Najem spółdzielczego prawa własnościowego a zwolnienie z VAT

Najem nieruchomości stanowi rodzaj odpłatnego świadczenia usług, a to oznacza, że osoba uzyskująca wynagrodzenie z tego tytułu jest podatnikiem podatku VAT. Według art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną: odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Najem spełnia więc kryterium działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Przedmiotem umowy najmu może być nieruchomość objęta spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Może Cię zainteresuje: Ministerstwo Finansów wyjaśnia podatek od ogrodzzeń

Jednocześnie można zastosować zwolnienie od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, który mówi, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynika z tego, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Wynajem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu korzysta ze zwolnienia od VAT, jeżeli są spełnione łącznie następujące warunki:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu.

Jak księgować opłaty?

Członek spółdzielni jest zobowiązany do ponoszenia określonych opłat związanych ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są zobowiązani do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

W przypadku, gdy w ramach zawartej umowy najmu najemca zobowiązuje się do pokrywania tego rodzaju opłat, pojawia się wątpliwość, czy wynajmujący podatnik VAT po winien takie kwoty traktować jako część czynszu za wynajem, czy też jako osobne świadczenie (tj. refakturowanie usług). W świetle art. 8 ust. 2a ustawy, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę musi być traktowane jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Przyjęcie, że odsprzedaż opłat ponoszonych na rzecz spółdzielni jest odrębną usługą refakturowaną, powodowałoby, że to osobna usług, która nie korzystałaby ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. Chcąc wyjaśnić te wątpliwości, trzeba mieć na względzie art. 29a ust. 1 ustawy VAT, gdzie podano, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze, mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Może Cię zainteresuje: Ważne zmiany dla Polaków w 2025 r.

Z kolei stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy podstawa opodatkowania obejmuje:

• podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
• koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Co ważne, dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zazwyczaj uznawane za odrębne i niezależne. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 roku w sprawie C-42/14 wskazał, że towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, gazu, odprowadzania ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. 

Mając na uwadze powyższe, najemcy nie mają możliwości wyboru w zakresie ponoszonych opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Opłaty te są związane z eksploatacją/użytkowaniem lokalu, ale nie mają one związku z jego indywidualnym zużyciem. Z treści interpretacji Dyrektora KIS z 29 kwietnia 2021 roku (nr 0112-KDIL1-2.4012.69.2021.2.PG) wynika, że opłaty ponoszone na rzecz spółdzielni stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu, a więc zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy powinny być wliczone do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu.

W rezultacie wynajmujący, przenosząc koszty utrzymania nieruchomości (którymi jest obciążony przez spółdzielnię), tj. opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, opłaty na fundusz remontowy, opłaty na ubezpieczenia, podatek od nieruchomości, na najemcę, powinien je opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu. To powoduje, że jeżeli sama usługa najmu korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, to także i kwota zwracanych opłat będzie zwolniona od podatku.

Źródło: poradnikprzedsiebiorcy.pl