Zarządzanie współwłasnością

Istota współwłasności została wyrażona w art. 195 Kodeksu cywilnego (KC), zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Przepis art. 195 KC określa bardzo istotną cechę współwłasności: niepodzielność. Polega ona na tym, że każdy ze współwłaścicieli jest właścicielem całej rzeczy, ale żaden nie jest właścicielem całości. Niepodzielność wspólnego prawa własności oznacza także, że żaden z współwłaścicieli nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność.

Zarówno rzecz jako całość, jak i każda część rzeczy należy do wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciele w 3/4 i w 1/4 mają dokładnie takie samo prawo do całej rzeczy. Podział do korzystania z nieruchomości nie zmienia tej zasady, określa tylko reguły posiadania rzeczy.

Współwłasność

Ułamkowa i łączna

Współwłasność może przybrać formę współwłasności w częściach ułamkowych, albo współwłasności łącznej.

Udział ułamkowy wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Nie daje mu jednak prawa do wyłącznego dysponowania określoną częścią rzeczy. Łatwiej jest zrozumieć tę zasadę przy współwłasności rzeczy ruchomej, np. samochodu.

W tym wypadku żaden ze współwłaścicieli nie dysponuje wyłącznie „swoją” częścią samochodu. Każdy z nich może natomiast dysponować całym samochodem w sposób określony umową, np. w określone dni.

Obok współwłasności ułamkowej występuje tzw. ułamkowa współwłasność przymusowa, o której mowa w art. 3 Ustawy o własności lokali (UWL). Jest to specyficzny typ współwłasności, jego omówienie wykracza poza ramy artykułu.

Współwłasność łączna charakteryzuje się tym, że udziały w majątku wspólnym nie są oznaczone ułamkiem, nie wolno rozporządzać swoim udziałem w majątku wspólnym ani w poszczególnych składnikach, nie można żądać podziału majątku.

Taka wspólna własność wiąże się zawsze z określonym stosunkiem prawnym i jest bezpośrednio z nim związana; jest jego skutkiem. Dlatego jej przedmiotem nie jest jedna, konkretna, oznaczona co do tożsamości rzecz, lecz masa majątkowa składająca się z wielu rzeczy i praw.

Współwłasność łączna występuje w relacjach między małżonkami jako współwłasność majątkowa małżeńska oraz w spółkach niemających osobowości prawnej, przede wszystkim w spółce cywilnej.

Do majątku wspólnego małżonków zalicza się przedmioty majątkowe nabyte w czasie małżeństwa, z wyjątkiem nabycia m.in. w drodze spadku lub darowizny.

Niezwykle istotny jest art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (KRO) wymagający zgody drugiego małżonka do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Z przepisu tego wynika, że ważność umowy najmu zawartej przez jednego z małżonków wymaga zgody lub potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Wspólność małżeńską można rozszerzyć, ograniczyć albo znieść. W efekcie zniesienia (ustania) wspólności majątek „bezudziałowy” zmienia się w „udziałowy”. Trzeba jednak pamiętać, że żadne z małżonków nie może swobodnie dysponować swoim udziałem; zawsze wymaga to zgody drugiego małżonka (zasada ta wynika z art. 1036 KC, do którego odsyła art. 46 KRO).

Nieruchomości wchodzące w skład masy spadkowej są objęte pewnym typem wspólnej własności. Współwłasność masy spadkowej w zasadzie nie jest współwłasnością, lecz prawem spadkobierców do całej masy spadkowej. Dopiero dział spadku zmienia tę sytuację: albo dochodzi do fizycznego podziału masy spadkowej między poszczególne osoby, albo stają się oni współwłaścicielami w częściach ułamkowych poszczególnych rzeczy.

Małżeństwo czy spółka?

W majątku wspólnym małżonków, podobnie jak w spółce cywilnej, obowiązuje wspólność łączna. To skłania czasami organy podatkowe do postawienia tezy, że w zasadzie nie ma większej różnicy między spółką a małżeństwem.

Jeżeli małżonkowie podejmują wspólne działania, takie jak zakup dużej nieruchomości, jej podział i sprzedaż działek, albo wynajmowanie dużej liczby lokali, urzędnicy uznają, że jest to wspólne przedsięwzięcie charakteryzujące działania spółki cywilnej.

Teza wydaje się kuriozalna i anegdotyczna, gdyby nie kilka orzeczeń WSA w Kielcach, któremu taka koncepcja przypadła do gustu.

Sąd¹ uznał, że zakup i sprzedaż nieruchomości jest wspólnym przedsięwzięciem gospodarczym realizowanym dla osiągnięcia wspólnego celu i można przyjąć, że jest to działalność prowadzona na zasadach właściwych dla spółki cywilnej utworzonej dla tej działalności ad hoc, pomimo braku umowy spółki.

Sąd podkreślił, że umowa spółki cywilnej wymaga formy pisemnej wyłącznie dla celów dowodowych. Sąd doszedł do wniosku, że wspólne działanie powoduje, iż: „Osobie wykonującej czynności we współdziałaniu z inną osobą nie można przypisać przymiotu wykonywania czynności we własnym imieniu i na własny rachunek.

W takim bowiem przypadku są one w istocie rzeczy wykonywane w imieniu utworzonej, nawet ad hoc a przy tym nieformalnie, wspólnoty interesów, a ich ryzyko podlega stosownej partycypacji pomiędzy jej członków”.

Zdaniem Sądu wspólne działanie małżonków odpowiada definicji spółki cywilnej. Zgodnie z art. 860 §1 KC sprowadza się ona do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony.

Cel umowy spółki nie musi być jasno wyartykułowany i może być ustalany na podstawie okoliczności towarzyszących, można go określić jako intencje stron, co do osiągnięcia określonego stanu rzeczy.

Uznanie, że działania małżonków są w istocie działaniami spółki cywilnej jest groźne przede wszystkim z uwagi na przepisy dotyczące NIP (spółka powinna mieć własny) oraz VAT (spółka rozlicza się jako odrębny podatnik). Nie bardzo też wiadomo, kto wystawia faktury i jaka powinna być ich treść.

Pogląd WSA w Kielcach należy uznać za niewłaściwy w odniesieniu do działających wspólnie małżonków, warto jednak wiedzieć o takich zagrożeniach.

Pożytki a podział do korzystania

W myśl art. 206 KC, każdy z współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w taki sposób, jaki nie koliduje z współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych uprawnionych. Każdy ma także prawo pobierania pożytków z rzeczy.

Właściciele mogą ustalić między sobą zarówno sposób korzystania z rzeczy (np. ustalając podział do korzystania) oraz określić, kto i w jakim stopniu jest uprawniony do pobierania pożytków.

Jeżeli jednak dochodzi do naruszenia tych uprawnień (tzw. korzystanie „ponad udział” lub korzystanie „nieuprawnione”), każdy współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 KC (uchwała 7 sędziów SN z 19.3.2013 r., III CZP 88/12).

Przepisy te określają obowiązek wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz zwrotu pobranych pożytków lub ich równowartości. Uchwała ta rodzi także (pośrednio) skutki podatkowe.

Zarządzanie wspólną nieruchomością

Opisane rodzaje współwłasności wskazują, że zarządca wynajmowanej nieruchomości powinien przede wszystkim ustalić, czy współwłaściciele ustalili między sobą zasady pobierania i rozliczania pożytków.

We współwłasności ułamkowej należy sprawdzić, czy dokonano podziału do korzystania i jaki „klucz podziału” pożytków przyjęto.

We współwłasności majątkowej małżeńskiej zarządzanie wspólnym majątkiem wymaga zgody obojga małżonków. Należy więc zadbać o to, aby:

1. oboje udzielili pełnomocnictwa do zarządzania i wynajmowania w ich imieniu albo,
2. jedno udzieliło pełnomocnictwa drugiemu do wynajmowania i/albo powierzania zarządcy niektórych (wszystkich) czynności z tym związanych albo,
3. jedno udzieliło pełnomocnictwa zarządcy a drugie każdorazowo udzielało zgody na wynajęcie obiektu.

Należy też uważać, aby fiskus nie uznał tych działań za utworzenie ad hoc spółki cywilnej.W przypadku nieruchomości wchodzącej w skład wspólnej masy spadkowej zarządca powinien dążyć do tego, aby spadkobiercy dokonali działu spadku.

Podatek dochodowy

Podatnicy osiągający przychody z najmu mają kilka możliwości ich opodatkowania. W ramach działalności gospodarczej, której przedmiotem jest najem, można wybrać zasady ogólne (opodatkowanie skalą podatkową) albo podatek liniowy.

W ramach tzw. najmu prywatnego można wybrać opodatkowanie dochodów skalą podatkową albo opodatkowanie przychodów 8,5% ryczałtem.

Możliwy jest także wybór dwóch odrębnych metod opodatkowania dla dwóch odrębnych źródeł przychodów, np. wynajmowanie lokali użytkowych (wszystkich, jakie podatnik posiada) w ramach działalności gospodarczej oraz wynajmowanie lokali mieszkalnych (wszystkich jakie podatnik posiada) w ramach najmu prywatnego.

Każdy ze współwłaścicieli może wybrać inny sposób opodatkowania. Zasadą jest bowiem, że przychody ze wspólnej własności są opodatkowane proporcjonalnie do posiadanego udziału. Komplikuje to rozliczenia podatkowe, w tym przede wszystkim wystawianie faktur i rachunków przez poszczególne osoby.

Zróżnicowany wybór opodatkowania powoduje, że każda część czynszu może zostać inaczej rozliczona; wpływa to także na sposób ewidencjonowania przychodów i kosztów.

Dla osób, które wybrały opodatkowanie ryczałtem dokumenty zakupów nie mają żadnego znaczenia, ale dla osób, które rozliczają się skalą podatkową albo podatkiem liniowym, każdy wydatek należy analizować pod kątem kosztów podatkowych.

Sprawę rozliczeń dodatkowo komplikuje podatek VAT. Część osób może być zobowiązana do jego rozliczania, a część – nie (o podatku VAT przy współwłasności – w następnym numerze „Administratora” – przyp. red.).

Swoboda wyboru opodatkowania została wyłączona w przypadku wynajmowania nieruchomości przez spółkę osobową. Spółka taka nie jest podatnikiem podatku dochodowego; są nim wspólnicy. Jednak to spółka osiąga dochody z najmu (z wyjątkiem spółki cywilnej, która nie ma własnego majątku).

WSA w Warszawie, wyrokując w sprawie nieruchomości należącej do spółki jawnej uznał, że skoro przychody generuje spółka, to – mimo iż są one opodatkowane u jej wspólników – nie mogą oni wybrać opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przewidzianego wyłącznie dla najmu prywatnego².

Przychody, koszty i dochody są ustalane według udziału w nieruchomości. Współwłaściciele mogą jednak dokonać podziału do korzystania, który nie odpowiada tym udziałom (włącznie z całkowitym pozbawieniem niektórych osób pożytków z nieruchomości). Podział quoad usum rodzi wiele wątpliwości, co do opodatkowania przychodu z takich wydzielonych części.

Możliwe są tu dwojakiego rodzaju konsekwencje podatkowe: organy podatkowe albo zastosują zasadę proporcji według udziałów, albo uwzględnią umowę współwłaścicieli, np. tak jak zrobił to DIS w Poznaniu. „Przepis stwierdza, że opodatkowuje się przychód proporcjonalnie do posiadanego udziału.

O posiadaniu udziału można mówić także w przypadku quoad usum; jest on zwykle inny niż udział ułamkowy lub idealny (np. przy współwłasności łącznej).

Współwłaściciele mogą w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Postanowienia takiej umowy są wiążące.

Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny”³.

Faktury zakupowe powinny być wówczas wystawione wyłącznie na te osoby, które uzyskują dochody z najmu.

Przychody z majątku wspólnego małżonków

Przyjęto, że w majątku wspólnym małżonkowie mają po 1/2 udziałów i w ten sposób się rozliczają z przychodów z najmu. Zasada proporcji nie pozwala na opodatkowanie przez małżonków dowolnej części dochodów uzyskiwanych z tytułu najmu albo wybranie konkretnych nieruchomości.

Zasadę proporcji można wyłączyć składając pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu przez jedno z nich. Jeśli małżeństwo posiada kilka nieruchomości obejmuje to cały wynajmowany majątek. Dochody z najmu prywatnego wszystkich wspólnych nieruchomości mogą więc zostać opodatkowane w następujący sposób:

1. w całości przez jednego z nich – podatkiem dochodowym od osób fizycznych;
2. w całości przez jednego z nich – ryczałtem ewidencjonowanym;
3. po połowie – podatkiem wybranym osobno przez każdego z nich: dochodowym lub ryczałtem.

Nie można natomiast podzielić się dochodami (w celu rozliczenia podatku dochodowego) z poszczególnych nieruchomości, jeżeli należą one do majątku wspólnego.

Jak zauważono wyżej, art. 37 KRO wprowadza obowiązek zgodnego działania małżonków w odniesieniu do wspólnego majątku, w tym przede wszystkim do nieruchomości.

Ważność umowy najmu zawartej przez jednego z małżonków wymaga zgody lub potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Reguła ta ma wpływ na możliwość opodatkowania ryczałtem. Ryczałt można stosować do przychodów z najmu prywatnego.

Przychody muszą więc „pochodzić” z takiej umowy. Jeżeli umowa nie jest ważna (zabraknie zgody drugiego małżonka) nie można mówić o przychodach z najmu.

Tak uzyskane przychody należy przypisać do tzw. innych źródeł, które są opodatkowane wyłącznie skalą podatkową po doliczeniu do dochodów z pozostałych źródeł (umowy o pracę, emerytury, praw majątkowych itd.).

Podobny problem rozstrzygał WSA w Łodzi⁴, który uznał, że w celu uzyskania przychodu z najmu konieczne jest skuteczne zawarcie takiej umowy.

Jeżeli do zawarcia takiej umowy nie dochodzi – przychód uzyskany w wyniku rozporządzenia rzeczą wspólną przez jednego małżonka, bez wymaganej zgody drugiego – nie pochodzi ze źródła, jakim jest najem.

„Zgoda małżonka, o której mowa w art. 37 KRO, to tzw. zgoda obligatoryjna, a więc zgoda potrzebna do ważności czynności prawnej dokonanej przez współmałżonka. Dla zakwalifikowania przychodów do źródła, jakim jest najem nie wystarczy samo stwierdzenie, że została sporządzona umowa najmu.

Konieczne jest również ustalenie, że doszło do skutecznego zawarcia takiej umowy, gdyż tylko wtedy będzie można mówić o przychodzie z najmu. Umowa zawarta przez małżonka bez zgody drugiego małżonka jest dotknięta sankcją określaną jako bezskuteczność zawieszona. Umowa taka nie wywołuje skutków prawnych zamierzonych przez strony.

Jest to tzw. czynność prawna niezupełna, zwana też kulejącą (negotium claudicans). Jeżeli małżonek potwierdzi taką umowę, staje się ona ważna już od chwili jej zawarcia (art. 63 § 1 zd. drugie KC). Potwierdzenie powoduje więc ustanie stanu bezskuteczności zawieszonej, a umowa rodzi wówczas skutek ex tunc, tj. od chwili jej zawarcia.

Stan bezskuteczności zawieszonej ustaje również wtedy, gdy małżonek odmówi potwierdzenia lub termin do potwierdzenia upłynie bezskutecznie, bądź z innej przyczyny możliwość potwierdzenia ustanie.

W tych jednak przypadkach umowa zawarta bez zgody współmałżonka będzie bezwzględnie nieważna od chwili jej zawarcia. (…) Skoro małżonka odmówiła potwierdzenia umowy najmu zawartej przez jej męża, to umowa stała się nieważna ex tunc”.

W efekcie sąd odmówił mężowi prawa do wyboru ryczałtu, a żonę uwolnił od opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu.

Wspólna własność a przychody otrzymane

W przypadku najmu prywatnego podatkowi podlegają wyłącznie przychody otrzymane. Jeżeli współwłaściciel został wyłączony z możliwości pobierania pożytków (umownie albo bezprawnie), to wynajęcie wspólnej nieruchomości nie generuje u niego przychodu do opodatkowania.

Podatkowi podlegają jedynie kwoty otrzymane lub postawione do dyspozycji w danym roku podatkowym. Współwłaściciel pominięty przy wypłacie zysku nie musi od tych należnych, ale niewypłaconych kwot płacić podatku; nie wykazuje ich także w zeznaniu rocznym.

_{¹ Wyrok WSA w Kielcach z 27.9.2012 r., I SA/Ke 448/12
² Wyrok WSA w Warszawie z 11.5.2011 r., III SA/Wa 2419/10.
³ Interpretacja indywidualna z 20.10.2011 r., ILPB1/415-906/11-2/TW
⁴ Wyrok z 25.1.2013 r., I SA/Łd 1488/12}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!