ponad 30 tys. złotych, w Trójmieście – 19 tys. zł, we Wrocławiu – 16,35 tys. zł, a w Krakowie – 16,3 tys. zł. Eksperci oceniają, że średnie tempo wzrostu cen w Warszawie może wynieść ok. 7%. w skali roku, a w miastach regionalnych ok. 5%.

Polacy opróżniają skarpety

W segmencie zarówno luksusowych apartamentów, jak i „zwykłych” mieszkań, zaobserwowano powrót do zakupu mieszkań za gotówkę. Jak podaje w najnowszym raporcie NBP, na nowe mieszkania w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu wydaliśmy 3,4 mld złotych gotówki. Analitycy serwisu domiporta.pl policzyli, że jest to kwota, która odpowiada zakupowi prawie 7 tysięcy nowych mieszkań. W szacunkach poszli dalej i twierdzą, że wynika z nich, iż gdyby dodać do tego jeszcze pieniądze, które muszą być wniesione jako wkład własny do kredytu, to okazałoby się, że na rynek mieszkaniowy wpłynęło prawie 4,2 mld złotych gotówki. A gdyby analizę rozszerzyć na wszystkich deweloperów i dodać jeszcze transakcje mieszkaniami używanymi, to okazałoby się, że na rynek mieszkaniowy Polacy mogli wtłoczyć tylko w trzecim kwartale 2020 roku nawet 15–20 miliardów złotych.

Nowi gracze na rynku najmu

Rynek najmu mieszkań – to nie tylko drobni gracze. Tak zwany sektor living (mieszkania na wynajem, domy studenckie) przyciąga światowy kapitał pomimo zakłóceń związanych z COVID-19. Ich aktywność inwestycyjna nawet wzrosła, ponieważ living okazał się jedną z najbardziej odpornych klas aktywów w branży nieruchomości, o czym świadczą liczby: w Polsce w 2020 r. odnotowano transakcje o wartości około 260 milionów euro, z czego 72% trafiło do segmentu mieszkań na wynajem, a 28% do segmentu mieszkań studenckich. Na scenie pojawili się też nowi gracze. Najbardziej aktywnym inwestorem w tym sektorze w 2020 r. był TAG Immobilien. Spółka notowana w ramach niemieckiego indeksu giełdowego MDAX ogłosiła na koniec III kwartału 2020 r., że nabyła lub zabezpieczyła nabycie terenów i projektów deweloperskich umożliwiających budowę 4 100 mieszkań na wynajem we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi oraz deklarowała dodatkowych 5 800 jednostek w projektach planowanych. Wśród tuzów jest też Corestate i Bain Capital Credit.

Szwedzki Heimstaden, wraz z przejęciem portfela Eiffage, Heimstaden wszedł do sektora mieszkaniowego z dwoma projektami typu build-to-rent (BTR) w Warszawie o ogłoszonej cenie zakupu 65 mln euro. Aurec Capital na początku roku zainwestował ponad 22 mln euro w projekt deweloperski przy ul. Puławskiej w Warszawie. Oprócz tych transakcji, także inne podmioty instytucjonalne pracowały nad rozbudową swoich projektów i banków ziemi, zarówno w segmencie mieszkań na wynajem i prywatnych akademików, ale także projektów colivingowych i mikro apartamentowych.

Marcin Wielgus – dyrektor departamentu finansowania dłużnego w Hines Polska Sp. z o.o., zwraca uwagę, że obiekty typu mixed-use oraz inwestycje alternatywne, ze wspomnianego już segmentu living, ale także wielofunkcyjne kompleksy o charakterze miastotwórczym, łączące np. budynek mieszkalny z biurowcem lub aparthotelem, postrzegane są jako przyszłość polskiego rynku nieruchomości. 

Biurowce z rekordowymi transakcjami, ale i milionem pustostanów

Pomimo spowolnienia gospodarczego, wywołanego pandemią i przejścia na pracę zdalną, na rynku biurowym utrzymuje się duża aktywność deweloperska. W efekcie wynik za 2020 rok przewyższa o 47% całkowitą nową podaż zarejestrowaną w 2019 r., a – jak twierdzą eksperci Colliers International – dostarczane projekty są w większości od razu wynajmowane. I, pomimo mniejszego popytu w 2020 r. na rynku biurowym miały miejsce rekordowe transakcje. W Warszawie, w ramach umowy typu pre-let, PZU wynajęło 46,6 tys. mkw. w budynku Generation Park Y. Największą transakcją na rynkach regionalnych była renegocjacja umowy na blisko 30 tys. mkw. w biurowcach West Gate i West Link we Wrocławiu przez firmę Nokia. Drugą znaczącą umową na rynkach regionalnych była renegocjacja 20 tys. mkw. w projekcie Axis w Krakowie dla spółki ABB.

Zjawiskiem charakterystycznym dla tego rynku w 2020 roku był znaczący wzrost udziału renegocjacji w strukturze zawieranych umów najmu. Na rynku warszawskim stanowiły one ponad 40% wszystkich podpisanych umów. W porównaniu do analogicznego okresu 2019 r. jest to wzrost aż o 19 p.p. Na rynkach regionalnych największy udział renegocjacji odnotowano w Krakowie i Wrocławiu.

Ponadto, najemcy wstrzymali decyzje o relokacjach i przedłużali umowy o 3–5 lat na korzystnych warunkach w obecnych lokalizacjach. Wiele firm, szukając oszczędności, podjęło też decyzję o podnajęciu części swojej powierzchni biurowej.

Redefinicja biur? 

Najbliższe kwartały będą czasem redefinicji funkcji biura, które zmieni swoją funkcję i będzie traktowane jako miejsce spotkań ze współpracownikami i kreatywnej pracy zespołowej. – W ciągu najbliższych lat popyt na biura może zostać zredukowany, ale zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe nie   Wiele firm i pracowników przekonało się bowiem, że całkowita praca zdalna nie sprzyja budowaniu kultury organizacji i relacji między pracownikami – twierdzą eksperci Colliers International.

Biura będą musiały jednak zostać zmodernizowane. W opinii specjalistów, zostanie ograniczona powierzchnia typu „open space” i nastąpi powrót do przestrzeni gabinetowych, z zachowaniem odpowiednich odległości pomiędzy stanowiskami pracy. Nadal będzie rosło znaczenie technologii.

Pandemia przyspieszyła decyzję wielu firm w kwestii korzystania z narzędzi z zakresu proptech. Aplikacje do rezerwacji biurek i miejsc parkingowych w biurze czy coworku, zdalne viewingi, bezdotykowe systemy, aplikacje do zdalnego sterowania warunkami w biurze (temperatura, oświetlenie itp.), jak również szeroka oferta narzędzi ułatwiających pracę zdalną stały się standardem.

Eksperci są zdania, że budowa wielu projektów biurowych, rozpoczętych jeszcze przed pandemią, ale oddanych do użytku w 2021 roku sprawi, że wzrośnie nadpodaż powierzchni biurowej przy spadku popytu na nią, a tym samym wzrośnie udział pustostanów, co będzie skutkować obniżaniem czynszów, bo tylko konkurencyjne warunki najmu pozwolą na utrzymania najemców.

Boom na magazyny 

Według danych Savills, spółki córki plc, notowanej na londyńskiej giełdzie papierów wartościowych, w 2020 roku w Polsce oddano do użytku ok. 2,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. We wrześniu odnotowano rekord pod względem wolumenu transakcji kupna/sprzedaży obiektów logistycznych, a po trzech pierwszych kwartałach pod względem najmu (3,7 mln mkw.).

Na koniec III kwartału 2020 r. – jak podaje spółka – zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce przekroczyły w związku z tym 20 mln mkw. Na pięciu największych rynkach (Warszawa, Górny Śląsk, Polska centralna, Wrocław i Poznań) skupia się 79% zasobów. Podaż w innych regionach jest zdecydowanie mniejsza. Rynek wyraźnie rośnie w Trójmieście, gdzie znajduje się 815 600 mkw. Polska Zachodnia jest kolejnym młodym szybko rozwijającym się rynkiem oferującym 693 800 mkw. Zasobów magazynowych, 33% więcej niż przed rokiem, a w budowie pozostaje 216 000 mkw.

Marcin Wielgus, Director – Debt Financing, Hines Polska Sp. z o.o. w publikacji o “Finansowaniu dłużnym nieruchomości” prognozuje dalszy rozwój rynku magazynowego. Uważa, że sprzyja temu trend nearshoringu, w który Polska świetnie się wpisuje dzięki centralnemu położeniu na mapie Europy, a także rozwój logistyki ostatniej mili, napędzanej przez sprzedaż internetową i coraz ważniejszej w budowaniu przewagi konkurencyjnej dla wielu firm. W związku z tym banki są zainteresowane finansowaniem budowy centrów logistycznych. Z racji trwającego boomu na magazyny nie muszą jednak walczyć o każdy projekt, dlatego na najlepsze warunki kredytowe mogą liczyć obiekty najbardziej atrakcyjne – położone w strategicznych lokalizacjach na mapie kraju, a także magazyny miejskie, zwłaszcza typu mulit-let.

Tę opinię podziela Walter Herz – firma doradcza, działająca w sektorze nieruchomości. Specjaliści z tej firmy uważają, że wręcz królował będzie segment magazynowy, który już w 2020 roku odpowiadał prawie za połowę transakcji inwestycyjnych i zdetronizował sektor biurowy, przez ostatnie lata wiodący prym na tym rynku. O utrzymaniu się popytu na aktywa z segmentu magazynowego świadczyć ma – ich zdaniem – rozbudowa banków ziemi i nabywanie gruntów pod logistykę. Eksperci z tej firmy uważają jednak, że centra logistyczne to gorący towar, ale pod warunkiem, że parcele mają już pozwolenie na budowę lub WZ, bo bez nich inwestorzy wykazują znacznie mniejszą chęć do zakupu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!