Sejm blokuje rozwój miast. Przez parkingi

Budowa dużych osiedli mieszkaniowych zakładających powstanie nowych szkół, przedszkoli czy ogólnodostępnych terenów zielonych, które miałyby być przekazywane samorządom, jest skutecznie blokowana już od dwóch lat. W samej Warszawie wartość zamrożonych środków sięga 700 mln zł – tyle prywatnego kapitału miało zostać przeznaczone w darowiźnie na inwestycje w ramach zgody na zabudowę.

Centralny normatyw – lokalne problemy

Źródłem tego impasu są przepisy specustawy mieszkaniowej, a dokładnie nowelizacja z maja 2023 r., która wprowadziła minimalny współczynnik parkingowy na poziomie 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie – bez względu na lokalizację inwestycji i bez względu na regulacje samorządu lokalnego. Nowe przepisy zablokowały gminom możliwość dostosowywania liczby miejsc parkingowych do lokalnych uwarunkowań, takich jak np. dostęp do transportu publicznego. Tymczasem taka elastyczność pozostaje standardem w miejscowych planach i decyzjach o warunkach zabudowy.

– Jednym z fundamentów tzw. władztwa planistycznego gmin jest właśnie swoboda kształtowania polityki parkingowej. Uchwalona w 2018 r. specustawa dawała radom gmin uprawnienie do ustalania Lokalnych Standardów Urbanistycznych, w tym również miejskich wskaźników parkingowych. W 2023 r. popełniono błąd, ograniczając te kompetencje – mówi Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W rezultacie samorządy muszą dziś narzucać inwestorom przeskalowane wymogi, które znacząco podnoszą koszty inwestycji i utrudniają możliwość realizacji zrównoważonych projektów mieszkaniowych. Dotyczy to lokalizacji, w których wymogi te są zupełnie zbędne. W miejscach dużej koncentracji komunikacji publicznej nie ma ani potrzeby, ani popytu na dodatkowe garaże. Wskaźniki 0,8 – 1,0 są tam wystarczające.

Nieskuteczna naprawa

Po wejściu w życie przepisów podejmowano próby ich naprawy. Ostatnia pojawiła się w projekcie ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa (tzw. ustawa o TBS), złożonym przez ministra Krzysztofa Kukuckiego (Lewica) 8 kwietnia 2024 r. Projekt był szeroko konsultowany – zarówno w rządzie, jak i ze stroną społeczną.

Choć polityczne spory dotyczyły głównie kwestii dopłat i wykupu mieszkań, przepis uchylający sztywny współczynnik parkingowy (art. 10) nie budził zastrzeżeń, również ze strony Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej, kierowanego przez minister Katarzynę Pełczyńską-Nałęcz. Jednak na ostatnim posiedzeniu Sejmu, m.in. głosami posłów PiS, Konfederacji i Polski 2050, przyjęto poprawkę usuwającą ten przepis z projektu rządowego – mimo że miał on poparcie środowisk samorządowych, urbanistów i inwestorów. Ustawa trafiła teraz do Senatu.

Utracone korzyści społeczne

Specustawa mieszkaniowa to narzędzie szczególnie ważne w dużych miastach, gdzie brakuje miejscowych planów zagospodarowania. Dotyczy głównie trudnych terenów – poprzemysłowych, pokolejowych, po starych biurach i galeriach handlowych. Daje samorządom narzędzie negocjacyjne: w zamian za zgodę na inwestycję mogą uzyskać finansowanie szkół, przedszkoli, parków czy dróg.

Wskaźnik parkingowy 1,5 miejsca na mieszkanie często jednak uniemożliwia realizację tych projektów – koszt jednego miejsca w garażu podziemnym to nawet 100 tys. zł. W efekcie realizowane w ten sposób mieszkania byłyby zbyt drogie, by znalazły nabywców.

– Specustawa mieszkaniowa, mimo początkowych kontrowersji, przyniosła realne korzyści dla miast, które nauczyły się z niej korzystać. Dzięki niej samorządy mogły uzyskać od inwestorów znaczne darowizny na cele publiczne – podkreśla Maciej Wandzel.

PZFD przygotował zestawienie inwestycji w Warszawie i Wrocławiu, przewidujących budowę lub modernizację szkół czy przedszkoli, tworzenie parków oraz inwestycje w infrastrukturę drogową (dostępne na stronie internetowej PZFD).

Konkretny przykład: Mokotów i 81 mln zł

Inwestycja Echo Investment na warszawskim Mokotowie to 81 mln zł przekazanych miastu. Powstała tam nowa szkoła podstawowa (otwarcie 1 września 2025 r.), park i infrastruktura drogowa. Projekt powstał przy wskaźniku 0,8 miejsca na mieszkanie. Gdyby musiał spełnić normę 1,5 – nie byłby możliwy.

Warszawa szacuje, że do końca obowiązywania specustawy (2026 r.) mogłoby powstać jeszcze 20 tys. mieszkań w 40 projektach – w tym 6 szkół podstawowych, szkoła specjalna, przedszkola, remonty szkół i odnowione 20 ha parków. Część z tych inwestycji stoi dziś pod znakiem zapytania z powodu nieelastycznych przepisów parkingowych.

– Najbardziej jaskrawym przykładem jest projekt firmy Spectra przy ul. Radzymińskiej – osiedle zaprojektowane na terenach po byłych zakładach tłuszczowych, ze szkołą dla 400 (docelowo 600) dzieci, rewitalizacją parku i przebudową dróg. Inwestycja, zgodna z decyzją środowiskową i uchwałą Rady Warszawy, zakładała współczynnik parkingowy 0,85 i przylega do stacji kolejki miejskiej. Od roku czeka na zmianę przepisów. W świetle decyzji Sejmu może w ogóle nie powstać w projektowanym kształcie – uważa prezes PZFD.

Jeszcze nie jest za późno

Poprawka zawarta w projekcie ustawy o TBS przywracała gminom możliwość ustalania wskaźników parkingowych – nie znosiła obowiązku ich zapewnienia, a jedynie znosiła centralne minimum, pozwalając samorządom działać elastycznie i racjonalnie.

– Sytuację można jeszcze uratować w toku dalszych prac legislacyjnych. Potrzebne jest rozwiązanie zdroworozsądkowe – pozostawiające współczynnik, ale umożliwiające jego modyfikację przez uchwały Rad Gmin. To przywróci równowagę między potrzebami mieszkańców, samorządów i inwestorów – podsumowuje prezes PZFD Maciej Wandzel.

/PZFD/