administrator24.info

System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania

System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania
www.sxc.hu

System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania


www.sxc.hu

Wysokie koszty ogrzewania stanowią częsty powód nieporozumień pomiędzy zarządcą a mieszkańcami. Eksperci ze Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii na prośbę redakcji „Administratora” dokonali analizy rozliczeń kosztów ciepła konkretnego budynku wielorodzinnego. Obszerne fragmenty tej analizy publikujemy poniżej.

Zobacz także

Hoval Sp. z o.o. Jak obniżyć koszty ciepłej wody we wspólnocie mieszkaniowej nawet do 30%?

Jak obniżyć koszty ciepłej wody we wspólnocie mieszkaniowej nawet do 30%? Jak obniżyć koszty ciepłej wody we wspólnocie mieszkaniowej nawet do 30%?

Budynki mieszkalne zasilane z lokalnych kotłowni borykają się często z relatywnie wysokimi kosztami zużycia medium. Duży problem stanowi ciepła woda użytkowa, na którą jest duże i zarazem zmienne zapotrzebowanie...

Budynki mieszkalne zasilane z lokalnych kotłowni borykają się często z relatywnie wysokimi kosztami zużycia medium. Duży problem stanowi ciepła woda użytkowa, na którą jest duże i zarazem zmienne zapotrzebowanie w ciągu doby. Ta druga cecha generuje główne koszty, które wspólnota będzie musiała pokryć.

Jerzy Kosieradzki O centralnym ogrzewaniu dla zarządcy (2)

O centralnym ogrzewaniu dla zarządcy (2) O centralnym ogrzewaniu dla zarządcy (2)

Na początku chciałbym powiedzieć o wynikach badań, jakie przeprowadzono na dużym osiedlu mieszkaniowym, gdzie połowa budynków była już ocieplona, a drugą część przygotowywano do tego. Pomierzono poziomy...

Na początku chciałbym powiedzieć o wynikach badań, jakie przeprowadzono na dużym osiedlu mieszkaniowym, gdzie połowa budynków była już ocieplona, a drugą część przygotowywano do tego. Pomierzono poziomy zużycia ciepła w budynkach ocieplonych i nieocieplonych i porównano je. Wyniki były zaskakujące. Ocieplone budynki nie tylko nie zmniejszyły zużycia ciepła, ale je wyraźnie zwiększyły.

dr inż. Marek Miara Pompy ciepła w istniejących budynkach

Pompy ciepła w istniejących budynkach Pompy ciepła w istniejących budynkach

Czy pompy ciepła nadają się wyłącznie dla budynków nowych lub w pełni termomodernizowanych? Choć stwierdzenie to jest często powtarzane, istnieje wiele dowodów, by uznać je za nieprawdziwe. I to właśnie...

Czy pompy ciepła nadają się wyłącznie dla budynków nowych lub w pełni termomodernizowanych? Choć stwierdzenie to jest często powtarzane, istnieje wiele dowodów, by uznać je za nieprawdziwe. I to właśnie istniejące budynki przesądzą o osiągnięciu neutralności klimatycznej systemów grzewczych. Nadrzędnym celem w ogrzewnictwie jest obecnie stosowanie rozwiązań niepowodujących emisji dwutlenku węgla. Pompy ciepła, zarówno w rozwiązaniach indywidualnych, jak i sieciowych, są technologią kluczową dla spełnienia...

Zagadnienia rozliczania przez zarządcę budynku kosztów centralnego ogrzewania w budynkach wielolokalowych i dzielenia ich pomiędzy użytkowników lokali zostały uregulowane w art. 45a ustawy – Prawo energetyczne (DzU z 2006 r. nr 89, poz. 625; z 2006 r. nr 104 poz. 708 i z 2006 r. nr 158, poz. 1123).

Wymieniony wyżej przepis mówi o współczynnikach wyrównawczych (nie korekcyjnych; kiedyś stosowane było również określenie współczynniki redukcyjne).

Sens stosowania współczynników wyrównawczych wyraża się tym, że przy poprawnie wykonanej i eksploatowanej instalacji centralnego ogrzewania i przy właściwym wyliczeniu takich współczynników dla danego budynku, jeśli we wszystkich lokalach panuje obliczeniowa (projektowana, zgodna z Polską Normą) temperatura wewnętrzna, to opłata za ciepło do ogrzewania, przypadająca na 1 m² powierzchni użytkowej, jest we wszystkich lokalach jednakowa.

Jeśli ktoś chce oszczędniej gospodarować ciepłem, to może to uczynić, zaczynając od tego wspólnego dla wszystkich lokatorów poziomu. Jeśli ktoś chce utrzymywać w swoim lokalu temperaturę wyższą od obliczeniowej, to więcej płaci.

W krajach europejskich, w których od wielu dziesięcioleci stosowane są systemy rozliczeń kosztów ciepła do ogrzewania zgodnie z jego zużyciem w lokalu, występują rozmaite podejścia do wykorzystania współczynników wyrównawczych. Np. w Niemczech nie stosuje się współczynników wyrównawczych, a w Szwajcarii ich stosowanie jest obowiązkowe.

Współczynniki wyrównawcze ze względu na położenie lokalu

Przywołane wyżej przepisy art. 45a ustawy – Prawo energetyczne nakazują zarządcy budynku wybór metody rozliczania kosztów ogrzewania na poszczególne lokale, z uwzględnieniem współczynników wyrównawczych.

Przepisy te jednak ani nie wskazują metody wyliczania takich współczynników, ani nie odsyłają do innych przepisów w tej sprawie, pozostawiając to zagadnienie do rozwiązania przy użyciu zasad wynikających z wiedzy technicznej. Tak więc występuje obowiązek stosowania współczynników wyrównawczych, nie ma jednak metody ich ustalania w randze przepisu prawnego.

Biorąc pod uwagę te trudności, pracownicy naukowi nieistniejącego już Centralnego Ośrodka Badawczo-Rozwojowy Techniki Instalacyjnej „INSTAL”, dr inż. Wojciech Kołodziejczyk i mgr inż. Marek Płuciennik przygotowali opracowanie „Zalecenia dotyczące stosowania współczynników redukcyjnych Rm dla jednostki użytkowej w budynku, przy indywidualnym rozliczaniu kosztów ogrzewania”, w którym podano metodę obliczania współczynników wyrównawczych. Z przepisów prawa i zasad wiedzy technicznej wynika, co następuje:

  • współczynniki wyrównawcze należy stosować w budynkach wielorodzinnych (wielolokalowych). Budynkiem wielorodzinnym, zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane, jest każdy budynek mieszkalny, który nie jest budynkiem jednorodzinnym, czyli ma więcej niż dwa wyodrębnione lokale mieszkalne;
  • współczynniki wyrównawcze dla lokali niekorzystnie położonych w bryle budynku (tzn. lokali szczytowych i narożnych, lokali pod stropodachem lub nad nieogrzewanymi piwnicami) są zawsze wyrażone ułamkiem dziesiętnym mniejszym od jedności;
  • do lokali (lub lokalu) najkorzystniej położonych w bryle budynku (tzn. takich, dla których zapotrzebowanie na moc cieplną potrzebną do ogrzewania w warunkach obliczeniowych, przypadające na 1 m² powierzchni użytkowej jest najniższe) stosuje się współczynnik wyrównawczy równy 1,0 (pytanie o maksymalny współczynnik wyrównawczy nie ma sensu; maksymalny to zawsze 1,0);
  • wartości współczynników wyrównawczych, przyjętych dla poszczególnych lokali na podstawie przeprowadzonych obliczeń, zarządca budynku powinien określić w regulaminie rozliczania kosztów ciepła, który to regulamin ma on obowiązek opracować i podać do wiadomości użytkowników lokali, zgodnie z art. 45a ust. 10 ustawy – Prawo energetyczne;
  • stopień zróżnicowania wartości współczynników wyrównawczych zależy od kształtu budynku i izolacyjności przegród zewnętrznych (ścian zewnętrznych i okien). Odpowiedź na to pytanie jest możliwa tylko po przeprowadzeniu obliczeń dla konkretnego budynku;
  • nie można odpowiedzieć na pytanie, jaki współczynnik wyrównawczy należy przypisać do mieszkania o podanym układzie pomieszczeń, metrażu i wysokości, bez przeprowadzenia – według jednolitej metodologii – obliczeń dla wszystkich współczynników wyrównawczych, dla wszystkich mieszkań w danym budynku.

    Współczynnik wyrównawczy odzwierciedla stosunek zapotrzebowania na moc cieplną danego lokalu w odniesieniu do pozostałych lokali w budynku i musi być wyznaczany w relacji do nich.

System rozliczeń kosztów ogrzewania w budynku wielorodzinnym

Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 45a ustawy – Prawo energetyczne, za wybór metody rozliczeń i opracowanie regulaminu, wprowadzającego ją do stosowania, odpowiada zarządca budynku.

Firma, która zainstalowała nagrzejnikowe podzielniki kosztów i rozlicza koszty zużycia ciepła do ogrzewania na podstawie ich wskazań (jeśli zarządca budynku dokonał wyboru takiej metody rozliczeń), jest wykonawcą zawartych w regulaminie ustaleń na podstawie zawartej umowy.

Sposób rozliczania kosztów ciepła zgodnie z jego zużyciem w lokalach

Dostawca ciepła (operator sieci ciepłowniczej) obciąża zarządcę budynku opłatą za dostarczone ciepło, która składa się z dwóch grup kosztów:

  • kosztów stałych, niezależnych od ilości rzeczywiście pobranego ciepła, wynikających z mocy zamówionej i opłat stałych na rzecz dostawcy ciepła.
  • kosztów zmiennych, wynikających z ilości ciepła rzeczywiście pobranego do ogrzewania budynku oraz kosztów przesyłu tego ciepłą do budynku.

Gdy źródłem ciepła jest własna kotłownia administrowana przez zarządcę budynku, mamy do czynienia z podobnym podziałem kosztów dostawy paliwa do kotłowni: na koszty niezależne od zużycia i koszty zależne od zużycia wynika z taryfy dostawcy paliwa.

Wykazane na fakturze dostawcy ciepła koszty stałe, niezależne od zużycia, zarządca budynku dzieli pomiędzy użytkowników lokali, stosując jako kryterium podziału ich powierzchnię użytkową.

Do tych kosztów dolicza się część kosztów zmiennych, ustalaną przez zarządcę budynku przy pomocy wskaźnika procentowego, a stanowiącą koszty ogrzewania powierzchni użytkowanych wspólnie przez wszystkich użytkowników lokali w danym budynku jak korytarze, klatki schodowe, pomieszczenia techniczne.

Suma kosztów stałych, wynikających z faktur dostawcy i części kosztów zmiennych, przeznaczonych do ogrzania części wspólnych, stanowi koszty niezależne od zużycia w lokalach w danym budynku.

Zarządca budynku, przyjmując koszty niezależne od zużycia na poziomie 30%, ustalił je na minimalnym dopuszczalnym poziomie. Zwykle oscylują one wokół 50%, co jest racjonalnie uzasadnione dbałością o poprawną eksploatację budynku i poszczególnych lokali.

Pozostałą część kosztów zmiennych, zależnych od zużycia, dzieli się według wskazań podzielników kosztów zainstalowanych na grzejnikach w lokalach.

Jak ustala się liczbę jednostek zużycia ciepła?

Ilość ciepła oddawanego przez grzejnik jest proporcjonalna do różnicy pomiędzy temperaturą średnią powierzchni grzejnika i temperaturą w ogrzewanym pomieszczeniu oraz do wielkości powierzchni zainstalowanego w tym pomieszczeniu grzejnika.

Średnia temperatura powierzchni grzejnika zależy od temperatury dopływającej do niego wody grzejnej i ilości tej wody, przepływającej przez grzejnik.

Temperatura wody grzejnej dopływającej do grzejnika regulowana jest centralnie w węźle ciepłowniczym (lub w kotłowni) stosownie do panującej aktualnie temperatury zewnętrznej w otoczeniu budynku. Nazywa się to regulacją pogodową.

Do konkretnego grzejnika, na skutek schłodzenia w przewodach doprowadzających, dopływa jednak woda o nieco niższej temperaturze. Ilość przepływającej przez grzejnik wody reguluje użytkownik lokalu, nastawiając ręcznie zawór termostatyczny tak, aby uzyskać w pomieszczeniu oczekiwaną przez siebie temperaturę wewnętrzną.

Nagrzejnikowy podzielnik kosztów ogrzewania jest urządzeniem rejestrującym w sposób ciągły temperaturę powierzchni grzejnika i po upływie sezonu ogrzewczego można na nim odczytać liczbę tak zwanych jednostek wskazywanych.

Dla dwóch lub więcej grzejników, których średnia temperatura powierzchni w danym okresie jest taka sama, liczba jednostek wskazywanych będzie jednakowa.

Aby określić, ile ciepła oddał konkretny grzejnik, liczbę jednostek wskazywanych mnoży się przez współczynnik oceny danego grzejnika. Współczynniki oceny poszczególnych rodzajów, typów i wielkości grzejników ustalane są w badaniach laboratoryjnych.

Wiedzą na ich temat dysponują firmy obsługujące systemy rozliczeń na podstawie wskazań podzielników kosztów. Mnożąc liczbę jednostek odczytaną na podzielniku przez współczynnik oceny grzejnika, na którym ten podzielnik się znajduje, otrzymujemy liczbę jednostek zużycia.

Wszystkie jednostki zużycia z grzejników w danym lokalu są sumowane i ta suma jest mnożona przez współczynnik wyrównawczy, przypisany do danego lokalu. Otrzymujemy w ten sposób liczbę obliczeniowych jednostek zużycia dla danego lokalu.

Obliczeniowe jednostki zużycia z poszczególnych lokali są następnie sumowane w skali całego budynku. Opłatę za zużyte ciepło, przeznaczoną do podziału według wskazań nagrzejnikowych podzielników kosztów, dzieli się przez łączną sumę obliczeniowych jednostek zużycia w całym budynku. W ten sposób ustalony zostaje koszt jednej jednostki obliczeniowej zużycia w budynku.

Koszt ten wyrażony jest w złotówkach i w żaden sposób nie informuje o ilości ciepła, która jest do niego przypisana. Liczba obliczeniowych jednostek zużycia dla danego lokalu, pomnożona przez ustalony dla całego budynku koszt jednej jednostki obliczeniowej zużycia, stanowi koszt zużycia ciepła, jakim zarządca budynku obciąża użytkownika tego lokalu.

Tak działa system rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania, jeśli wszystkie grzejniki w lokalach są wyposażone w podzielniki. Należy przy tym podkreślić, że system rozliczeń oparty na wskazaniach podzielników kosztów działa poprawnie, jeśli grzejniki we wszystkich lokalach są tego samego typu i są wyposażone w podzielniki kosztów jednakowego rodzaju i typu.

Rozliczenie zamienne

Jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma nagrzejnikowych podzielników kosztów ogrzewania (jeśli podzielniki zostały uszkodzone i ich wskazań nie można przyjąć do dalszych obliczeń), zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczenie zamienne, o którym mowa w art. 45a ust. 12 ustawy – Prawo energetyczne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu.

Lokale te traktuje się jako nieopomiarowane. Sposób takiego rozliczenia, zgodnie ze wspomnianym wyżej przepisem, powinien być opisany w regulaminie.

Zazwyczaj zarządcy budynków stosują w takich przypadkach średni koszt ogrzewania 1 m² sumarycznej powierzchni użytkowej znajdującej się we wszystkich lokalach, wynikający z całkowitej opłaty za ciepło, jaką dostawca ciepła obciążył dany budynek (lub całkowitych kosztów zużytego paliwa, w przypadku własnej kotłowni), pomnożony przez współczynnik zwiększający dla lokali nieopomiarowanych.

Stosowanie współczynnika zwiększającego należy uznać za celowe, ponieważ – w przypadku lokalu nieopomiarowanego – zarządca ma prawo domniemywać, że jego użytkownik wykorzystuje pełną wydajność grzejników zainstalowanych w jego lokalu, a użytkownicy lokali opomiarowanych oszczędniej korzystają z ciepła w swoich mieszkaniach.

Z analiz technicznych dotyczących charakterystyk cieplnych grzejników wynika, że taki współczynnik zwiększający, odniesiony do średniego kosztu ogrzewania 1 m² powierzchni użytkowej w danym budynku, nie powinien przekraczać wartości równej 1,4.

Z logiki rozliczenia zamiennego wynika, że do lokali rozliczanych zamiennie nie stosuje się współczynników wyrównawczych ze względu na niekorzystne położenie w bryle budynku.

Skoro bowiem przez współczynnik wyrównawczy mnoży się liczbę jednostek zużycia, określoną dla danego lokalu, to w przypadku rozliczania według powierzchni użytkowej nie jest znana liczba jednostek zużycia, a więc nie istnieje wielkość, którą można by pomnożyć. Zarządcy budynków konsekwentnie nie stosują w takich sytuacjach współczynników wyrównawczych.

Warto wiedzieć, że…

Nie można określić rzeczywistego zużycia ciepła wyemitowanego przez dany grzejnik w ciągu sezonu ogrzewczego, na podstawie znajomości jego danych technicznych, wielkości i mocy nominalnej. Ilość ciepła wyemitowanego przez grzejnik zależy wprawdzie od jego wielkości i mocy katalogowej, ale zasadniczy wpływ na nią mają:

  • zmienna temperatura zasilania po stronie czynnika grzejnego, regulowana – niezależnie od woli użytkownika lokalu – przez regulator pogodowy,
  • ilość czynnika grzejnego przepływającego przez grzejnik, zależna od nastawy zaworu termostatycznego, dokonywanej przez użytkownika lokalu.

W instalacji centralnego ogrzewania, niewyposażonej w ciepłomierze lokalowe, nie ma możliwości rejestrowania w sposób ciągły wymienionych wyżej parametrów, a tylko taka rejestracja pozwalałaby określić ilość ciepła wyemitowanego przez grzejniki w danym lokalu, w sezonie ogrzewczym.

Zaletą nagrzejnikowych podzielników kosztów jest to, że pozwalają zintegrować wpływ wymienionych, a zmiennych w czasie, parametrów, poprzez rejestrację średniej temperatury powierzchni grzejnika.

Na podstawie danych technicznych grzejnika, jego wielkości i mocy katalogowej, można określić przybliżoną, uśrednioną ilość wyemitowanego w sezonie ogrzewczym ciepła, lub przybliżony, uśredniony koszt ciepła zużytego w danym lokalu, przy założeniu, że użytkownik lokalu korzysta w sposób racjonalny z systemu centralnego ogrzewania i jego zużycie ciepła do celów ogrzewania nie odbiega od średniego zużycia w danym budynku.

W przypadku własnej kotłowni, w której nie ma ciepłomierza na wyjściu, a jest jedynie licznik zużycia gazu, ze względów formalnych nie można zapisać w regulaminie rozliczeń, że: „lokal nieudostępniony do odczytu lub lokal bez podzielników rozliczany będzie wg najwyższego zużycia…”, bo zarządca budynku nie kontroluje na bieżąco ani wartości opałowej dostarczanego z sieci gazu, ani sprawności, z jaką pracuje kocioł (czy kotły) w kotłowni.

Nie ma więc danych dotyczących ilości wyprodukowanego ciepła i nie może określić jego „najwyższego zużycia” w jakimś w lokalu.

Może natomiast, przy zastosowaniu wprowadzonego systemu rozliczeń bazującego na wskazaniach nagrzejnikowych podzielników kosztów, określić najwyższy koszt ogrzewania 1 m² powierzchni użytkowej, jaki w danym sezonie ogrzewczym wystąpił w budynku. I tak powinno to być zapisane w regulaminie.

Z merytorycznego punktu widzenia, uwzględniającego zasady wymiany ciepła i wynikające z nich charakterystyki cieplne grzejników, za podstawę rozliczania lokali nieopomiarowanych należy przyjmować średni koszt ogrzewania 1 m² powierzchni użytkowej we wszystkich lokalach (opomiarowanych i nieopomiarowanych) w danym budynku, powiększony mnożnikiem, który nie powinien przekraczać wartości równej 1,4.

Odłączanie się poszczególnych lokali od wspólnego systemu centralnego ogrzewania w budynku i stosowanie indywidualnych systemów ogrzewania lokalowego jest psuciem instalacji centralnego ogrzewania jako części wspólnej nieruchomości.

Grozi wychłodzeniem odłączonych lokali, jeśli użytkownik okresowo nie będzie z nich korzystał i wyłączy ogrzewanie, powodując tym samym nieuzasadnione zwiększenie strat ciepła w lokalach sąsiednich i odpowiednio zwiększone zużycie w nich ciepła, co przełoży się na zwiększone koszty.

Poważnym błędem technicznym, który może popełnić zarządca, jest dopuszczenie do wymiany grzejników według uznania właścicieli lokali. Wbrew powszechnemu przekonaniu, jakie utrwaliło się wśród właścicieli mieszkań, grzejniki w lokalu nie są własnością lokatora i nie może ich on wymieniać w sposób dowolny.

Instalacja centralnego ogrzewania w budynku jest integralną całością techniczno-użytkową i należy do tzw. części wspólnej nieruchomości, a grzejniki są nieodłącznym elementem tej integralnej całości.

Ze względu na poprawność i skuteczność centralnej regulacji wodnej instalacji centralnego ogrzewania, jej grzejniki powinny być tego samego rodzaju. Mogą się różnić wielkością, stosownie do potrzeb cieplnych poszczególnych pomieszczeń.

Z punktu widzenia trwałości instalacji wszystkie grzejniki powinny być z tego samego materiału. Błędem jest stosowanie różnych materiałów, gdyż powoduje to przyspieszoną korozję.

W instalacji centralnego ogrzewania, w której są grzejniki różnych rodzajów i typów, nie można poprawnie wprowadzić systemu rozliczania kosztów ogrzewania na podstawie wskazań nagrzejnikowych podzielników kosztów.

Nieprawdziwe jest stwierdzenie, że zastosowanie grzejników stalowych płytowych daje 30-procentową obniżkę opłat za ogrzewanie. Zapotrzebowanie na ciepło do ogrzewania zależy od stopnia ochrony cieplnej budynku; izolacyjności ścian, jakości okien itd.

Zamiana grzejników żeliwnych członowych na grzejniki stalowe płytowe daje kilkuprocentowe oszczędności ciepła, ale pod warunkiem, że w całym budynku są zainstalowane takie same grzejniki płytowe. Zmiana grzejników w jednym lokalu nie ma wpływu na zużycie ciepła i ponoszone koszty ogrzewania.

Błędem jest również rezygnacja z grzejnika w łazience. Musi się to niekorzystnie odbić na warunkach panujących w lokalu, a przewymiarowanie pozostałych grzejników nie rekompensuje tego niedoboru.

Naruszeniem zasad obowiązujących przy zależnym od zużycia rozliczaniu kosztów ogrzewania jest samowolny demontaż cieczowych podzielników kosztów, które znajdują się na grzejnikach, przed ich wymianą. Powinno to się odbyć po uzyskaniu zgody zarządcy budynku, a przedstawiciel firmy rozliczającej przed demontażem musi mieć możliwość ich odczytu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

Galeria zdjęć

Tytuł
przejdź do galerii

Komentarze

  • Fix Fix, 07.04.2014r., 10:47:40 Pytanie do autora artykułu: Szanowny Panie Doktorze ! Jak w ujęciu praktycznym należy wykonać obowiązek wynikający wprost z § 134 ust. 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Czy w świetle w/wym. przepisu istnieje uzasadniona konieczność stosowania zaworów termostatycznych z blokadą, tak aby nie można było obniżyć temperatury w pomieszczeniu poniżej 16°C. ? Z poważaniem ! Grupa spółdzielców z Wrocławia
  • babunia babunia, 20.10.2014r., 22:11:21 Dlaczego w ustawie nie ma nic na temat kubatury, a przecież od nie winno rozliczać się się c.o. bo od kubatury jest zapotrzebowanie. Ja k rozliczyć lokale w budynku gdzie każda kondygnacja ma inną wysokość?????????????!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
  • secutor secutor, 04.11.2014r., 15:08:29 "...Przywołane wyżej przepisy art. 45a ustawy – Prawo energetyczne nakazują zarządcy budynku wybór metody rozliczania kosztów ogrzewania.." To jest przekłamanie. Ustawa w pierwszej kolejności nakłada ten obowiązek na właściciela budynku. Kto jest właścicielem budynku wspólnoty? - wszyscy właściciele, czy może kto inny? Dopiero w drugiej kolejności obowiązek ten nałożony jest na zarządcę budynku - przy czym dotyczy to budynków tylko i wyłącznie będących w tzw. trwałym zarządzie. Ani w pierwszym przypadku ani w drugim zarządcą budynku nie jest zarządca nieruchomości nawet licencjonowany jak można by odnieść wrażenie z treści artykułu. "...Zazwyczaj zarządcy budynków stosują w takich przypadkach średni koszt ogrzewania 1 m² sumarycznej powierzchni użytkowej znajdującej się we wszystkich lokalach, wynikający z całkowitej opłaty za ciepło, jaką dostawca ciepła obciążył dany budynek (lub całkowitych kosztów zużytego paliwa, w przypadku własnej kotłowni), pomnożony przez współczynnik zwiększający dla lokali nieopomiarowanych. Stosowanie współczynnika zwiększającego należy uznać za celowe, ponieważ – w przypadku lokalu nieopomiarowanego – zarządca ma prawo domniemywać, że jego użytkownik wykorzystuje pełną wydajność grzejników zainstalowanych w jego lokalu, a użytkownicy lokali opomiarowanych oszczędniej korzystają z ciepła w swoich mieszkaniach..." Kompletna bzdura - w polskim systemie prawnym nie domniemywa się, że wszyscy są przestępcami. Użytkownik który nie zamontował urządzeń oszukujących tzw. podzielników mógł po prostu w ogóle nie korzystać z mieszkania w sezonie bo wyjechał. "...W przypadku własnej kotłowni, w której nie ma ciepłomierza na wyjściu, a jest jedynie licznik zużycia gazu, ze względów formalnych nie można zapisać w regulaminie rozliczeń, że: „lokal nieudostępniony do odczytu lub lokal bez podzielników rozliczany będzie wg najwyższego zużycia…”, bo zarządca budynku nie kontroluje na bieżąco ani wartości opałowej dostarczanego z sieci gazu, ani sprawności, z jaką pracuje kocioł (czy kotły) w kotłowni. Nie ma więc danych dotyczących ilości wyprodukowanego ciepła i nie może określić jego „najwyższego zużycia” w jakimś w lokalu. Może natomiast, przy zastosowaniu wprowadzonego systemu rozliczeń bazującego na wskazaniach nagrzejnikowych podzielników kosztów, określić najwyższy koszt ogrzewania 1 m² powierzchni użytkowej, jaki w danym sezonie ogrzewczym wystąpił w budynku. I tak powinno to być zapisane w regulaminie..." To jest bajkopisarstwo autora a nie poważne argumenty, w dodatku niezgodne z obowiązującym prawem. Reasumując - jak na portal fachowy - artykuł jest wyjątkowo nierzetelny, napisany na zamówienie firm rozliczeniowych, tendencyjny bo pomija interesy właścicieli lokali i użytkowników tych lokali.
  • max max, 06.11.2014r., 12:42:13 czy system CO w budynku należy do części wspólnych również za podzielnikiem znajdującym się na klatce schodowej wraz z grzejnikami w lokalu???? czyli grzejniki w moim mieszkaniu nie są moje?
  • Fix Fix, 06.11.2014r., 12:51:15 Bezspornym jest to, że instalacja centralnego ogrzewania w budynku wielolokalowym w całości wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Piśmiennictwo i orzecznictwo w tym zakresie jest jednoznaczne i ugruntowane (kilka orzeczeń Sądu Najwyższego).
  • max max, 06.11.2014r., 13:47:36 proszę o jakiś link do takiego orzeczenia Sądu bądź profesjonalnej interpretacji - trudno w to uwierzyć? Czyli mamy nowy deweloperski blok - wszyscy mają liczniki CO opomiarowujące ich lokale (na klatkach) i grzejniki w większości co dał deweloper ale dużo jest też pozmienianych, innych lepszych - należą do wspólnoty?
  • Fix Fix, 06.11.2014r., 16:20:03 Polecam lekturę uzasadnienia do niżej wymienionych losowo przywołanych orzeczeń sądowych: - uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., (III CZP 36/97) - uchwała SN z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 28/06) . - wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r. Sądu Apelacyjnego w Poznaniu ( I ACa 589/06)
  • mma mma, 28.01.2015r., 14:17:29 Sam pomiar czy podzielniki wg mnie są ok. To kwestia jak spółdzielnia ogarnie i to rozliczy
  • K.Cichowski K.Cichowski, 28.10.2015r., 11:42:31 Trochę może po czasie, ale pozwolę sobie zwrócić uwagę Komentatorom, iż niektóre sprawy mają się inaczej niż Państwo to nazwali i tak na przykład: - „Fix” powołuje warunki techniczne z 2002 roku, ale przecież przepisy te NIE dotyczą wielu budynków, czyli zrealizowanych w oparciu o wcześniejsze warunki techniczne, - „babunia” żali się na niemożliwość uwzględniania kubatury w rozliczaniu kosztów ogrzewania, a przecież taką możliwość dają (od wielu lat) przepisy ustawy – patrz art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a) tiret trzecie oraz lit. b) ustawy Prawo energetyczne, - „secutor” – a cóż w tym dziwnego, że pojęcie „właściciel budynku” może oznaczać jedną osobę fizyczna lub prawną, albo zbiór takich osób jak np. każda wspólnota mieszkaniowa, zatem jakiż to problem, by we wspólnocie mieszkaniowej regulamin rozliczania kosztów ogrzewania przyjmować uchwałą właścicieli lokali, - „max” - to chyba nic nadzwyczajnego, jeśli jakiś element wyposażenia technicznego budynku, a będący dostępnym tylko wewnątrz lokalu, jak np. odcinek tzw. pionu instalacji wodociągowej lub kanalizacyjnej – wchodzi w całości w skład nieruchomości wspólnej, podobnie jest z elementami składowymi instalacji c.o. jak np. grzejniki, A poza tym jakże często źródłem nieporozumień w rozliczaniu kosztów ogrzewania budynku wielorodzinnego, a więc w wymiarze opłat na ten cel, jest fakt zjawiska z fizyki budowli polegającego na przenikaniu ciepła z pomieszczeń (a więc i lokali) cieplejszych do pomieszczeń (lokali) chłodniejszych. Wobec tego udział opłaty stałej (wymierzanej użytkownikom lokali) za ogrzewanie powinien być znacząco duży w sumie opłat na ten cel. Tym bardziej jeśli opłata stała zależy również od kosztów stałych zakupu (wytworzenia) ciepła, na które składają się m.in.: - opłaty stałe pobierane przez dostawcę za ciepło dostarczane na cele centralnego ogrzewania danego budynku, a w przypadku wytwarzania ciepła we własnych źródłach – koszty stałe tego wytwarzania, - koszty zmienne ogrzewania pomieszczeń ogólnego użytku takich jak klatki schodowe, piwnice, strychy, pralnie, suszarnie, szyby dźwigowe, - część kosztów zmiennych ogrzewania mieszkań, skorygowana współczynnikami wyrównawczymi z tytułu położenia lokalu w bryle budynku, - część kosztów zmiennych ogrzewania mieszkań, skorygowana wskutek zniżenia lub zawyżenia wskazań urządzeń pomiarowych lub podzielnikowych. Wobec powyższego moim zdaniem opłata stała (w opłacie za ogrzewanie wymierzanej użytkownikom lokali) powinna być nie mniejsza niż 90%. Problem przenikania ciepła do lokalu chłodniejszego należy oceniać zważając m.in. na czas jego trwania (sezon grzewczy) oraz na fakt, że izolacja ścian zewnętrznych lokalu ma inny (znacznie mniejszy) współczynnik przenikania ciepła niż przegrody (ściany i stropy) wewnętrzne. A ponadto zważając iż powierzchnia ścian zewnętrznych stanowi zazwyczaj drobny ułamek ogółu powierzchni wszystkich przegród mieszkania. Przy okazji dodam, że przepisy prawa nie zabraniają, aby współczynniki wyrównawcze były zawsze mniejsze od jeden. A więc nie ma przeszkód, by dla lokali środkowych wyznaczać współczynnik większy od jedynki.
  • Fix Fix, 28.10.2015r., 12:03:45 Polecam wnikliwą lekturę uzasadnienia do wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku z 25 września 2015r. w sprawie sygn. akt IC 45/15 Więcej na http://slonecznystok.pl/spoldzielczosc/orzeczenia/item/1329-wielki-przelom-w-batalii-o-sprawiedliwe-rozliczanie-kosztow-ogrzewania.html
  • Anna Anna, 29.04.2017r., 21:12:45 Może mi ktoś odpowie czy mam szansę walczyc z wspolnota na rozliczenie ciepła w moim mieszkaniu z licznika pomiaru ciepła mimo uchwały zarządu aby rozliczać ciepło według ogólnego /wspolnego/ zużycia ciepła i liczą za m2 ????
  • Fix Fix, 29.04.2017r., 22:00:17 W pierwszej kolejności proponuję wnikliwą analizę treści art. 45a ustawy - Prawo energetyczne. Tam uregulowana została sprawa wyboru metody podziału kosztów centralnego ogrzewania. W każdym razie w całym budynku (we wszystkich lokalach) musi być zastosowana ta sama metoda. Dodam, że w zasadzie stosowanie podzielników kosztów jest obowiązkowe jeżeli nie ma indywidualnych ciepłomierzy w lokalach. Należy pamiętać, że ciepło jest specyficznym medium. Mieszkanie jest ogrzewane nie tylko przez ciepło z kaloryferów, ale także przez ciepło z pionów instalacji c.o. a ponadto ciepło przenika przez ściany i stropy między lokalami i ogrzewa sąsiednie mieszkania. Są też grzejniki na częściach wspólnych budynku.
  • krzy.cichowski@wp.pl krzy.cichowski@wp.pl, 29.04.2017r., 23:08:07 Szanowna Anno, Uff, ileż tu niezrozumienia. Droga Anno, nie możesz walczyć ze wspólnotą, bowiem będziesz walczyć także ….sama z sobą. To tak tylko gwoli przypomnienia: wspólnota to ogół współwłaścicieli danej nieruchomości wielolokalowej, kierowanej przez zarząd wybrany przez nich samych (współwłaścicieli tej nieruchomości). Zatem w przypadku niezadowolenia z działania zarządu wspólnoty albo zmienić zarząd wspólnoty, albo jego decyzję. Proponuję zacząć od zmiany decyzji, czyli uchwały zarządu wspólnoty. Czyli proponuję spowodować uchwałę właścicieli lokali. I do wyboru pozostawiam zawartość/treść takiej uchwały. Czyli - albo określić tylko ogólne zasady (wytyczne) przedmiotowych rozliczeń kosztów ogrzewania (np. system opomiarowany lub system ryczałtowy), pozostawiając określenie szczegółowych zasad zarządowi wspólnoty, albo już w uchwale właścicieli lokali określić wszystkie zasady tych rozliczeń. A więc m.in. określić, czy rozliczenia będą oparte o wskazania urządzeń wskaźnikowych lub pomiarowych, czy jednak ryczałtowe, czyli według kubatury albo powierzchni lokali. Ponadto określić (zgodnie z trafną uwagą „Fixa” o przenikaniu ciepła z lokali sąsiednich oraz oddawanie ciepła przez piony c.o.): jakie współczynniki wyrównawcze i dla jakich lokali będą przyjęte z uwagi na szczególne położenie tych lokali (uwaga – współczynniki te mogą być zarówno mniejsze od 1, jak i większe od jedynki). Ponadto określić w jakich terminach będą odczyty tych przyrządów/urządzeń, jaki będzie okres rozliczeniowy (np. od 1 czerwca do 31 maja), jak będą wymierzane zaliczki na poczet tych opłat, co z przypadkami nieudostępnienia lokalu do odczytu lub montażu nowych urządzeń rozliczeniowych (jeśli przyjmie się system oparty o wskazania przyrządów pomiarowych lub wskaźnikowych, np. nagrzejnikowe podzielniki kosztów ogrzewania). W przypadku systemu „opomiarowanego” - jaka będzie opłata stała, a jaka zmienna (najlepiej nie mniej jak 85 %), w jaki sposób będzie wprowadzony system zamienny itd.itd (czyli to, o czym mówi art. 45a). W każdym przypadku należy pamiętać, że podstawą do rozliczeń są koszty zakupu (bądź wytworzenia) ciepłą przeznaczonego na ogrzewanie, czyli zarówno koszty stałe, jak i koszty zmienne określane na podstawie wskazań ciepłomierza/-y głównego budynku. Moim zdaniem mimo że art. 45a Prawa energetycznego stanowi, iż zasady rozliczania kosztów ogrzewania ustala właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, to sprawa tych rozliczeń przekracza zakres zwykłego zarządu (którego cechy określa ustawa o własności lokali). I dlatego moim zdaniem w tak poważnej sprawie (jaką jest rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania budynku wielolokalowego i kosztów centralnego przygotowywania ciepłej wody użytkowej) decyzja we wspólnocie mieszkaniowej powinna być podejmowana w trybie uchwały właścicieli lokali. Pozostaje mi tylko nie zgodzić się z innym stwierdzeniem Fixa. Fakt obowiązku wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w urządzenia do indywidualnego rozliczania poszczególnych lokali NIE wynika z art. 45a Prawa energetycznego, lecz z przepisu wykonawczego (rozporządzenia) do ustawy Prawo budowlanego, czyli z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przy czym należy pamiętać, iż: a) obowiązek ten dotyczy budynków zrealizowanych na postawie ww. warunków z 12 kwietnia 2002 roku, b) przepisy te NIE określają rodzaju urządzeń do takich indywidualnych rozliczeń poszczególnych lokali. A więc mogą to być zarówno ciepłomierze lokalowe, nagrzejnikowe podzielniki kosztów ogrzewania, urządzenia mierzące temperaturę w lokalu lub ….? I na zakończenie: wszystkie przepisy prawa, czyli ustawy i rozporządzenia, a co najważniejsze ich teksty ujednolicone (ww. „warunki techniczne” były zmieniane po 2002 roku kilkadziesiąt razy) – są dostępne każdemu internaucie na stronach Sejmu RP, a ściślej: Internetowy System Aktów Prawnych.
  • krzy.cichowski@wp.pl krzy.cichowski@wp.pl, 29.04.2017r., 23:11:20 PS. Uwaga "nie mniej jak 85 %" dotyczy oczywiście opłaty stałej (w przypadku wprowadzenia systemu "opomiarowanego").
  • Fix Fix, 30.04.2017r., 09:33:35 Po przeanalizowaniu treści art. 45a ustawy - Prawo energetyczne proponuję zapoznać się z "Regulaminem rozliczeń ciepła..." przyjętym w Państwa wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli ten regulamin zawiera regulacje sprzeczne z prawem powszechnie obowiązującym to każdy właściciel lokalu może to zakwestionować w postępowaniu sądowym. Dla porównania przedstawię rozwiązania przyjęte w mojej wspólnocie mieszkaniowej: W pierwszej kolejności przeprowadziliśmy remont instalacji centralnego ogrzewania celem zachowania prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego ( §134 ust.6 rozporządzenia MI z 12 kwietnia 2012r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki...) W praktyce oznacza to, że grzejniki wyposażone zostały w zawory termostatyczne z głowicą szesnaście plus, a w węźle cieplnym zamontowany został dodatkowy ciepłomierz do pomiaru ciepła zużytego na przygotowanie cieplej wody użytkowej. Wybraliśmy metodę podziału kosztów c.o. w oparciu o wskazania elektronicznych podzielników typu HYDROCLIMA RFM z odczytem radiowym. Całkowite koszty zakupu energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej określane są przez dostawcę w fakturach w oparciu o stawki taryfowe zatwierdzone przez URE z uwzględnieniem dwóch elementów kosztów: a/ koszty stałe niezależne od zużycia b/ koszty zużycia (zmienne) Koszty zużycia ciepła w jednostce rozliczeniowej obejmującej nasz budynek, pomniejszone o koszty ciepła zużytego na przygotowanie ciepłej wody użytkowej , stanowią podstawę do ustalenia kosztów zużycia ciepła na centralne ogrzewanie lokali. Przyjęliśmy podział kosztów zużycia (zmiennych) ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania w proporcji: a/ 40% kosztów zmiennych centralnego ogrzewania, jako koszty niezależne od indywidualnego zużycia, rozliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu. b/ 30% kosztów zmiennych centralnego ogrzewania, jako koszty zależne od indywidualnego zużycia, rozliczane proporcjonalnie do jednostek rozliczeniowych zużycia ciepła zarejestrowanych w roku rozliczeniowym przez podzielniki kosztów, c/ 30% kosztów zmiennych, centralnego ogrzewania, jako koszty zależne od indywidualnego zużycia, liczone na podstawie parametru określonego iloczynem średniej temperatury w lokalu zarejestrowanej przez podzielniki i średniej temperatury zewnętrznej wyznaczonej na podstawie danych pochodzących z lokalnej stacji meteorologicznej zarejestrowanych w miesiącach funkcjonowania centralnego ogrzewania lokali w danym okresie rozliczeniowym. Koszty stałe zakupu energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania dzieli się na poszczególne lokale w nieruchomości proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. Podział kosztów ciepła zleciliśmy zewnętrznej firmie rozliczeniowej, która także obliczyła nam współczynniki wyrównawcze dla poszczególnych lokali, gdyż nie chcemy korzystać z prowizorycznej i przestarzałej metody wyznaczania tych współczynników na podstawie tabel. Dodam jeszcze, że opomiarowaliśmy wszystkie punkty czerpalne wody w naszym budynku poprzez zamontowanie wodomierzy z modułem radiowym do zdalnego odczytu, co pozwala nam na dokonywanie odczytu wszystkich wodomierzy w tym samym czasie z dokładnością do trzech miejsc po przecinku i nie mamy problemów z bilansem wody.
  • Iger Iger, 14.07.2019r., 23:29:56 Czy można obciążyć i doliczyć do kosztów- różnicę zużycia energii pomiędzy kotłownią a sumą czterech budynków wynikająca ze wskazań ciepłomierzy i doliczyć po równo do kosztów wytworzenia ciepła w budynku mimo iż na budynku zainstalowane są ciepłomierze. Kto powinien pokrywać te koszty. Czy niedbałość dostawcy ciepła (brak dostatecznie docieplonych rur doprowadzających ciepło-stad straty)może być zasadna składową takiego rachunku ?

Powiązane

Paweł Puch Rękojmia we wspólnocie mieszkaniowej

Rękojmia we wspólnocie mieszkaniowej Rękojmia we wspólnocie mieszkaniowej

Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz przez niego sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony...

Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz przez niego sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy; jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.

Redakcja Administratora Wolnoć, Tomku, w swoim ogródku?

Wolnoć, Tomku, w swoim ogródku? Wolnoć, Tomku, w swoim ogródku?

Korzystanie ze współwłasności budzi wiele kontrowersji i często jest przedmiotem ciągnących się długo procesów sądowych. Dlatego warto przyjrzeć się niektórym casusom, by uniknąć nieporozumień i uregulować...

Korzystanie ze współwłasności budzi wiele kontrowersji i często jest przedmiotem ciągnących się długo procesów sądowych. Dlatego warto przyjrzeć się niektórym casusom, by uniknąć nieporozumień i uregulować we wspólnocie mieszkaniowej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z obowiązującym prawem.

Sabina Augustynowicz Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej

Do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej dochodzi rzadko, bo jest to proces żmudny, którym notariusze zajmują się niechętnie i powołując się na orzecznictwo najczęściej domagają się jednomyślnie w podejmowaniu...

Do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej dochodzi rzadko, bo jest to proces żmudny, którym notariusze zajmują się niechętnie i powołując się na orzecznictwo najczęściej domagają się jednomyślnie w podejmowaniu przez wspólnotę uchwał. Nie oznacza to jednak, że nie ma wspólnot, które nie muszą przez taki proces przebrnąć.

Paweł Puch Miejsca parkingowe dla lokali usługowych

Miejsca parkingowe dla lokali usługowych Miejsca parkingowe dla lokali usługowych

We wspólnocie mieszkaniowej doszło do konfliktu dotyczącego korzystania z miejsc parkingowych przed blokiem. Właściciele lokali usługowych mają w akcie notarialnym zapis o przysługującym prawie do korzystania...

We wspólnocie mieszkaniowej doszło do konfliktu dotyczącego korzystania z miejsc parkingowych przed blokiem. Właściciele lokali usługowych mają w akcie notarialnym zapis o przysługującym prawie do korzystania z miejsc parkingowych, które, neistety, zajmują właściciele lokali mieszkalnych. Współwłaściciele mieszkań nie życzą sobie również, aby brama wjazdowa była cały dzień otwarta i na teren wjeżdżały obce (klientów lokali usługowych) samochody.

Paweł Puch Jak wspólnota zaciąga kredyt?

Jak wspólnota zaciąga kredyt? Jak wspólnota zaciąga kredyt?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej prowadzi rozmowy w sprawie zaciągnięcia kredytu w banku. Czy do zawarcia umowy kredytu konieczna będzie zgoda właścicieli lokali w formie uchwały?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej prowadzi rozmowy w sprawie zaciągnięcia kredytu w banku. Czy do zawarcia umowy kredytu konieczna będzie zgoda właścicieli lokali w formie uchwały?

Paweł Puch Przekazanie dokumentów nowemu zarządcy

Przekazanie dokumentów nowemu zarządcy Przekazanie dokumentów nowemu zarządcy

Jakie dokumenty podlegają przekazaniu przez poprzedniego zarządcę nowemu w związku ze zmianą zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej i co zrobić, gdy zarządca nie przekazuje części z nich?

Jakie dokumenty podlegają przekazaniu przez poprzedniego zarządcę nowemu w związku ze zmianą zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej i co zrobić, gdy zarządca nie przekazuje części z nich?

Redakcja Administratora Wspólnota musi złożyć deklarację śmieciową za wszystkich mieszkańców

Wspólnota musi złożyć deklarację śmieciową za wszystkich mieszkańców Wspólnota musi złożyć deklarację śmieciową za wszystkich mieszkańców

Nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, która weszła w życie z dniem 1 lutego 2015 roku (Dz. U. z 2015 r., poz. 87) dokonała zmian w zakresie podmiotów zobowiązanych do złożenia...

Nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, która weszła w życie z dniem 1 lutego 2015 roku (Dz. U. z 2015 r., poz. 87) dokonała zmian w zakresie podmiotów zobowiązanych do złożenia deklaracji za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Jedną z ważniejszych zmian w tym zakresie jest przeniesienie tego obowiązku z mieszkańców na wspólnotę mieszkaniową.

Redakcja Administratora Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę…

Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę… Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę…

„Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Ten zapis art. 415 Kodeksu cywilnego staje się nierzadko podstawą do nieuznania roszczeń i niewypłacenia odszkodowania za...

„Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Ten zapis art. 415 Kodeksu cywilnego staje się nierzadko podstawą do nieuznania roszczeń i niewypłacenia odszkodowania za skutki zdarzeń losowych w ubezpieczonej wspólnocie mieszkaniowej.

Paweł Puch Sposób zwołania zebrania we wspólnocie

Sposób zwołania zebrania we wspólnocie Sposób zwołania zebrania we wspólnocie

We wspólnocie mieszkaniowej doszło do sytuacji, w której grupa osób posiadających 1/10 udziałów domagała się przeprowadzenia głosowania nad uchwałami. W związku z brakiem reakcji zarządu współwłaściciele...

We wspólnocie mieszkaniowej doszło do sytuacji, w której grupa osób posiadających 1/10 udziałów domagała się przeprowadzenia głosowania nad uchwałami. W związku z brakiem reakcji zarządu współwłaściciele samodzielnie zwołali zebranie, zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali.

Paweł Puch Wspólnota mieszkaniowa przygotowuje remont

Wspólnota mieszkaniowa przygotowuje remont Wspólnota mieszkaniowa przygotowuje remont

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, planując remont budynku, powinien najpierw określić zakres planowanych prac. Następnie, na podstawie tego, co ustalono, powinien on od co najmniej kilku przedsiębiorców...

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, planując remont budynku, powinien najpierw określić zakres planowanych prac. Następnie, na podstawie tego, co ustalono, powinien on od co najmniej kilku przedsiębiorców zebrać oferty na wykonanie prac, wraz z ich kosztorysem, terminem wykonania i innymi istotnymi elementami, które znajdą się później w umowie o roboty budowlane.

Janusz Gdański Remont bez uchwały

Remont bez uchwały Remont bez uchwały

Stosunkowo często zdarza się, że właściciele lokali – członkowie wspólnot mieszkaniowych – kwestionują, także przed sądami, celowość wykonywania prac remontowych w nieruchomości wspólnej. Uzasadnienia...

Stosunkowo często zdarza się, że właściciele lokali – członkowie wspólnot mieszkaniowych – kwestionują, także przed sądami, celowość wykonywania prac remontowych w nieruchomości wspólnej. Uzasadnienia są różne – od braku środków finansowych na pokrywanie kosztów prac poprzez zastrzeżenia formalne do zakresu remontu po użycie zbyt drogich materiałów.

Paweł Puch Udokumentowanie podjęcia uchwały

Udokumentowanie podjęcia uchwały Udokumentowanie podjęcia uchwały

Przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku sporządzania jakichkolwiek dokumentów z zebrania, nie narzucają też, jak ma wyglądać sama uchwała i jakie ma spełniać...

Przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku sporządzania jakichkolwiek dokumentów z zebrania, nie narzucają też, jak ma wyglądać sama uchwała i jakie ma spełniać wymogi formalne. Zatem każdy dokument o charakterze decyzyjnym, z zebranymi przez zarząd na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów podpisami właścicieli, których łącznie udziały przekraczają połowę wszystkich udziałów we wspólnocie mieszkaniowej, może być potraktowany jako uchwała...

Andrzej Röhm Garaże we wspólnocie mieszkaniowej

Garaże we wspólnocie mieszkaniowej Garaże we wspólnocie mieszkaniowej

Problemy związane z zarządzaniem garażami wielostanowiskowymi wzbudzają wiele emocji zarówno wśród zarządców, jak i wśród samych współwłaścicieli. Skala problemu jest coraz większa, ponieważ garaże wielostanowiskowe...

Problemy związane z zarządzaniem garażami wielostanowiskowymi wzbudzają wiele emocji zarówno wśród zarządców, jak i wśród samych współwłaścicieli. Skala problemu jest coraz większa, ponieważ garaże wielostanowiskowe to obecnie nieodłączny element nowych budynków mieszkalnych, a ich status bezpośrednio wpływa na sposób zarządzania nimi oraz wspólnotą mieszkaniową.

Bartłomiej Żukowski Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu

Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu Zasady ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokalu

Wiele kontrowersji w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz w toku prowadzenia procedur windykacyjnych wobec zadłużonych właścicieli lokali wywołuje sytuacja, gdy windykowana należność dotyczy...

Wiele kontrowersji w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz w toku prowadzenia procedur windykacyjnych wobec zadłużonych właścicieli lokali wywołuje sytuacja, gdy windykowana należność dotyczy lokalu, którego właścicielami jest kilka osób. Często wówczas pojawia się wątpliwość, w jakim zakresie i na jakich zasadach poszczególni właściciele odpowiadają za należności wobec wspólnoty mieszkaniowej.

dr Aleksandra Sikorska-Lewandowska Prywatny monitoring we wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej

Prywatny monitoring we wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej Prywatny monitoring we wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej

Gdy na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej nie ma systemu monitoringu, powstaje pytanie o dopuszczalność instalowania przez właścicieli lokali "prywatnych" urządzeń tego typu. W wyroku wydanym...

Gdy na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej nie ma systemu monitoringu, powstaje pytanie o dopuszczalność instalowania przez właścicieli lokali "prywatnych" urządzeń tego typu. W wyroku wydanym 20 marca 2012 roku przez Sąd Apelacyjny w Lublinie, sygn. I ACa 107/12, wyrażono pogląd, że jest to dopuszczalne. Stanowisko przedstawione w uzasadnieniu tego wyroku jest jednak wysoce kontrowersyjne i nie można go w pełni zaaprobować.

Redakcja Administratora Jak sobie radzić z uciążliwym remontem?

Jak sobie radzić z uciążliwym remontem? Jak sobie radzić z uciążliwym remontem?

W nowym bloku remont, a właściwie wykańczanie mieszkania nie jest zaskoczeniem. Przeprowadzają go wszyscy lokatorzy, stąd zazwyczaj wiercenie u sąsiada jest do zaakceptowania. Oczywiście w granicach rozsądku....

W nowym bloku remont, a właściwie wykańczanie mieszkania nie jest zaskoczeniem. Przeprowadzają go wszyscy lokatorzy, stąd zazwyczaj wiercenie u sąsiada jest do zaakceptowania. Oczywiście w granicach rozsądku. Gorzej, gdy remont trwa i trwa, a do tego bywa uciążliwy. Co możemy zrobić w takiej sytuacji?

Paweł Puch Udostępnianie nagrań monitoringu

Udostępnianie nagrań monitoringu Udostępnianie nagrań monitoringu

W artykule „Określenie zasad monitoringu na osiedlach” z 2012 r. autor Paweł Puch podkreślał, że aktualnie (czyli 16 maja 2012 r.) zasady udostępniania nagrań z monitoringu nie są określone. Czy sytuacja...

W artykule „Określenie zasad monitoringu na osiedlach” z 2012 r. autor Paweł Puch podkreślał, że aktualnie (czyli 16 maja 2012 r.) zasady udostępniania nagrań z monitoringu nie są określone. Czy sytuacja uległa zmianie? Administrator osiedla, na którym mieszkam, uniemożliwił mi uzyskanie nagrania. Poinformował jedynie, że mogę złożyć wniosek na policję i tylko w takim przypadku nagranie zostanie jej udostępnione. Czy administrator miał prawo nie udostępnić nagrania - pyta Czytelniczka.

Janusz Gdański Zmiana sposobu ogrzewania

Zmiana sposobu ogrzewania Zmiana sposobu ogrzewania

Szeroko komentowany jest wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 14 października 2014 r. (sygn. akt ICa 253/14) dotyczący uchwały wspólnoty, która zdecydowała o podłączeniu budynku do sieci c.o., interpretowany...

Szeroko komentowany jest wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 14 października 2014 r. (sygn. akt ICa 253/14) dotyczący uchwały wspólnoty, która zdecydowała o podłączeniu budynku do sieci c.o., interpretowany jako potwierdzenie braku prawa właściciela posiadającego indywidualne źródło ogrzewania lokalu do skutecznej odmowy partycypacji w kosztach montażu instalacji centralnego ogrzewania.

dr Aleksandra Sikorska-Lewandowska Prawo do ochrony prywatności lub wizerunku a monitoring we wspólnocie mieszkaniowej

Prawo do ochrony prywatności lub wizerunku a monitoring we wspólnocie mieszkaniowej Prawo do ochrony prywatności lub wizerunku a monitoring we wspólnocie mieszkaniowej

Funkcjonujący we wspólnocie mieszkaniowej monitoring, zainstalowany legalnie, może być źródłem roszczeń, formułowanych zarówno przez członków wspólnoty, jak i przez osoby trzecie. Roszczenia te są kierowane...

Funkcjonujący we wspólnocie mieszkaniowej monitoring, zainstalowany legalnie, może być źródłem roszczeń, formułowanych zarówno przez członków wspólnoty, jak i przez osoby trzecie. Roszczenia te są kierowane przeciwko właścicielowi monitoringu, czyli wspólnocie mieszkaniowej.

Paweł Puch Co nowego w Orzecznictwie? Remont dachu bez zgody właścicieli | Liczenie głosów przy błędnej wysokości udziałów

Co nowego w Orzecznictwie? Remont dachu bez zgody właścicieli | Liczenie głosów przy błędnej wysokości udziałów Co nowego w Orzecznictwie? Remont dachu bez zgody właścicieli | Liczenie głosów przy błędnej wysokości udziałów

Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 205), a w nim o remoncie dachu bez zgody właścicieli oraz o liczeniu głosów przy błędnej wysokości udziałów.

Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 205), a w nim o remoncie dachu bez zgody właścicieli oraz o liczeniu głosów przy błędnej wysokości udziałów.

Redakcja Administratora Jakie cechy powinien mieć dobry zarządca?

Jakie cechy powinien mieć dobry zarządca? Jakie cechy powinien mieć dobry zarządca?

Każda wspólnota mieszkaniowa prędzej czy później stanie przed problemem znalezienia dobrego administratora. W tej sytuacji ma dwa wyjścia – albo powierzy zarząd osobie fizycznej (np. mającej licencję zarządcy)...

Każda wspólnota mieszkaniowa prędzej czy później stanie przed problemem znalezienia dobrego administratora. W tej sytuacji ma dwa wyjścia – albo powierzy zarząd osobie fizycznej (np. mającej licencję zarządcy) lub prawnej (np. spółdzielni mieszkaniowej). Tymczasem zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to trudne i niejednokrotnie niewdzięczne zajęcie. Problemy, z którymi trzeba się na co dzień mierzyć w tej pracy, potrafią nieźle zszargać nerwy.

Paweł Puch Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca w małej wspólnocie mieszkaniowej | Wspólnota mieszkaniowa dochodzi usunięcia wad fizycznych budynku

Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca w małej wspólnocie mieszkaniowej | Wspólnota mieszkaniowa dochodzi usunięcia wad fizycznych budynku Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca w małej wspólnocie mieszkaniowej | Wspólnota mieszkaniowa dochodzi usunięcia wad fizycznych budynku

Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 201), a w nim o zarządcy w małej wspólnocie mieszkaniowej oraz o wspólnocie mieszkaniowej dochodzącej usunięcia wad fizycznych budynku.

Cotygodniowy aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 201), a w nim o zarządcy w małej wspólnocie mieszkaniowej oraz o wspólnocie mieszkaniowej dochodzącej usunięcia wad fizycznych budynku.

Paweł Puch Zajęcie i przebudowa korytarza

Zajęcie i przebudowa korytarza Zajęcie i przebudowa korytarza

Właściciel lokalu dokonał zajęcia i przebudowy korytarza (powiększył lokal). Cała sytuacja zaistniała ok. pięć lat temu. Zajęcie części wspólnej odbyło się za zgodą sąsiadów, jednak bez podjęcia uchwały. Co...

Właściciel lokalu dokonał zajęcia i przebudowy korytarza (powiększył lokal). Cała sytuacja zaistniała ok. pięć lat temu. Zajęcie części wspólnej odbyło się za zgodą sąsiadów, jednak bez podjęcia uchwały. Co w związku z tym ma uczynić właściciel, od którego zarząd teraz, po pięciu latach, wymaga przywrócenia stanu poprzedniego? - właściciel lokalu z Płocka.

Paweł Puch Ustanowienie zarządcy przymusowego

Ustanowienie zarządcy przymusowego Ustanowienie zarządcy przymusowego

Jeżeli zarząd nie został powołany lub - pomimo powołania - nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. Jednak...

Jeżeli zarząd nie został powołany lub - pomimo powołania - nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. Jednak sam fakt występowania sporu pomiędzy właścicielem a wspólnotą nie jest podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego, podobnie jak drobne uchybienia formalne w zakresie rachunkowości czy też niedociągnięcia organizacyjne - wynika z postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie.

Wybrane dla Ciebie

Masz zaparowane okna w kuchni? Poznaj sposób na zapewnienie odpowiednie wentylacji w kuchni »

Masz zaparowane okna w kuchni? Poznaj sposób na zapewnienie odpowiednie wentylacji w kuchni » Masz zaparowane okna w kuchni? Poznaj sposób na zapewnienie odpowiednie wentylacji w kuchni »

Jak podnieść ciśnienie wody w instalacji wodnej?

Jak podnieść ciśnienie wody w instalacji wodnej? Jak podnieść ciśnienie wody w instalacji wodnej?

Jak mógłby wyglądać świat bez dachów?

Jak mógłby wyglądać świat bez dachów? Jak mógłby wyglądać świat bez dachów?

Nie masz środków na termomodernizację?

Nie masz środków na termomodernizację? Nie masz środków na termomodernizację?

Istnieje wiele możliwości finansowania inwestycji ze środków krajowych, unijnych i innych. Zadzwoń i dowiedz się więcej: Bartosz Pawela, tel: 665 100 155

Istnieje wiele możliwości finansowania inwestycji ze środków krajowych, unijnych i innych. Zadzwoń i dowiedz się więcej: Bartosz Pawela, tel: 665 100 155

Zobacz, jak proste powinno być zarządzanie nieruchomością?

Zobacz, jak proste powinno być zarządzanie nieruchomością? Zobacz, jak proste powinno być zarządzanie nieruchomością?

Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»

Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze» Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»

Jak zabezpieczyć powietrze w domu i budynku przed smogiem i wirusami »

Jak zabezpieczyć powietrze w domu i budynku przed smogiem i wirusami » Jak zabezpieczyć powietrze w domu i budynku przed smogiem i wirusami »

Sposób dzięki któremu zredukujesz koszty i zwiększysz wydajność swoich procesów - zdalny...

Sposób dzięki któremu zredukujesz koszty i zwiększysz wydajność swoich procesów - zdalny... Sposób dzięki któremu zredukujesz koszty i zwiększysz wydajność swoich procesów - zdalny...

Czy wiesz, że 80-90% dwururowych instalacji grzewczych działa nieefektywnie? Skutkuje to skargami lokatorów i nadmiernym...

Czy wiesz, że 80-90% dwururowych instalacji grzewczych działa nieefektywnie? Skutkuje to skargami lokatorów i nadmiernym...

Dachy zielone - na jakie rozwiązanie warto postawić?

Dachy zielone - na jakie rozwiązanie warto postawić? Dachy zielone - na jakie rozwiązanie warto postawić?

Dlaczego warto stosować urządzenia przeznaczone do wykrywania obecności niebezpiecznych stężeń gazów?

Dlaczego warto stosować urządzenia przeznaczone do wykrywania obecności niebezpiecznych stężeń gazów? Dlaczego warto stosować urządzenia przeznaczone do wykrywania obecności niebezpiecznych stężeń gazów?

Jak niedrogo i szybko przeprowadzić inspekcję nieruchomości ▼

Jak niedrogo i szybko przeprowadzić inspekcję nieruchomości ▼ Jak niedrogo i szybko przeprowadzić inspekcję nieruchomości ▼

Skorzystaj z dofinansowania i wykonaj ocieplenie dachu oraz poddasza »

Skorzystaj z dofinansowania i wykonaj ocieplenie dachu oraz poddasza » Skorzystaj z dofinansowania i wykonaj ocieplenie dachu oraz poddasza »

Czy opłaca się remontować posadzki na klatce?

Czy opłaca się remontować posadzki na klatce? Czy opłaca się remontować posadzki na klatce?

System ppoż. - co zrobić, by mieć pewność, że system zabezpieczeń ppoż. w obiekcie jest sprawny,

System ppoż. - co zrobić, by mieć pewność, że system zabezpieczeń ppoż. w obiekcie jest sprawny, System ppoż. - co zrobić, by mieć pewność, że system zabezpieczeń ppoż. w obiekcie jest sprawny,

Poznaj korzyści z połączenia pompy ciepła i kotła w jedno urządzenie »

Poznaj korzyści z połączenia pompy ciepła i kotła w jedno urządzenie » Poznaj korzyści z połączenia pompy ciepła i kotła w jedno urządzenie »

Nieruchomość bez dostępu do gazu - i co wtedy?

Nieruchomość bez dostępu do gazu - i co wtedy? Nieruchomość bez dostępu do gazu - i co wtedy?

Ściany w budynku są ciągle uszkodzone? Z tą metodą pozbędziesz się tego problemu »

Ściany w budynku są ciągle uszkodzone? Z tą metodą pozbędziesz się tego problemu » Ściany w budynku są ciągle uszkodzone? Z tą metodą pozbędziesz się tego problemu »

Dobór i projektowanie systemu detekcji w garażach »

Dobór i projektowanie systemu detekcji w garażach » Dobór i projektowanie systemu detekcji w garażach »

Czym czyścić części wspólne nieruchomości?

Czym czyścić części wspólne nieruchomości? Czym czyścić części wspólne nieruchomości?

Jak spisać liczniki bez wchodzenia do mieszkania?

Jak spisać liczniki bez wchodzenia do mieszkania? Jak spisać liczniki bez wchodzenia do mieszkania?

Ogrzewanie - które rozwiazanie wybrać i zaoszczędzić?

Ogrzewanie - które rozwiazanie wybrać i zaoszczędzić? Ogrzewanie - które rozwiazanie wybrać i zaoszczędzić?

Fotowoltaika dla wspólnot i spółdzielni »

Fotowoltaika dla wspólnot i spółdzielni » Fotowoltaika dla wspólnot i spółdzielni »

Jak się wyróżnić będąc windą?

Jak się wyróżnić będąc windą? Jak się wyróżnić będąc windą?

W jaki sposób zapewnić prawidłowe ciśnienie w budynku?

W jaki sposób zapewnić prawidłowe ciśnienie w budynku? W jaki sposób zapewnić prawidłowe ciśnienie w budynku?

Oto wiaty śmietnikowe, które zdobią osiedla »

Oto wiaty śmietnikowe, które zdobią osiedla » Oto wiaty śmietnikowe, które zdobią osiedla »

Czy wiesz, jak zbudować najfajnieszy plac zabaw?

Czy wiesz, jak zbudować najfajnieszy plac zabaw? Czy wiesz, jak zbudować najfajnieszy plac zabaw?

Ile naprawdę kosztuje ogrzewanie i chłodzenie pompą ciepła?

Ile naprawdę kosztuje ogrzewanie i chłodzenie pompą ciepła? Ile naprawdę kosztuje ogrzewanie i chłodzenie pompą ciepła?

Copyright © 2004-2019 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
Portal dla Administratorów i Zarządców Nieruchomości www.administrator24.info

Ta witryna wykorzystuje pliki cookies do przechowywania informacji na Twoim komputerze. Pliki cookies stosujemy w celu świadczenia usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. W każdym momencie możesz dokonać zmiany ustawień przeglądarki dotyczących cookies. Nim Państwo zaczną korzystać z naszego serwisu prosimy o zapoznanie się z naszą polityką prywatności oraz Informacją o Cookies. Więcej szczegółów w naszej Polityce Prywatności oraz Informacji o Cookies. Administratorem Państwa danych osobowych jest Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.K., nr KRS: 0000537655, z siedzibą w 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18, tel. +48 22 810-21-24, właściciel strony www.administrator24.info. Twoje Dane Osobowe będą chronione zgodnie z wytycznymi polityki prywatności www.administrator24.info oraz zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016r i z Ustawą o ochronie danych osobowych Dz.U. 2018 poz. 1000 z dnia 10 maja 2018r.