Adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych inwestorzy chcieli przebudować strych. W maju 2024 r. prezydent miasta zatwierdził projekt architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia na przebudowę i zmianę użytkowania niemieszkalnego poddasza na cele mieszkalne. Zakres inwestycji obejmował m.in. przebudowę stropu i konstrukcji więźby oraz połaci dachowej: montaż okien połaciowych i kominów w istniejącym budynku wielorodzinnym. W ten sposób miały powstać cztery nowe mieszkania.

Inwestorzy ucieszyli się, gdy otrzymali pozwolenia, jednak była to radość przedwczesna, ponieważ wydane pozwolenia skutecznie oprotestowali sąsiedzi z ostatniego piętra, nad którym zaplanowano prace. Wojewoda skasował decyzję, uznając, że w sprawie nie została prawidłowo określona grupa osób, będących stroną postępowania. W budynku, w którym planowana jest przebudowa, a składa się on z pięciu wyodrębnionych lokali, funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa i ona właśnie została uznana za stronę.

Nie zostało zakwestionowane przez urzędników, że w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę dotyczącego budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, to jej – co do zasady – przysługuje przymiot strony. Jednak, według nich, nie oznacza to braku możliwości przypisania statusu strony również właścicielowi lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość, gdy wykaże on swój indywidualny interes, podlegający ochronie prawnej.

Negatywne oddziaływanie na lokal

Wojewoda wyjaśnił, że chodzi m.in. o negatywne, oparte na konkretnym przepisie oddziaływanie na dany lokal. Zwłaszcza na sposób korzystania z niego, np. gdy realizacja inwestycji mogłaby spowodować naruszenie chronionych przepisami prawa materialnego warunków korzystania z mieszkania lub mogłaby spowodować naruszenie jego substancji.

Organ odwoławczy podkreślił, że zakres projektowanych robót budowlanych ingeruje w strukturę poddasza budynku, ponieważ dotyczy przebudowy stropu nad piętrem i zmiany sposobu użytkowania poddasza. W opinii wojewody założenia projektowe przesądzają, że właścicielom dwóch mieszkań usytuowanych pod stropem podlegającym przebudowie przysługuje status strony. Roboty budowlane mogą potencjalnie wpłynąć na ograniczenie swobodnego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem lokali usytuowanych pod częścią budynku podlegającego przebudowie i zmianie sposobu użytkowania.

Może Cię zainteresuje: Rozbiórka a podatek od nieruchomości

Wojewoda zauważył także prawdopodobieństwo naruszenia chronionej prawem własności. Na poddaszu, dotąd nieużytkowym, zaprojektowano cztery mieszkania. Z kolei planowane roboty w sposób realny spowodują ograniczenie prawa do niezakłóconego korzystania z nieruchomości, czyli spowodują zmianę warunków technicznych, które z kolei determinować będą ich sytuację prawną.

Wyrok korzystny dla inwestorów

Inwestorzy poszli do sądu, zaś WSA w Krakowie uznał, że zaskarżona decyzja zasadza się na błędnej wykładni prawa materialnego. Sąd zauważył, że w spornej sprawie bardzo ważna jest definicja obszaru oddziaływania obiektu – art. 3 pkt 20 prawa budowlanego. Status strony w postępowaniu o pozwolenia na budowę mają właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. W obowiązującym stanie prawnym obszarem oddziaływania obiektu jest teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

Taka definicja obowiązuje od 19 września 2020 r., kiedy weszły w życie przepisy zastępujące „ograniczenia w zagospodarowaniu terenu” – „ograniczeniami w zabudowie terenu”. Z kolei zdaniem WSA „ograniczeń w zabudowie terenu” nie sposób odnieść do nieruchomości lokalowej. Okoliczność, że lokal sąsiaduje bezpośrednio z lokalem inwestycyjnym, nie wystarcza do uznania, że jego właścicielom przysługuje status strony w świetle art. 3 pkt 20 prawa budowlanego. Bliskość nieruchomości lokalowych nie jest przesądzająca.

Reprezentacja przez wspólnotę mieszkaniową

Sąd uznał, że samodzielna reprezentacja indywidualnego interesu właściciela, który jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, jest swoistym wyjątkiem od zasady reprezentowania interesu wszystkich członków przez wspólnotę mieszkaniową jako podmiot zbiorowy. Rozwiązanie takie jest przejawem zasady szybkości postępowania, a wspomniany wyjątek wymaga szczególnego uzasadnienia, którego na gruncie rozpoznawanej sprawy nie udało się wykazać.

Sąd przypomniał, że w postępowaniu administracyjnym, do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego – ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową – co do zasady legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty. Członek wspólnoty, niezależnie od niej może występować jako strona postępowania tylko w wyjątkowych sytuacjach. Sytuacja taka może mieć miejsce tylko wtedy, gdy wykaże on swój indywidualny, własny interes.

WSA przyznał co prawda, że ogólne założenie, iż stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę powinien być właściciel mieszkania, który nie zgadza się na inwestycję w innym „nad jego głową”, może wydawać się słuszne. Szczególnie, gdy prezentuje w tym zakresie inne stanowisko niż wspólnota mieszkaniowa. Jednak, według sądu, z woli ustawodawcy takie założenie bez wykazania indywidualnego interesu prawnego nie może zostać zrealizowane w obowiązującym stanie prawnym. Wyrok prawomocny.

Źródło: rp.pl