Chaos w obszarze planowania przestrzennego w gminach wiejskich

Związek Gmin Wiejskich RP przyjął stanowisko w sprawie strategii rozwoju gminy oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które skierował do Ministerstwa Rozwoju i Technologii.  Podkreśla kilka kwestii wymagających zmian.

Związek zwraca uwagę, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakładająca na gminy obowiązek sporządzenia planów ogólnych, uchwalona i wprowadzona w życie mimo protestów oraz negatywnej opinii strony samorządowej spowodowała chaos w obszarze działania planistycznego gmin.

Za krótki termin na wydanie decyzji WZ

Wójtowie i burmistrzowie przypominają, że obecnie mają na wydanie decyzji WZ 21 dni – dla budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. oraz 90 dni – dla pozostałych inwestycji. W przypadku przekroczenia tego terminu grozi kara 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Może Cię zainteresuje: 800 ha gruntów Skarbu Państwa pod nowe mieszkania

Z dotychczasowego monitoringu samorządowców dotyczącego wdrażania nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wynika, że samorządy zmuszone są do realizacji zadań, które destabilizują planowanie przestrzenne i procesy inwestycyjne w gminach, wpływają na generowanie chaosu administracyjnego i inwestorskiego oraz poczucia braku stabilności i sensowności systemu planistycznego oraz przekraczają możliwości kadrowe i budżetowe samorządów.

Liczba wpływających wniosków o wydanie decyzji WZ i toczących się w tych sprawach postępowań należy uznać za paraliżujące działanie urzędu i negatywnie wpływającą na stabilność i racjonalność systemu planowania przestrzennego, a tym samym Polski. Nie uwzględniono także czasu potrzebnego na opracowanie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Postulaty ZGW

Ze względu na presję czasu, jakość prowadzonych postępowań, dostępność specjalistów na rynku, wizję kar finansowych, pracę nad planami ogólnymi w wielu gminach wiejskich i miejsko-wiejskich, aktualny problem staje się według samorządowców bardzo trudny do rozwiązania. Dlatego ZGW postuluje:

• Natychmiastowe zawieszenie możliwości naliczania kar za niewydanie decyzji WZ w ustawowym terminie.
• Zawieszenie prowadzenia postępowań od dnia podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego do czasu jego uchwalenia.
• Rozważenie w przypadku gmin podmiejskich, dotkniętych problemem suburbanizacji, innego modelu planowania przestrzennego, integrującego miasto centralne z gminami je okalającymi, gdzie już teraz funkcjonuje np. wspólny transport publiczny, a gminy te w dużej mierze są zapleczem mieszkalnym dla tego miasta.
• Rozważenie wydłużenia terminu na uchwalenie planów ogólnych, co dałoby możliwość sporządzenia, w pierwszej kolejności aktualnej, opartej na nowych przepisach, strategii rozwoju gminy, a dopiero później opracowania na jej podstawie planu ogólnego.

Obszary uzupełnienia zabudowy

W stanowisku ZGW wskazuje na zapisy dotyczące zasad ustalania obszarów uzupełnienia zabudowy z rozporządzenia MRiT z 2 maja 2024 roku w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Nie uwzględniają one rozproszonego układu zabudowy, co budzi poważne obawy o paraliż inwestycyjny tych obszarów. Związek już w czasie konsultacji wskazywał, że siedliska rolne są zazwyczaj położone w znacznej odległości od innych siedlisk, co powoduje paraliż w kontekście wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy zgodnie z nowymi regulacjami, a w konsekwencji powodować będzie zamieranie przestrzenne takich gospodarstw, następnie zmianę struktury i fizjonomii poszczególnych wsi, gmin i charakteru funkcjonalno-przestrzennego regionów Polskich.

W opinii samorządowców, nie można stworzyć obszaru uzupełnienia zabudowy w gminie, w której struktura zabudowy polega na zlokalizowaniu siedliska w środku posiadanego areału gruntów rolnych o średniej powierzchni ok. 20 ha. ZGW postuluje tutaj:

• Wprowadzenie odmiennego algorytmu dla wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy w zależności od typu gminy (wiejska, miejska) lub o rezygnację z niego dla gmin wiejskich czy miejsko-wiejsko, determinując możliwość wydania warunków zabudowy tylko spełnieniem warunków zawartych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bez warunku położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy, a przy ustaleniu maksymalnej wielkości obszaru analizowanego.
• Zniesienie minimalnej odległości 100 m od zgrupowania budynków, w gminach wiejskich, jeżeli wynika to ze strategii rozwoju gminy, bez jednoczesnej konieczności wykazywania w tej strategii czy określania w niej konieczności spełniania dodatkowych warunków, w szczególności powiązywania rozwoju gmin wiejskich (możliwości wskazywania nowych obszarów zabudowy) od chłonności terenu (bowiem sama powierzchnia nie mówi czy ten teren może być wykorzystany w dany sposób) czy prognozą ludności (bowiem gminy mające jakiekolwiek problemy z utrzymaniem liczby czy wzrostu liczby mieszkańców nie mają narzędzi do odwrócenia tego trendu i są skazywane odgórnie na stagnację i następnie „śmierć”).

Może Cię zainteresuje: Prawo do mieszkań komunalnych

Przepisy przejściowe

Do czasu opracowania i przyjęcia przez gminy wiejskie stosownej strategii, ZGW proponuje wprowadzenie dla nich przepisów przejściowych polegających na:

• Włączeniu budynków magazynowych (o symbolu 104) przy wyznaczaniu obszarów uzupełnienia zabudowy.
• Wycofaniu konieczności uzyskania zgodności decyzji WZ z obszarem uzupełnienia zabudowy – dopuszczenie w gminach wiejskich uzyskania decyzji WZ pod funkcje związane z rolnictwem, w tym zabudowę zagrodową na obszarach nieobjętych obszarem uzupełnienia zabudowy, aby nie blokować rozwoju i rozbudowy siedlisk wiejskich.

Według związku, w świetle przyszłych zagrożeń wynikających ze spadku cen nieruchomości w okresie następującym po uchwaleniu planu ogólnego, należy prognozować lawinę procesów sądowych związanych z ustaleniem odszkodowania dla gruntów, których wartość uległa zmniejszeniu, a w dalszej perspektywie wypłaty odszkodowań.

Źródło: portalsamorzadowy.pl