Blokada podwyżek czynszów w TBS-ach

Poselski projekt ustawy dotyczący kontroli czynszów w Towarzystwach Budownictwa Społecznego jest na etapie opiniowania – każdy zainteresowany może do niego zgłaszać swoje uwagi w specjalnej ankiecie zamieszczonej na sejmowej stronie internetowej do 8 listopada 2025 roku. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (obecna nazwa to Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – SIM) to stały element krajobrazu zwłaszcza mniejszych miast. Około 300 podmiotów wybudowało łącznie ok. 100 tys. mieszkań, ale powstają też w miejscach, gdzie obecność komercyjnych deweloperów jest mniejsza od przeciętnej. Przykładowo Gorzowskie TBS ma ponad 500 lokali w kilkunastu budynkach. Jednym z problemów TBS-ów są nieprecyzyjne zasady ustalania czynszów, opisane w dotychczasowym art. 28 ustawy.

Inny sposób naliczania czynszów

Zgodnie z powyższym przepisem stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM mają być ustalane w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Górnym limitem jest 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (w niektórych przypadkach więcej – do 5 proc.).

Może Cię zainteresuje: Podatek od pustostanów budzi wątpliwości

Niestety, w całej Polsce często miały miejsce sytuacje, że zarządzający TBS-ami (obecnie SIM-ami) dokonywali błędnej wykładni poprzez zawyżanie stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oraz nieuwzględnianie przy kalkulacji stawki czynszu sumy wszystkich czynszów, jakie uzyskiwał TBS (SIM), prowadząc de facto dwie, różne działalności: społeczną – polegającą na budowaniu i wynajmowaniu lokali mieszkalnych oraz komercyjną – wynajmu lokali niemieszkalnych. Ustalanie zawyżonej stawki czynszu obciąża finansowo najemców, których nie stać na zawarcie umowy najmu na rynku komercyjnym. Jednocześnie w ten sposób TBS uzyskuje bezprawnie duże, nawet wielomilionowe sumy. Tak uzyskane dochody z czynszów nierzadko bywają przekazywane na wskazane przez udziałowca TBS podmioty kapitałowo lub osobowo powiązane z TBS. Bywa też, że mimo istnienia organu nadzorczego TBS w postaci rady nadzorczej, tworzone są pozorne organy wewnętrzne o nazwie „rada programowa”, z osobami powiązanymi jako wspólnikiem.

Sytuacje te zostały opisane w poselskim projekcie nowelizacji ustawy, którego celem jest wzmocnienie transparentności i uczciwości zarządzania. Posłowie zwracają uwagę, że w wielu miejscach w Polsce od wielu lat mieszkańcy mają poczucie krzywdy przez niesprawiedliwe i niejasne zasady określania wysokości czynszów i gospodarowania w TBS-ach (SIM-ach). Konieczne jest więc dokonanie zmian i zagwarantowanie przejrzystych zasad ich funkcjonowania.

Jakie zmiany proponują posłowie?

Projekt nowelizacji ustawy zakłada, ze czynsze mają być ustalane w powiązaniu z realnymi kosztami działania SIM-ów, które to koszty spółki mają publikować w internecie, aby można je było łatwo zweryfikować. Przykładowo, stosowne wyliczenia należałoby upublicznić najpóźniej na dwa tygodnie przed datą posiedzenia organu mającego zdecydować o wysokości obciążeń lokatorów. Czynsze – a konkretnie stawki za 1 mkw. powierzchni użytkowej – miałyby ustalać zgromadzenia wspólników odpowiednich spółek (w spółdzielniach – walne zgromadzenia). Podstawą byłyby właśnie ujawnione wcześniej wyliczenia opracowane przez zarządy tych spółek bądź spółdzielni.

Może Cię zainteresuje: Czy rozbiórka dachu może obniżyć podatek?

Posłowie chcą także doprecyzować liczenie kosztów czynszowych, tak, aby suma obciążeń za najem wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do SIM oraz z pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM, pozwoliła na pokrycie: kosztów eksploatacji i remontów, spłatę zobowiązań SIM związanych z budową budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu oraz kosztów funkcjonowania SIM. W tym ostatnim przypadku, posłowie proponują, aby koszty funkcjonowania SIM nie mogły przekraczać od 0,2 proc. do 15 proc. (w zależności od liczby mieszkań w zasobie SIM, ten górny limit dotyczyłby jedynie SIM-ów mających w zasobach do 100 lokali).

Przejrzystość ma zapewnić prezentacja bardzo szczegółowych danych o kosztach na stronie internetowej SIM-u. Nie chodzi tylko o aktualne dane, ale też archiwalne, aby można byłoby je porównywać i analizować. Posłowie-wnioskodawcy postulują, aby upubliczniać koszty wynagrodzeń (z podaniem płac na konkretnych stanowiskach) oraz wydatki na umowy cywilnoprawne.

Źródło: prawo.pl