Wybór i rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Różne sytuacje prawne w zakresie wyboru zarządu

W praktyce pojęcie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej obejmuje różne sytuacje prawne. W przypadku wyboru pierwszego zarządu wspólnoty właściciele lokali muszą zdecydować nie tylko o tym, kto wejdzie w skład zarządu wspólnoty, lecz także, ilu członków będzie on liczył.

Choć decyzje te są ze sobą ściśle związane, to jednak przy późniejszej zmianie zarządu wspólnoty mogą przybrać zupełnie odrębną formę.

Przy zmianie zarządu można mieć bowiem do czynienia ze zmianą całego jego składu i powołaniem nowego w określonym, ilościowo takim samym, składzie lub też z odwołaniem jednego czy też kilku członków zarządu i wyborem na ich miejsce innych osób - lub też z odwołaniem jednego czy kilku członków zarządu bez powołania na ich miejsce innych osób, co powodować będzie zmianę ilości członków zarządu.

Na przykład zarząd był czteroosobowy, a właściciele lokali odwołali jednego z jego członków, nie powołując na jego miejsce innej, osoby więc zarząd stał się trzyosobowy.

Trzeba bowiem pamiętać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być jednoosobowy lub wieloosobowy, bez żadnego limitu co do górnej granicy liczby jego członków, i to właściciele lokali decydują o jego składzie ilościowym i osobowym.

Można mieć też do czynienia z powiększeniem składu zarządu. Na przykład przy zarządzie trzyosobowym właściciele lokali podejmują uchwałę o powołaniu nowego członka, nie odwołując przy tym dotychczasowych. Wówczas zarząd trzyosobowy przeobrazi się w zarząd czteroosobowy.

Na marginesie wyboru zarządu warto jeszcze wspomnieć o występującym w wielu wspólnotach mieszkaniowych wyborze przewodniczącego zarządu. Wiele wspólnot, powołując członków zarządu, nadaje jednemu z nich funkcję przewodniczącego zarządu.

Następuje to w uchwale w sprawie wyboru zarządu lub w drodze wyboru przewodniczącego zarządu przez samych członków spośród siebie. Należy zwrócić uwagę, że ustawa o własności lokali przewiduje tylko instytucję członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie różnicując praw poszczególnych członków.

Zatem wprawdzie można tytułować jednego z członków zarządu jego przewodniczącym, ale nie można mu przypisywać żadnych szczególnych uprawnień. Można go powołać, aby zwoływał zebrania członków zarządu czy koordynował jego pracę.

Nie można jednak zakładać, że bez niego nie może odbyć się zebranie zarządu, zwołane np. z inicjatywy innego członka, albo że jego głos znaczy więcej niż głosy reszty członków zarządu. Nie można na przykład domniemywać, że jego podpis jest potrzebny na każdym dokumencie.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, w przypadku zarządu wieloosobowego, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zatem na przykład, w przypadku zarządu trzyosobowego, dwaj członkowie zarządu - wbrew woli przewodniczącego – mogą w imieniu wspólnoty podpisać określoną umowę.

Sposób dokonania wyboru zarządu

Ustawa o własności lokali stanowi tylko, że to właściciele lokali dokonują wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, a także, że dokonują tego wyboru w drodze uchwały.

W zakresie zmiany zarządu ww. ustawa mówi zaś jedynie, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani. Nie muszą istnieć żadne przyczyny, które uzasadniałyby odwołanie.

Zatem jego przyczyną może być zarówno niegospodarność czy sprzeniewierzenie funduszy wspólnoty, jak i po prostu widzimisię właścicieli lokali, posiadających łącznie większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali nie muszą udowadniać zarządowi wspólnoty żadnych nieprawidłowości w zarządzaniu nią, żeby móc go odwołać. Do odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków wystarczy wola właścicieli lokali w tej sprawie wyrażona w uchwale.

Ustawa o własności lokali w żaden sposób nie ogranicza właścicieli lokali co do sposobu dokonania wyboru zarządu czy zmian w jego składzie. Mają oni zupełną swobodę, czy to w sprawie odwołania zarządu i powołania nowego w jednej uchwale, czy to w sprawie odwołania zarządu w jednej uchwale, a powołania nowego - w kolejnej.

Mogą też podejmować odrębne uchwały o odwołaniu poszczególnych członków zarządu wspólnoty, a następnie odrębne uchwały o powołaniu każdego nowego członka. Zatem podstawą zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być jedna uchwała, dwie uchwały albo kilka uchwał odrębnie w stosunku do każdego członka zarządu.

Żadnemu z wyżej przedstawionych sposobów doprowadzenia do zmiany zarządu nie można zarzucić sprzeczności z prawem. Każdy z nich będzie zgodny z ustawą o własności lokali. O przyjętym sposobie zmiany zarządu powinna decydować tylko i wyłącznie określona sytuacja, która zmianie zarządu towarzyszy.

Na przykład grupa właścicieli lokali składa projekt uchwały o odwołaniu całego zarządu i powołaniu nowego w określonym przez nią nowym składzie. Wówczas zarząd powinien poddać tę jedną uchwałę w takiej formie pod głosowanie.

Moim zdaniem niedopuszczalne jest wówczas stworzenie z tej uchwały dwóch uchwał: o odwołaniu zarządu i powołaniu zarządu w nowym składzie, czy też zmiana tej uchwały na pojedyncze uchwały odnośnie do poszczególnych członków poprzedniego i nowego zarządu.

W sytuacji, gdy właściciele żądają odwołania określonego członka zarządu, a zarząd jest wieloosobowy, pod głosowanie należy przedłożyć uchwałę o odwołaniu tego jednego członka.

Niewłaściwe byłoby też opracowanie przez zarząd i przedłożenie pod głosowanie projektu uchwały o odwołaniu członka zarządu wspólnoty i powołaniu innej osoby na to miejsce, gdyż nie takie było żądanie właścicieli.

Wówczas właściwym będzie zaproponowanie na zebraniu po podjęciu przez właścicieli uchwały o odwołaniu kandydatur na członka zarządu i dyskusji na ten temat.

W zależności od sytuacji, jaka się wyłoni, zarząd wspólnoty powinien poddać pod głosowanie uchwałę o wyborze określonej osoby na członka zarządu lub - gdy kandydatur było kilka - przedstawić pod glosowanie projekty uchwał odnośnie do wyboru poszczególnych kandydatów.

W przypadku, gdy właściciele lokali nie zaproponowali kandydatur lub - mimo ich zaproponowania - żadna nie uzyskała większości głosów, zarząd pozostanie w zmniejszonym składzie.

Warto też zwrócić uwagę, że właściciele lokali, odwołując jednego członka zarządu, mogą powołać do zarządu kilka osób, jeśli tylko większość właścicieli opowie się nie tylko za jednym kandydatem, ale też za innymi.

W takiej sytuacji nastąpi powiększenie składu ilościowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Z powyższego wynika dobitnie, że sposób zmiany zarządu zależy od konkretnej sytuacji, w jakiej się go dokonuje.

Należy też zwrócić uwagę, że jeśli odwołuje się cały zarząd i w odrębnej uchwale lub uchwałach powołuje nowy jego skład, w uchwale o odwołaniu zarządu powinien się - moim zdaniem - znaleźć zapis, że dotychczasowy zarząd sprawować będzie swoją funkcję do czasu wyboru nowego, albo że odwołania dokonuje się z chwilą wyboru zarządu w nowym składzie.

Zauważmy bowiem, iż zwoływanie zebrania właścicieli lokali należy do wyłącznej kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostanie odwołany, a w kolejnej uchwale na tym samym zebraniu właściciele lokali nie wybiorą kolejnego, ponieważ nie dojdą do porozumienia co do jego składu, to kto zwoła kolejne zebranie właścicieli, skoro zarządu już nie będzie? Takie zastrzeżenie jest - moim zdaniem - dopuszczalne i zabezpiecza wspólnotę mieszkaniową przed okresem "bezkrólewia".

Rezygnacja członka zarządu

Jak w przypadku każdego stosunku prawnego, tak samo w przypadku stosunku łączącego wspólnotę mieszkaniową z członkiem zarządu, uprawnienie do jego rozwiązania przysługuje obu stronom.

Zatem nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo odwołać członka zarządu lub cały zarząd, gdy uzna to z jakiegoś powodu za właściwe, ale także członek zarządu lub cały zarząd mają prawo zrezygnować ze sprawowania swojej funkcji.

Aby członek zarządu z własnej woli przestał piastować swoją funkcję, musi podjąć taką decyzję i oznajmić ją wspólnocie mieszkaniowej. Najwłaściwsze będzie w takim wypadku pisemne złożenie rezygnacji, doręczone własnoręcznie albo wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Pismo takie nie musi mieć żadnej szczególnej formy ani treści, natomiast powinno jasno z niego wynikać, że członek zarządu rezygnuje ze sprawowanej funkcji oraz czy robi to w trybie natychmiastowym, czy po upływie jakiegoś terminu, na przykład na koniec miesiąca, roku itp.

Jeżeli rezygnacja nie wskazuje terminu rezygnacji z funkcji, należy uznać, że członek zarządu zrezygnował z funkcji w dniu złożenia wspólnocie mieszkaniowej oświadczenia.

Członkowie zarządu mogą ze sprawowanej funkcji zrezygnować także na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, składając oświadczenie pisemne lub nawet ustne, co powinno być odnotowane w protokole.

Rezygnacja członka zarządu ze sprawowania funkcji jest jego indywidualną decyzją, na którą nie musi uzyskać niczyjej zgody. Wspólnota mieszkaniowa nie może zmusić nikogo do pełnienia funkcji członka zarządu, zatem nie ma możliwości podjęcia żadnej uchwały w tej kwestii. Jedyną decyzją, jaką wspólnota mieszkaniowa podejmuje w związku z rezygnacją członka zarządu, jest uchwała o wyborze nowego członka zarządu.

Natomiast w sytuacji, gdy ze sprawowania funkcji rezygnuje cały zarząd, wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o wyborze nowego zarządu. Twierdzenie, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być odwołani tylko uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, pozbawione jest nie tylko podstaw prawnych, lecz także logiki.

Prowadzi ono bowiem do absurdalnego wniosku, że członek zarządu musi wbrew swojej woli sprawować funkcję nawet dożywotnio, gdy właściciele lokali nie będą chcieli go z niej zwolnić. W związku z rezygnacją członka zarządu ze sprawowania funkcji warto jeszcze rozważyć skuteczność wycofania rezygnacji.

Zasadą jest, że odwołanie oświadczenia woli, czyli rezygnacji ze sprawowania funkcji członka zarządu, jest możliwe. Jednak w tym zakresie w prawie wyróżnia się dwie sytuacje: gdy oświadczenie o odwołaniu rezygnacji doszło do adresata, czyli wspólnoty mieszkaniowej wcześniej lub równocześnie z oświadczeniem o rezygnacji lub gdy oświadczenie o odwołaniu rezygnacji doszło do wspólnoty mieszkaniowej po oświadczeniu o rezygnacji.

Zgodnie bowiem z art. 61 par. 1 kodeksu cywilnego, oświadczenie o cofnięciu rezygnacji jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Późniejsze odwołanie oświadczenia o rezygnacji będzie skuteczne tylko wówczas, gdy adresat, czyli wspólnota mieszkaniowa, wyrazi na to zgodę.

Jeżeli więc w takim przypadku wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody (uchwałą) na cofnięcie oświadczenia o rezygnacji, nie można uznać go za skuteczne, a zatem dana osoba nie jest członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!