Stary budynek to nie zawsze zabytek

Właściciele nieruchomości powinni zweryfikować, czy ich działki i budynki nie figurują w gminnych ewidencjach budynków (GEZ). Mogły zostać tam wpisane przez urzędników w momencie tworzenia ewidencji. Wpis w GEZ może mocno ograniczyć swobodę dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Sprawa starego budynku w Bochni

Przykładem może być sprawa sądowa z Małopolski, która zakończyła się niedawno przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, a dotyczyła domu mieszkalnego z przełomu XIX i XX wieku w Bochni. Kobieta, która dostała dom w spadku, dopiero po latach zorientowała się, że może on gdzieś figurować jako zabytek. Gdy właścicielka nieruchomości zaczęła dokładniej badać jej stan prawny, okazało się, że stary budynek bez jej wiedzy, po uzgodnieniach z wojewódzkim konserwatorem, trafił do gminnej ewidencji zabytków. Budynek niczym szczególnym nie wyróżniał się, nie gościł znanych postaci i był w fatalnym stanie technicznym. Zgodnie z art. 3 pkt 1 i art. 22 ust. 4-5 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1292) wpisać do GEZ można jedynie te nieruchomości, które są zabytkami. Dlatego właścicielka wezwała burmistrza Bochni do usunięcia naruszenia prawa przez wykreślenie jej budynku z GEZ.

Burmistrz odpowiedział, że budynek jest zabytkiem i stanowi świadectwo stylu architektonicznego budownictwa mieszkaniowego z czasów Galicji. Powoływał się na konsultacje z konserwatorem wojewódzkim oraz podkreślał, że w 2014 roku zgodnie z ówczesnymi przepisami, nie miał obowiązku konsultowania wpisu do GEZ z właścicielem obiektu.

Może Cię zainteresuje: Nowe oblicze rynku i zmiany w modelu zamieszkiwania

NSA uznał, że może się zająć sprawą, gdyż włączenie karty adresowej zabytku do GEZ, jako działanie jednostronne będące elementem władczych działań administracji publicznej, można zaskarżyć jako czynność określoną w art. 3 par. 2 pkt 4 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143).

Wpisy do GEZ bez konsultacji z właścicielem

Wpis do GEZ nie stanowi decyzji administracyjnej i sam w sobie nie wywołuje bezpośrednich skutków prawnych w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.). Może jednak prowadzić do pośrednich konsekwencji w postępowaniach planistycznych i inwestycyjnych. Jedną z form ochrony zabytków jest ustalenie ich ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo w decyzji o warunkach zabudowy. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w MPZP też uwzględnia się ochronę zabytków nieruchomych znajdujących się w GEZ. Prawo budowlane wymaga, aby przy wydaniu pozwolenia na budowę albo rozbiórkę obiektu wpisanego do GEZ uzgodnić to z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Budynek w Bochni był objęty ochroną konserwatorską z tytułu objęcia go planem miejscowym.

Wpis do GEZ jest pierwszym krokiem do objęcia ochroną obiektów zabytkowych, ale już na tym etapie konsekwencje takiego wpisu do GEZ są w praktyce znaczące. Właścicielka dowiedziała się o tym, gdy planowała rozbiórkę starego budynku, dlatego żądała wykreślenia swojej własności z GEZ. Budynku tego nie było natomiast w wojewódzkiej ewidencji zabytków, ale nie było to przeszkodą, gdyż gminni włodarze mogli uzupełnić GEZ o inne nieruchomości, które uznali za zabytki.

Do 2019 roku obowiązywała pierwotna wersja rozporządzenia z 26 maja 2011 roku w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem (Dz. U. z 2021 r. poz. 56) potem dopiero zmienionego na bardziej przyjazne właścicielom nieruchomości (dodany par. 18b rozporządzenia). Zgodnie z tym rozporządzeniem dla zabytku nieruchomego, który ma zostać włączony lub który został włączony do GEZ, prowadzi się kartę adresową zabytku nieruchomego. Do czasu nowelizacji wszelkie czynności związane z zamiarem włączenia karty adresowej zabytku nieruchomego do GEZ, czy z samym włączeniem takiej karty do ewidencji, dokonywane były bez wiedzy i jakiegokolwiek udziału właściciela takiej nieruchomości.

Przeczytaj także: Zakaz butli gazowej w blokach mieszkalnych

Artykuł 22 ust. 5 pkt 3 ustawy dotyczący takich wpisów został też częściowo zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny (wyrok z 11 maja 2023 r., P 12/18). TK zdecydował, że właściciele muszą mieć możliwość sprzeciwu wobec wpisu ich nieruchomości do GEZ. To oznacza, że można bronić swoich praw i starać się o wykreślenie nieruchomości z ewidencji. Na początku warto pozyskać od właściwej gminy dokumenty, czy nieruchomość jest wpisana do GEZ (w trybie dostępu do informacji publicznej), a jeśli tak, to  ile zostało sporządzonych kart adresowych (każdą indywidualną kartę należy skarżyć z osobna). Od razu można zażądać przesłania kopii wszystkich kart włączonych do GEZ. Kluczowe znaczenie ma także moment dokonania wpisu. W zależności od daty wpisu i obowiązujących przepisów, w niektórych przypadkach przed wniesieniem skargi do sądu administracyjnego konieczne jest skierowanie do organu prowadzącego GEZ wezwania do usunięcia naruszenia prawa. Gdy to nie da żadnego rezultatu, możliwe będzie złożenie skargi do sądu administracyjnego. Terminy na podjęcie działań są bardzo krótkie i biegną już od daty powzięcia przez właściciela informacji o włączeniu nieruchomości do GEZ.

Nie ma automatycznej weryfikacji wpisów

Wspomniany wyrok TK nie oznacza automatycznego wykreślenia z GEZ setek, a nawet tysięcy zabytkowych nieruchomości wpisanych tam przez gminnych urzędników w porozumieniu z konserwatorami zabytków, ale za plecami ich właścicieli, zwłaszcza w latach 2010-2019. Dlatego też właścicielka budynku w Bochni walczyła w sądach administracyjnych.

WSA stwierdził bezskuteczność wpisania budynku do GEZ, a NSA oddalił skargę kasacyjną miasta w tej sprawie. Sądy obu instancji uznały za oczywiste, że włączenie karty zabytku do GEZ musi wynikać ze stwierdzenia przez organ, że obiekt charakteryzuje się cechami zabytkowymi ze względu na posiadaną przez niego wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Tylko taki obiekt może trafić do GEZ, a kamienica w Bochni się do tego nie kwalifikuje.

Wyrok NSA z 2 marca br., II OSK 27/25

Źródło: prawo.pl