Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (część I) - Prawo lokatorskie chroni przed eksmisją [1]

^[1] Artykuł ukazał się w całości pierwotnie w kwartalniku „Pieniądze i Więź” nr 3 (76), jesień 2017, s. 83–97.

Już w pierwszym dniu obowiązywania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw członkowie spółdzielni masowo składali wnioski o przeniesienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokali [3], które do tej pory zajmowali na podstawie praw spółdzielczych, przy czym zdecydowaną większość tych osób stanowili członkowie posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Powszechna chęć uwłaszczenia posiadanych lokali spółdzielczych, i to niezwłocznie po wejściu w życie ww. ustawy nowelizującej, spowodowana była wieloma okolicznościami, w tym ówczesną sytuacją na rynku nieruchomości, tzw. boomem, kiedy to ceny nieruchomości (lokalowych, ale nie tylko) często osiągały poziom znacznie przewyższający ich realną wartość. W ocenie wielu osób wprowadzone ww. nowelą zasady przekształceń lokali spółdzielczych były szansą, by po wpłaceniu kilku lub kilkunastu złotych nabyć istotny składnik majątkowy, którego wartość w tamtym czasie dynamicznie wzrastała.

Kolejnym powodem były liczne kontrowersje dotyczące m.in. przepisów ustanawiających nowe warunki finansowe przekształcenia praw do lokali spółdzielczych. Rozwiązaniom tym zarzucano przede wszystkim, że są one niesprawiedliwe i krzywdzące wobec członków, którzy wcześniej zdecydowali się na przekształcenie „swoich” lokali, co wiązało się ze sporym wysiłkiem finansowym.

Istotniejsze było jednak to, że przyjęte na gruncie ustawy nowelizującej zmiany w zakresie warunków przekształceń spółdzielczych praw do lokali rodziły istotne wątpliwości natury legislacyjnej. Już w trakcie prac nad ww. przepisami pod ich adresem padał zarzut sprzeczności z Konstytucją RP [4].

Jak się zresztą później okazało, zarzut ten był uzasadniony, albowiem Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt P 16/08 [5], ocenił dokonane ustawą nowelizującą zmiany w systemie wykupu lokali spółdzielczych jako niekonstytucyjne.

Prawo lokatorskie nie podlega egzekucji

Wprowadzenie mocą ustawy korzystnych warunków wykupu lokali będących przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie spotkałoby się z tak masową reakcją ze strony spółdzielców, gdyby nie powszechne przekonanie o „słabości” tego prawa. Takie postrzeganie prawa lokatorskiego to w głównej mierze wynik art. 9 ust. 3 USM, który stanowi, że prawo lokatorskie jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Ponadto jest ono nierozerwalnie związane ze stosunkiem członkostwa w spółdzielni, a lokal, na którym jest ustanowione, pozostaje własnością spółdzielni. Oznacza to, że utrata statusu członka spółdzielni wiąże się także z utratą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Tymczasem spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego stanowi prawo o stosunkowo szerokich uprawnieniach i może lepiej zabezpieczać interes członka niż prawo odrębnej własności lokalu.

Tym, co głównie zwraca uwagę spółdzielców przekonanych o niewielkiej „wartości’’ spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, są dwie pierwsze cechy wymienione w ww. przepisie, czyli niezbywalność i nieprzechodzenie na spadkobierców. Pomijana jest zaś ostatnia, wymieniona w art. 9 ust. 3 USM, cecha tego prawa, a mianowicie, że nie podlega ono egzekucji.

Tymczasem brak możliwości prowadzenia egzekucji z tego prawa do lokalu powinno być brane pod uwagę w pierwszej kolejności, w szczególności przez tych spółdzielców, którzy są gorzej sytuowani finansowo, oraz takich, którzy są w większym stopniu zagrożeni egzekucją komorniczą [6]. Z uwagi bowiem na tę właśnie cechę wierzyciele członka posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie mogą uzyskać zaspokojenia swoich należności z posiadanego przez dłużnika tytułu prawnego do lokalu.

Wszczęcie egzekucji komorniczej przeciwko dysponentowi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – co do zasady – nie grozi więc utratą prawa do zajmowanego lokalu.

Ograniczenie „egzekucyjne” nie występuje w przypadku prawa odrębnej własności ustanowionego na lokalu. Lokal będący przedmiotem odrębnej własności stanowi bowiem – w myśl art. 46 Kodeksu cywilnego (kc) – nieruchomość lokalową, a to oznacza, że z takiego lokalu może być prowadzona egzekucja wg przepisów o egzekucji z nieruchomości, zawartych w art. 921 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (kpc).

Można więc stwierdzić, że w przypadku uruchomienia postępowania komorniczego obejmującego egzekucję należności pieniężnych, osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, są lepiej zabezpieczone przed utratą tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania, aniżeli osoby posiadające prawo własności do zajmowanego lokalu. Wierzyciel, na rzecz którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne nie może bowiem skorzystać z prostego „środka prawnego”, jakim jest wniosek o wszczęcie egzekucji z odrębnej własności lokalu, a którego realizacja skutkuje utratą prawa do lokalu.

Zastrzec w tym miejscu należy, że skutek w postaci utraty prawa własności nieruchomości jest finalnym (końcowym) rezultatem prowadzonej z tej nieruchomości egzekucji komorniczej. Niemniej jednak jedną z pierwszych czynności wykonywanych przez komornika po uruchomieniu egzekucji z nieruchomości jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej (prowadzonej dla egzekwowanego lokalu) o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym (por. art. 924 kpc). Właściciel lokalu nie traci wówczas co prawda jeszcze tytułu prawnego do swojego lokalu, ale wszelkie czynności mające na celu rozporządzenie posiadanym prawem własności zostają mocno ograniczone.

Ochrona prawa do lokalu

Praktyka komornicza wskazuje, że wierzyciele doskonale zdają sobie sprawę z następstw, jakie dla dłużnika pociąga za sobą wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. W efekcie chętnie składają tego rodzaju wnioski, nie poszukując zbyt intensywnie innych składników majątku, z których mogliby ściągnąć egzekwowane przez nich świadczenie. Zdają sobie bowiem sprawę, że samo zajęcie nieruchomości oraz odnotowanie tego faktu w księdze wieczystej stanowią silny bodziec mobilizujący dłużników do dobrowolnej spłaty długu.

Nie brakuje też przykładów, w których ujawnienie w księdze wieczystej dokonanego przez komornika zajęcia lokalu powoduje, że o zadłużeniu dowiadują się bliscy dłużnika, którzy za niego dokonują spłaty zadłużenia, „ratując” w ten sposób tytuł prawny do lokalu.

Omawiając poziom ochrony prawa do zajmowanego lokalu wyznaczany przez rodzaj posiadanego do tego lokalu prawa, nie można pominąć zmiany brzmienia art. 999 §1 kpc, dokonanej ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU nr 233, poz. 1381). Wprowadzona ww. nowelą zmiana art. 999 §1 kpc w istotny sposób uprościła procedurę eksmisyjną dotychczasowego właściciela lokalu, który swój tytuł własności utracił na skutek sprzedaży lokalu w toku postępowania egzekucyjnego.

Przed dniem wejścia w życie omawianej nowelizacji osoba, która w wyniku licytacji komorniczej nabyła lokal zamieszkiwany przez dotychczasowego właściciela (bądź inne osoby), nie nabywała jednocześnie tytułu pozwalającego na opróżnienie nieruchomości z przebywających na niej osób lub/i rzeczy.

W sytuacji gdy dotychczasowi lokatorzy nie opuszczali lokalu, jego nabywca zmuszony był zainicjować odrębne postępowanie sądowe mające na celu uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Dopiero po uprawomocnieniu się takiego wyroku nabywca lokalu mógł uruchomić postępowanie egzekucyjne, tym razem zmierzające do przymusowego opróżnienia i opuszczenia lokalu przez dotychczasowych właścicieli.

Oczywiste jest zaś to, że konieczność wszczęcia i doprowadzenia do prawomocnego zakończenia sądowego procesu eksmisyjnego znacząco oddalała w czasie moment, w którym nowy właściciel mógł przejąć zajmowany przez dłużnika lokal, a tym samym realnie z niego korzystać.

Na skutek obowiązującej od 3 maja 2012 r. nowelizacji przepisów Kodeksu postępowania cywilnego opisany wyżej stan rzeczy uległ zmianie na korzyść przyszłych nabywców lokali. Zmieniony art. 999 §1 kpc stanowi obecnie, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem wykonawczym pozwalającym na opróżnienie lokalu [7].

Skutkiem wprowadzonej zmiany jest więc to, że osoba nabywająca lokal w drodze prowadzonej przez komornika licytacji nie musi uruchamiać osobnego postępowania sądowego celem uzyskania tytułu eksmisyjnego. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności – i to bez zaopatrywania go w klauzulę wykonalności – nabywca lokalu może bowiem uruchomić postępowanie egzekucyjne zmierzające do opróżnienia i opuszczania lokalu przez osoby zajmujące ten lokal bez tytułu prawnego.

Ochrona lokatorska tak, ale…

Podsumowując dotychczasowe rozważania, stwierdzić można, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem lepiej chroniącym przed egzekucją komorniczą niż prawo odrębnej własności.

Zastrzec jednak należy, że owa silniejsza ochrona nie oznacza jej bezwzględnego charakteru. Wszak na gruncie ustaw spółdzielczych przewidziane zostały instrumenty prawne, które pozwalają wierzycielom osoby dysponującej spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego doprowadzić do wygaśnięcia tego prawa po to, by zaspokoić swoje należności z ekwiwalentu pieniężnego, jaki przypada dłużnikowi za utracony tytuł prawny do lokalu.

Dla potencjalnych wierzycieli korzystanie z tego rodzaju instrumentów jest jednak znacznie bardziej skomplikowane w porównaniu do wszczęcia egzekucji z prawa odrębnej własności lokalu. Ponadto – w mojej ocenie – istnieje kilka zasadniczych wątpliwości co do tego, w jaki sposób owe instrumenty wierzyciele członka powinni stosować, aby doprowadzić do skutecznego wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wszelkie zaś komplikacje i wątpliwości, z jakimi zmuszeni są borykać się wierzyciele chcący uzyskać zaspokojenie z ekwiwalentu za wygaszone lokatorskie prawo do lokalu, niewątpliwie wzmacniają pozycję dłużnika, który takim prawem dysponuje.

Co więcej, z uwagi na złożoność procedur zmierzających do zaspokojenia wierzytelności w powyższy sposób, wierzyciele często rezygnują z ich uruchomienia, zwłaszcza wówczas, gdy kwoty zadłużenia są znacząco niższe od wartości rynkowej lokalu. Ponadto owe procedury, nawet jeśli zostaną już uruchomione, zawsze dają dłużnikom dodatkowy czas na likwidację istniejącego po ich stronie zadłużenia.

W przeważającej mierze powodem, dla którego po stronie członka powstaje zadłużenie względem „jego” spółdzielni, jest nieregulowanie obciążających go opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania zajmowanego lokalu (tzw. opłat eksploatacyjnych, o których mowa w art. 4 USM).

W przypadku gdy zadłużenie z tytułu opłat za korzystanie z lokalu obejmuje okres co najmniej 6 miesięcy, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Sankcję taką przewiduje w art. 11 ust. 1¹ pkt 2 USM.

Do uchwały takiej – co istotne z punktu widzenia podjęcia przez lokatora środków służących kwestionowaniu tej decyzji – stosuje się odpowiednio przepisy ustawy Prawo spółdzielcze dotyczące uchwał o wykluczeniu z grona członków.

Istnienie po stronie członka względem spółdzielni mieszkaniowej, w której jest „zrzeszony”, zadłużenia z innego tytułu niż opłaty za korzystanie z lokalu również może się przyczynić do utraty spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przypadku istnienia tego rodzaju zobowiązań członek (będący nierzetelnym dłużnikiem swojej spółdzielni) może się liczyć z – przewidzianą w przepisie art. 24 ustawy Prawo spółdzielcze (PS) – sankcją wykluczenia bądź wykreślenia ze spółdzielni. Zastosowanie owych sankcji wiąże się rzecz jasna z utratą statusu członka spółdzielni.

Zastrzec jednak należy, że powołany wyżej art. 24 §1 i §2 PS nakazuje wskazanie przyczyn wykluczenia bądź wykreślenia w ramach unormowań statutowych. Tym samym dla skorzystania z sankcji wykreślenia bądź wykluczenia z uwagi na to, że członek nie realizuje ciążących na nim zobowiązań finansowych względem spółdzielni, konieczne jest, aby statut spółdzielni wymieniał tę okoliczność jako podstawę wykluczenia bądź wykreślenia z grona członków.

Utrata statusu członka spółdzielni, będąca następstwem decyzji o wykluczeniu bądź wykreśleniu (w praktyce spółdzielczej podejmowanej jednak najczęściej z uwagi na zaległości członka spółdzielni w opłatach eksploatacyjnych), niesie dla osoby posiadającej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu doniosłe skutki w zakresie przysługującego tej osobie tytułu prawnego do lokalu. Przepis art. 11 ust. 1 USM zakłada bowiem, że utrata członkostwa niesie skutek w postaci wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W myśl powołanego unormowania moment utraty statusu członka spółdzielni jest więc jednocześnie momentem utraty tytułu prawnego do lokalu, jakim jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Z chwilą utraty członkostwa lokal, na którym ustanowione było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, wraca więc do dyspozycji spółdzielni.

Oczywiście sam „powrót” lokalu zajmowanego przez nierzetelnego członka (dłużnika) do dyspozycji spółdzielni, będący efektem czy to uchwały o wygaśnięciu prawa lokatorskiego, czy też uchwały pozbawiającej statusu członka, nie jest – sam w sobie – formą zaspokojenia istniejącego względem spółdzielni zadłużenia.

Wygaszenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową jest bowiem dopiero pierwszym krokiem w procesie zaspokojenia przysługujących jej względem członka wierzytelności.

Przetarg a odzyskiwanie należności

Dalsze kroki zmierzające do zaspokojenia przysługujących spółdzielni wierzytelności określają przepisy zawarte w art. 11 USM. Zgodnie bowiem z ustępem 2 tego artykułu spółdzielnia mieszkaniowa „odzyskany” w powyższy sposób lokal zobowiązana jest wystawić na przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu (por. art. 11 ust. 2 USM).

Po przetargowym zbyciu tego lokalu i opuszczeniu go przez byłego członka spółdzielnia – tytułem ekwiwalentu za utracone prawo – zobowiązana jest wypłacić byłemu lokatorowi wartość rynkową zwolnionego mieszkania, przy czym wartość ta nie może przekroczyć kwoty uzyskanej przez spółdzielnię w przeprowadzonym przez nią przetargu.

Następnie z przeznaczonej do wypłaty kwoty stanowiącej – co do zasady – wartość rynkową lokalu spółdzielnia może zaspokoić przysługujące jej należności. Jednakże to, jaki będzie dalszy tryb uzyskania zaspokojenia zadłużenia, zależy od rodzaju przysługujących spółdzielni zobowiązań.

I tak: należności spółdzielni z tytułów wymienionych w art. 11 ust. 2² USM [8] podlegają zaspokojeniu w trybie potrącenia. Potrącenie to polega na tym, że spółdzielnia wypłaca byłemu lokatorowi przysługującą należność z tytułu zwrotu wartości rynkowej lokalu, pomniejszoną o kwotę zaległości, jakie ma on względem spółdzielni.

Jeżeli zaś należność spółdzielni nie mieści się w katalogu, o którym mowa w art. 11 ust. 2² USM, spółdzielnia musi skorzystać ze „standardowego trybu” zaspokojenia, tj. najpierw uzyskać wyrok zasądzający przedmiotową należność, a następnie uruchomić postępowanie komornicze, w ramach którego będzie ona mogła wnioskować o zaspokojenie swoich należności z przypadającej byłemu lokatorowi wierzytelności o wypłatę wartości rynkowej lokalu.

Biorąc pod uwagę jedynie dotychczasowe rozważania, wydawać by się mogło, że zastosowanie wobec członka omówionych wyżej sankcji, które skutkują utratą członkostwa w spółdzielni, a w dalszej konsekwencji otwierają wierzycielowi drogę do zaspokojenia przysługujących mu należności za utracone przez członka (dłużnika) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest nie mniej skomplikowane niż wszczęcie egzekucji z prawa odrębnej własności lokalu.

W jednym i drugim przypadku o zastosowaniu tych instrumentów decyduje wola wierzyciela, która w przypadku egzekucji z nieruchomości polega na złożeniu wniosku egzekucyjnego, a w przypadku wygaszenia członkostwa – podjęciu stosownej uchwały przez odpowiedni organ spółdzielni.

Temu „wrażeniu” przeciwstawić trzeba jednak kilka argumentów.

• Po pierwsze – możliwość doprowadzenia do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego bądź utraty członkostwa jest ograniczona podmiotowo, albowiem decyzję w tym zakresie podjąć może wyłącznie spółdzielnia, do której „przynależy” nierzetelny członek.
• Po wtóre – członek spółdzielni decyzję o jego wykluczeniu, wykreśleniu bądź też o wygaszeniu przysługującego mu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego może kwestionować zarówno w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, jak i na drodze sądowej.
• Może też skorzystać z prawa do weryfikacji decyzji o pozbawieniu członkostwa w obu tych trybach łącznie, najpierw skarżąc uchwałę na drodze wewnątrzspółdzielczej, a w przypadku nieuzyskania na tym etapie korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.

Istotne jest przy tym, że w myśl przepisu art. 24 §10 ustawy Prawo spółdzielcze decyzja o pozbawieniu członkostwa na skutek wykluczenia bądź wykreślenia, a także – z mocy odesłania zawartego w art. 11 ust. 1³ USM – decyzja o wygaszeniu prawa lokatorskiego staje się skuteczna dopiero z momentem prawomocnego zakończenia ww. procedur.

W konsekwencji członek, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, skarżąc zastosowane wobec niego sankcje, utrzymuje status członka spółdzielni.

Do czasu prawomocnego zakończenia spraw wywołanych owym zaskarżeniem, niezależnie od ich ostatecznego wyniku, przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Mając na względzie realia proceduralne, w jakich rozpatrywane są sprawy związane z zaskarżeniem decyzji organów spółdzielni – w tym także decyzji o pozbawieniu członkostwa – stwierdzić należy, że w przypadku skorzystania przez członka z ww. uprawnień odwoławczych moment, w którym utraci on prawo do lokalu, z pewnością zostanie znacznie oddalony w czasie.

Możliwość uruchomienia tych postępowań odwoławczych ma jeszcze jedną zaletę: uchylenie decyzji o pozbawieniu członkostwa na skutek wykluczenia bądź wykreślenia może nastąpić z powodu ustania przyczyny wykluczenia bądź wykreślenia.

Jeżeli zatem podstawą pozbawienia członkostwa są zaległości finansowe, to ich spłata winna skutkować uchyleniem uchwały.

Procedura egzekucji świadczeń z prawa odrębnej własności lokalu jest – co do zasady – znacznie mniej skomplikowana. Nie występują tu bowiem żadne ograniczenia typu podmiotowego, co oznacza, że prawo wszczęcia tego rodzaju egzekucji przysługuje każdemu z wierzycieli właściciela lokalu.

Uruchomienie procedury również nie nastręcza większych trudności, albowiem sprowadza się ono do złożenia wniosku u komornika sądowego o to, by dochodzoną przez wierzyciela należność wyegzekwował z – przysługującego dłużnikowi – prawa odrębnej własności lokalu.

Gdy zaś chodzi o środki odwoławcze, jakie posiada dłużnik w przypadku wszczęcia egzekucji z należącej do niego nieruchomości, to zasadniczo ograniczają się one do jednego tylko instrumentu. Jest nim skarga na czynności komornika, uregulowana w art. 767 kpc.

Zaznaczyć jednak należy, że skarga na czynności komornika nie wstrzymuje ani kwestionowanej w jej ramach czynności komorniczej, ani też postępowania egzekucyjnego (por. art.  767² kpc).

W konsekwencji – mimo toczącego się postępowania skargowego – dokonane zajęcie nieruchomości pozostaje skuteczne, a komornik może podejmować dalsze czynności egzekucyjne względem dłużnika oraz jego nieruchomości.

Gdy wierzycielem nie jest spółdzielnia

Poczynione wyżej uwagi na temat możliwości doprowadzenia do wygaszenia członkostwa osoby posiadającej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie zaspokojenia roszczeń z ekwiwalentu za utracone prawo do lokalu dotyczyły przypadków, w których wierzycielem członka jest spółdzielnia mieszkaniowa.

Do rozstrzygnięcia pozostaje więc kwestia, czy także wierzyciele inni niż spółdzielnia posiadają instrumenty prawne, które umożliwiają zaspokojenie przysługujących im należności z ekwiwalentu za utracone przez członka spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Sytuacja innych niż spółdzielnia wierzycieli jest dużo prostsza, jeżeli spółdzielnia wcześniej podejmie prawomocną decyzję skutkującą wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Dotyczy to przypadków, gdy członek posiada zadłużenie zarówno względem swojej spółdzielni, jak i innych podmiotów, bądź też nie posiadając zadłużenia wobec spółdzielni, w inny sposób wypełnia znamiona zachowań uzasadniających wygaszenie przysługującego mu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego bądź też jego wykluczenie/wykreślenie z grona członków spółdzielni.

W tego typu przypadkach spółdzielnia po podjęciu decyzji o pozbawieniu członkostwa sprzedaje lokal, potrąca swoje należności zgodnie z art. 11 ust. 22 USM, a pozostałe środki pochodzące ze sprzedaży lokalu zobowiązana jest przekazać byłemu członkowi.

Przysługujące byłemu członkowi wobec spółdzielni roszczenie o wypłatę tej należności – jak każda inna wierzytelność dłużnika – podlega z kolei egzekucji na zasadach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego (por. art. 895–908 kpc).

Inni wierzyciele byłego członka mogą więc wnioskować o zajęcie tej wierzytelności, w wyniku czego służyć ona będzie zaspokojeniu dochodzonych przez nich należności.

Jednakże raz jeszcze podkreślić należy, że niezbędnym warunkiem pozwalającym na zaspokojenie wierzytelności jest uprzednia decyzja spółdzielni o wykluczeniu, wykreśleniu bądź wygaszeniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Te decyzje zaś mogą być podjęte jedynie wówczas, gdy członek nie wywiązuje się z ciążących na nim obowiązków statutowych.

Stwierdzić więc można, że w tego rodzaju sytuacjach inni wierzyciele członka niejako „przy okazji” stają się beneficjantami zastosowanej przez spółdzielnię wobec dłużnika sankcji, skutkującej wygaśnięciem tytułu prawnego do lokalu.

Kluczowa jest jednak odpowiedź na pytanie, czy obowiązujące przepisy wyposażają innych niż spółdzielnia mieszkaniowa wierzycieli członka w niezależne (samodzielne) instrumenty, za pomocą których mogliby oni doprowadzić do wygaszenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i zaspokojenia się z ekwiwalentu za utracone przez ich dłużnika prawo do tego lokalu.

Na tak zadane pytanie udzielić należy twierdzącej odpowiedzi, ale w przeciwieństwie do egzekucji z prawa odrębnej własności lokalu – procedura skorzystania z tych uprawnień jest dla wierzycieli (innych niż spółdzielnia) nieporównywalnie bardziej skomplikowana pod względem prawnym, a jej poszczególne elementy wywołują wątpliwości interpretacyjne. Wszystkie te okoliczności siłą rzeczy przyczyniają się do zwiększenia trwałości tego prawa.

Egzekucja z wkładów

Punktem wyjściowym do rozważań na temat instrumentów egzekucyjnych przysługujących innym niż spółdzielnia mieszkaniowa wierzycielom, których wdrożenie może skutkować wygaśnięciem prawa lokatorskiego, jest unormowanie zawarte w art. 27 §3 ustawy Prawo spółdzielcze. W myśl tego przepisu

„Jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów. W takim wypadku roszczenie członka o zwrot wkładów lub ich równowartości staje się wymagalne po upływie szczęściu miesięcy od dnia zajęcia wkładów, chyba że wymagalność tego roszczenia nastąpiła wcześniej na podstawie innych przepisów”.

Przepis ten odnosi się – co do zasady – do wszelkiego rodzaju wkładów gromadzonych w spółdzielniach różnego typu

Jako że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych uzależnia ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz członka od wcześniejszego zgromadzenia wkładu mieszkaniowego, przyjąć można, iż unormowanie to pozwala wierzycielom zaspokoić się z wniesionego wkładu mieszkaniowego.

Ten niebudzący wątpliwości wniosek, jaki wypływa z zestawienia przepisu art. 27 §3 PS (prawo do egzekucji z wkładów) oraz przepisu art. 10 ust. 1 i 2 USM (obligującego członka do wniesienia wkładu mieszkaniowego na poczet prawa lokatorskiego), po analizie pozostałych unormowań zawartych w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przestaje być tak oczywisty.

Od 31 lipca 2007 r., kiedy to weszła w życie ustawa nowelizująca, jej przepisy przewidują możliwości wypłaty przez spółdzielnie mieszkaniowe wniesionego przez członków wkładu na poczet przydzielonego im spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W myśl przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu rodzi po stronie spółdzielni obowiązek wypłaty (osobie, która prawo to utraciła) wartości rynkowej lokalu, na którym to prawo było ustanowione (por. art. 11 ust. 2¹ USM). Powstaje więc pytanie: w jaki sposób należy rozumieć zawarte w art. 27 §3 PS stwierdzenie, że „wierzyciel może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów”, skoro przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych co prawda przewidują wniesienie tego wkładu na rzecz spółdzielni, lecz nie przewidują już możliwości jego „zwrotnej” wypłaty lokatorowi.

Ten brak spójności pomiędzy przepisami ustawy Prawo spółdzielcze oraz unormowaniami zawartymi w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rodzi wątpliwość, czy przewidziane w art. 27 §3 PS prawo egzekucji z wkładów ma zastosowanie do wkładów mieszkaniowych związanych ze spółdzielczymi lokatorskimi prawami do lokali mieszkalnych.

Przyjęcie poglądu, że zawartego w art. 27 §3 PS unormowania nie da się zastosować względem wkładów mieszkaniowych, prowadziłoby do wniosku, iż jedyne, co pozostaje innym niż spółdzielnia wierzycielom, to zajęcie wierzytelności na ogólnych zasadach przewidzianych w kpc i wyczekiwanie, że w przyszłości członek ten dopuści się takich zachowań wobec spółdzielni, przez które zostanie pozbawiony bądź to prawa do lokalu, bądź też statusu członka.

Powyższą wątpliwość należy jednak przesądzić na rzecz twierdzenia, że przewidziana w art. 27 §3 PS egzekucja z wkładów jest możliwa także względem wkładów mieszkaniowych związanych ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Za takim przyjęciem przemawia po pierwsze sama treść art. 27 §3 PS, a po drugie celowościowa wykładnia art. 11 ust. 2¹ USM.

Przepisy art. 27 §3 PS świadczą o możliwości egzekucji z wkładu mieszkaniowego, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Jeżeli zatem wolą ustawodawcy byłoby wyłączenie wkładów mieszkaniowych spod egzekucji w trybie art. 27 §3 PS z uwagi na to, że są one rozliczane z członkiem na szczególnych zasadach, to z pewnością znalazłoby to odzwierciedlenie w przepisach ustawy. Ich brak przemawia za dopuszczalnością stosowania art. 27 §3 PS także względem wkładów mieszkaniowych.

Akceptacja poglądu, w myśl którego wypłata wartości rynkowej jest jednoczesnym rozliczeniem wniesionego przez członka wkładu mieszkaniowego, prowadzi do wniosku, że o ile przewidzianą w art. 27 §3 PS procedurę można uruchomić także względem wkładu mieszkaniowego, o tyle sam przebieg owej procedury kształtuje w dość specyficzny sposób.

Przyjąć bowiem należy, że zajęcie wkładu mieszkaniowego w trybie art. 27 §3 PS obliguje spółdzielnię mieszkaniową (która wcześniej prawo to przydzieliła) do wdrożenia przewidzianej w art. 11 ust. 2 USM procedury, tj. do ogłoszenia przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu, na którym ustanowione zostało prawo lokatorskie związane z zajętym przez wierzyciela wkładem mieszkaniowym.

Dokonane zajęcie obejmowałoby roszczenie o wypłatę kwoty stanowiącej wartość rynkową lokalu, którego realizacja – zgodnie z przedstawioną wyżej interpretacją celowościową ust. 11 ust. 2¹ USM – byłaby jednocześnie rozliczeniem wniesionego wkładu mieszkaniowego. To z kolei oznacza, że po sprzedaży lokalu w drodze przetargu, o którym mowa w art. 11 ust. 2 USM, wierzyciel, który dokonał zajęcia wkładu będzie mógł uzyskać zaspokojenie przysługujących mu należności z przypadającej dłużnikowi kwoty pozostałej po sprzedaży jego lokalu.

Zamknięty katalog okoliczności

Poczynione wyżej uwagi to nie jedyne wątpliwości, jakie rodzą się na tle stosowania przewidzianych w art. 27 §3 PS uprawnień względem wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego.

Wątpliwych kwestii znacząco utrudniających wierzycielowi realizację uprawnienia, o którym mowa w art. 27 §3 PS, jest znacznie więcej.

Kolejnym nastręczającym problemów interpretacyjnych zagadnieniem jest kwestia określenia zdarzenia oraz momentu, w którym wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu [9].

W myśl art. 11 ust. 2 USM dopiero z momentem wygaśnięcia tego prawa możliwe staje się „wystawienie” lokalu na sprzedaż, a w dalszej kolejności uzyskanie zaspokojenia z jego wartości rynkowej.

Zdarzenia skutkujące wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wyartykułowane zostały w art. 11 ust. 1 USM. Zgodnie z tym przepisem prawo lokatorskie wygasa:

• w przypadku, gdy dysponent tego prawa utraci członkostwo w spółdzielni, oraz
• w wypadkach określonych w rozdziale 2 tej ustawy.

Treść art. 11 ust. 1 USM nie pozostawia przy tym wątpliwości, że katalog okoliczności powodujących utratę spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ma charakter zamknięty (wyczerpujący) i nie zawiera zajęcia wkładu mieszkaniowego przez wierzycieli. To zaś rodzi istotne reperkusje dla omawianego procesu egzekucji z wkładu mieszkaniowego. Skoro bowiem ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie wiąże z zajęciem wkładu mieszkaniowego w trybie art. 27 §3 PS skutku w postaci wygaśnięcia prawa lokatorskiego, to – mając na względzie jednoznaczną treść unormowania zawartego w art. 11 ust. 1 USM – przyjąć należy, że dla wywołania tego skutku nieodzowne staje się zaistnienie zdarzeń, które wygaśnięcie powodują.

Spośród zdarzeń wymienionych w art. 11 ust. 1 USM (oraz w rozdziale 2 tej ustawy) skutkujących utratą prawa lokatorskiego jako ewentualne podstawy jego wygaśnięcia rozważać można jedynie dwie okoliczności: uchwałę o pozbawieniu statusu członka spółdzielni bądź uchwałę o wygaszeniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Pomiędzy zajęciem wkładu a przetargiem

W mojej ocenie zajęcie wkładu mieszkaniowego w trybie art. 27 §3 PS nie stanowi okoliczności umożliwiającej podjęcie uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Możliwe jest wyłącznie w przypadku wystąpienia okoliczności wymienionych w art. 11 ust. 1¹ USM, przy czym zajęcie wkładu mieszkaniowego nie jest okolicznością uprawniającą spółdzielnię do podjęcia uchwały o wygaszeniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Uznać więc należy, że jedyną drogą pozwalającą na wygaszenie prawa lokatorskiego w przypadku zajęcia wniesionego na poczet tego prawa wkładu mieszkaniowego jest podjęcie uchwały skutkującej pozbawieniem członkostwa w spółdzielni.

Pogląd, w myśl którego jedynie tego rodzaju uchwały wchodzą w grę jako okoliczność wygaszająca lokatorskie prawo do lokalu po zajęciu wkładu w trybie art. 27 §3 PS, generuje kolejny problem.

Otóż pozbawienie dłużnika (lokatora) członkostwa odbyć się może jedynie w trybie sankcji wykluczenia bądź wykreślenia, o którym mowa w art. 24 §2 i 3 PS. Możliwość ich zastosowania uwarunkowana jest zaś wcześniejszym ustaleniem, czy członek nie realizuje ciążących na nim obowiązków statutowych.

Oczywisty jest zaś fakt, że posiadanie przez członka zadłużenia względem innych niż spółdzielnia podmiotów nie jest przejawem niezrealizowania obowiązków statutowych. A skoro tak, to podstawy pozwalającej zastosować względem członka posiadającego zajęty wkład mieszkaniowy sankcję wykluczenia bądź wykreślenia poszukiwać należy w innego rodzaju okolicznościach niż sam fakt istnienia długu względem innych podmiotów.

W mojej ocenie okolicznością pozwalającą zastosować sankcje wymienione w art. 24 §2 i 3 PS jest określony w art. 27 §3 PS moment postawienia zajętego wkładu w stan wymagalności. Zgodnie z powołanym przepisem wkład staje się wymagalny z upływem 6 miesięcy od dnia jego zajęcia.

Wydaje się zatem, że właśnie z tym momentem spółdzielnia ma prawo traktować swojego członka jako takiego, który utracił wniesiony wkład mieszkaniowy. (…)

Przyjęcie poglądu, że w okresie pomiędzy zajęciem wkładu mieszkaniowego w trybie art. 27 §3 PS a przystąpieniem do przetargowej sprzedaży lokalu należy przeprowadzić procedurę wykluczenia bądź wykreślenia członka ze spółdzielni (dla spowodowania wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu) jest niezwykle doniosłe z punktu widzenia oceny poziomu ochrony prawa lokatorskiego. Zauważyć bowiem należy, że w przypadku wszczęcia procedury wykreślenia bądź wykluczenia ze spółdzielni członkowi przysługiwać będą wszelkie przewidziane prawem oraz statutem spółdzielni środki odwoławcze, za pomocą których można kwestionować decyzję spółdzielni o pozbawieniu statusu członka. Należy tu jednak przypomnieć, że członkowi przysługują – omówione wcześniej – środki obronne. Jeśli z nich skorzysta, moment utraty statusu członka zostanie odsunięty w czasie.

Co więcej, możliwość zastosowania owych środków ochronnych przysługiwać będzie członkowi także w przypadku uznania, że właściwym sposobem prowadzącym do utraty prawa lokatorskiego jest nie sankcja wykluczenia bądź wykreślenia, lecz – przewidziana w art. 11 ust. 1¹ USM – uchwała o wygaszeniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1³ USM do uchwały o wygaśnięciu prawa lokatorskiego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące uchwały o wykluczeniu z grona członków. To zaś oznacza, że przewidziane na wypadek podjęcia uchwały o wykluczeniu środki obronne wymienione art. 24 §4–10 PS przysługują także w przypadkach podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Kolejne utrudnienia związane z egzekucją wkładu mieszkaniowego w trybie art. 27 §3 PS skutkujące wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wynikają z samej treści tego przepisu. W myśl zawartego w nim unormowania, egzekucja z wniesionych do spółdzielni wkładów obwarowana jest kilkoma warunkami.

Przepis art. 27 §3 PS pozwala wierzycielowi zająć wniesiony wkład dopiero wówczas, gdy egzekucja z innego majątku dłużnika jest bezskuteczna.

Z uwagi na taki kształt ww. unormowania stwierdzić można, że egzekucja z wnoszonych przez spółdzielców wkładów ma charakter subsydiarny, a owa subsydiarność daje dłużnikowi dość „prosty w użyciu” instrument, za pomocą którego może on uniknąć wszczęcia procedury egzekucji z wkładu mieszkaniowego, a tym samym wykluczyć potencjalną możliwość utraty tytułu prawnego do lokalu. Wystarczy bowiem, że dłużnik nie dopuści do stwierdzenia bezskuteczności egzekucji z innych składników majątkowych.

Taki stan (tj. stan skutecznej egzekucji) dłużnik może utrzymywać chociażby poprzez comiesięczne niewielkie wpłaty dokonywane na rzecz komornika prowadzącego postępowania, albowiem dopóki w toku takiego postępowania występuje jakakolwiek regularna ściągalność zadłużenia, dopóty nie można stwierdzić jego bezskuteczności. Na taki przywilej nie mogą liczyć osoby posiadające odrębną własność swoich lokali.

Druga wymieniona w art. 27 §3 PS okoliczność ograniczająca możliwość egzekucji z wkładów ma charakter ograniczenia czasowego. W zdaniu drugim ww. przepisu wskazano, że roszczenie członka o wypłatę wkładów (bądź ich równowartości) staje się wymagalne po upływie 6 miesięcy od ich zajęcia. Dopiero wtedy można uznać, że członek utracił wkład mieszkaniowy, a spółdzielnia zyskuje możliwość podjęcia decyzji o jego wykluczeniu bądź wykreśleniu z grona członków.

O ile przewidziana w art. 27 §3 PS subsydiarność warunkuje możliwość wszczęcia egzekucji z wnoszonych przez spółdzielców wkładów, o tyle upływ sześciomiesięcznego terminu jest niezbędny do tego, by prowadzoną z wkładów egzekucję doprowadzić do końca.

Kolejną przeszkodą w uzyskaniu zaspokojenia z wkładu mieszkaniowego (wartości rynkowej lokalu) jest unormowanie zawarte w art. 11 ust. 2⁴ USM, które zakłada, że warunkiem wypłaty wartości rynkowej lokalu jest jego opróżnienie.

Sytuacja komplikuje się, gdy dłużnik nie zechce dobrowolnie opuścić lokalu, do którego uprzednio utracił tytuł prawny. W takich przypadkach tylko sądowy proces eksmisyjny zakończony prawomocnym wyrokiem uruchamia egzekucję komorniczą, co wiąże się z kolei z koniecznością zapewnienia dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego.

Nie trzeba dodawać, że te uwarunkowania mogą znacznie oddalić perspektywę zaspokojenia się z wartości rynkowej lokalu.

^[2] W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2013, poz. 1222 z późn. zm.), dalej: USM, przewidziane zostały trzy rodzaje tytułów prawnych do lokali: (1) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; (2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; (3) odrębna własność lokalu. Wprowadzone ustawą nowelizującą zmiany w systemie wykupu lokali spółdzielczych spowodowały, że wykup lokalu spółdzielczego był możliwy po wpłacie przez członka nominalnej kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy kosztem budowy lokalu a ustaloną wartością wkładu mieszkaniowego. W niektórych przypadkach nominalna kwota tej różnicy wynosiła kilka bądź kilkanaście złotych. W konsekwencji członkowie – dysponenci lokatorskich praw do lokali – po wpłacie tego rzędu kwot mogli stać się właścicielami zajmowanych przez siebie mieszkań.
^[3] Zob. art. 12 USM.
^[4] Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (DzU z 1997 r., nr 78, poz. 483).
^[5] Zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17.12.2008 r., sygn. akt P 16/08.
^[6] Na marginesie dodać należy, że to właśnie uboższa grupa spółdzielców przystąpiła do przekształcania przysługujących im praw do lokali dopiero po wejściu w życie ustawy nowelizującej.
^[7] Przed dniem 3 maja 2012 r. postanowienie o przysądzeniu własności stanowiło wyłącznie tytuł do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Postanowienie to nie dawało jednak umocowania do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.
^[8] Zobowiązania wymienione w art. 11 ust. 2² USM obejmują zobowiązania spółdzielni związane z budową lokalu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 1 USM, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków w trybie potrącenia z przeznaczonej do wypłaty wartości rynkowej lokalu, może zaspokoić także nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na ten lokal. Ponadto spółdzielnia może w trybie art. 11 ust. 2² USM potrącić zobowiązania z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.
^[9] Zob. Gesdorf M., Ignatowicz J., Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa,1985.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!