Utwardzenie podjazdu może mieć poważne konsekwencje

Wybrukowanie podjazdu lub dużej części działki ogranicza powierzchnię, przez którą woda może wsiąkać w grunt. Jeżeli dodatkowo teren zostanie ukształtowany w sposób zmieniający naturalny kierunek odpływu, woda może zostać skierowana na nieruchomość sąsiednią.

Z punktu widzenia przepisów istotne jest nie samo wykonanie podjazdu, lecz jego wpływ na stosunki wodne. Art. 234 Prawa wodnego zabrania właścicielowi gruntu zmiany kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych, jeżeli zmiana ta szkodzi gruntom sąsiednim. Niedopuszczalne jest także odprowadzanie wód na grunty sąsiednie.

Dlatego problem może powstać nie tylko po wykonaniu podjazdu. Przyczyną może być także podniesienie terenu, zasypanie rowu, wykonanie niewłaściwego odwodnienia albo skierowanie odpływu z rynien czy drenażu w stronę sąsiedniej działki.

Może Cię zainteresuje: Śmietniki trzeba będzie zabezpieczyć przed dzikimi zwierzętami?

Gmina może wydać decyzję

Jeżeli zmiana stosunków wodnych powoduje szkodliwe oddziaływanie na sąsiedni grunt, sprawą może zająć się wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Organ powinien ustalić przede wszystkim, czy doszło do zmiany stanu wody na gruncie, kto ją spowodował oraz czy zmiana rzeczywiście powoduje szkodę na nieruchomości sąsiedniej. Znaczenie mogą mieć między innymi oględziny, dokumentacja fotograficzna, mapy, pomiary wysokościowe, dokumentacja wykonanych robót oraz opinia specjalisty.

Jeżeli przesłanki zostaną potwierdzone, organ może nakazać w drodze decyzji przywrócenie stanu poprzedniego albo wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. W praktyce może to oznaczać konieczność przebudowy odwodnienia, zmiany ukształtowania terenu, usunięcia określonych elementów zagospodarowania, a w określonych przypadkach także rozbiórkę wykonanej nawierzchni.

Pięć lat na reakcję

W sprawach dotyczących szkodliwej zmiany stosunków wodnych istotny jest również termin. Postępowania dotyczącego decyzji wydawanej na podstawie art. 234 ust. 3 Prawa wodnego nie wszczyna się, jeżeli od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt, upłynęło pięć lat. Nie oznacza to jednak, że pięć lat liczy się automatycznie od dnia wykonania podjazdu czy innych robót. Znaczenie ma moment, w którym właściciel sąsiedniej nieruchomości dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu.

Dla zarządcy nieruchomości może mieć to znaczenie w sytuacji, gdy mieszkańcy zgłaszają problem dopiero po kilku latach albo gdy dokumentacja dotycząca wcześniejszych interwencji jest niepełna.

Nie wystarczy wykazać, że działka jest zalewana

Samo stwierdzenie, że po deszczu na działce pojawia się woda, nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności sąsiada. Trzeba ustalić, czy doszło do konkretnej ingerencji w sposób odpływu wód oraz czy właśnie ta ingerencja spowodowała szkodliwe oddziaływanie. Jeżeli woda spływa w określonym kierunku wyłącznie wskutek naturalnego ukształtowania terenu, sytuacja prawna może być inna niż w przypadku sztucznego podniesienia działki czy wykonania odpływu kierującego wodę na nieruchomość sąsiednią. Dlatego w sporze szczególnie ważne są dowody pokazujące stan nieruchomości przed wykonaniem prac i po ich zakończeniu.

Zarządca powinien dokumentować zgłoszenia

Problem ze spływem wód opadowych może pojawić się też w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych, spółdzielniach lub na terenach zarządzanych przez gminę. Jeżeli mieszkańcy zgłaszają zalewanie garażu, piwnicy, drogi wewnętrznej czy terenu zielonego, zarządca powinien przede wszystkim ustalić źródło problemu.

Warto dokumentować daty i treść zgłoszeń, wykonywać zdjęcia po intensywnych opadach, sprawdzić stan odwodnienia i ustalić, czy w sąsiedztwie były prowadzone roboty ziemne lub zmieniano sposób zagospodarowania terenu. Ma to znaczenie nie tylko dla oceny przyczyny zalewania. Dokumentacja może później pozwolić ustalić, kiedy problem się pojawił i czy był związany z konkretną inwestycją.

Możliwa jest także droga cywilna

Postępowanie przed organem administracji nie wyczerpuje wszystkich możliwości. Jeżeli w wyniku zalewania doszło do szkody, właściciel nieruchomości może również dochodzić swoich praw na drodze cywilnej. Art. 144 Kodeksu cywilnego nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Z kolei art. 222 § 2 k.c. pozwala żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Jeżeli doszło do konkretnej szkody, np. zalania piwnicy, zawilgocenia ścian, zniszczenia nawierzchni czy zieleni, w grę może wchodzić również roszczenie o jej naprawienie. Droga administracyjna i cywilna nie są jednak tym samym. Organ administracji może rozstrzygać o przywróceniu właściwego stanu stosunków wodnych, natomiast sąd cywilny może rozpoznawać roszczenia związane z ochroną własności lub naprawieniem szkody.

Przeczytaj także: Co wybrać: fotowoltaikę czy kolektory słoneczne?

Co powinien sprawdzić zarządca?

Jeżeli problem ze spływem wód dotyczy nieruchomości znajdującej się w zarządzie, warto ustalić:

• kiedy po raz pierwszy pojawiło się zalewanie,
• czy wcześniej teren był zalewany,
• czy w sąsiedztwie wykonano podjazd, utwardzenie, nasyp lub inne roboty ziemne,
• czy zmienił się kierunek odpływu wód,
• czy istnieje sprawny system odwodnienia,
• gdzie znajdują się rury spustowe, drenaże, rowy i przepusty,
• kto jest właścicielem lub zarządcą urządzeń odprowadzających wodę,
• czy prowadzone były wcześniej interwencje lub postępowania administracyjne,
• jakie szkody powstały na nieruchomości.

W bardziej skomplikowanych przypadkach pomocne mogą być pomiary geodezyjne lub opinia specjalisty, który określi kierunek odpływu i przyczynę powstania problemu.

Nie każdy problem rozwiąże właściciel nieruchomości

W przypadku odwodnienia przebiegającego przez drogę, przepustu czy rowu nie zawsze odpowiedzialność będzie ponosił właściciel sąsiedniej działki. Konieczne może być ustalenie, kto jest właścicielem urządzenia, kto nim zarządza i czy jego sposób funkcjonowania jest zgodny z dokumentacją. Dlatego przed skierowaniem sprawy do konkretnego podmiotu warto dokładnie ustalić stan faktyczny.

Źródło: portalsamorzadowy.pl