Hala garażowa jako część nieruchomości wspólnej

Spory te nie są akademickie, bowiem wpływają bezpośrednio na budżety wspólnot, na stosunki między właścicielami i nierzadko zmuszają zarządców do podejmowania decyzji o dalekosiężnych konsekwencjach prawnych i finansowych. Poniższy artykuł ma na celu przybliżenie kluczowych zagadnień z tego obszaru, ze szczególnym uwzględnieniem roli i odpowiedzialności zarządcy nieruchomości.

Istota podziału nieruchomości wspólnej do korzystania (quoad usum) i jej znaczenie dla rozliczeń

Punktem wyjścia do zrozumienia omawianej problematyki jest właściwe uchwycenie charakteru prawnego umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania, określanej w języku prawniczym łacińskim terminem quoad usum. Podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, znany również jako podział quoad usum, to umowa, która znacząco wpływa na sposób zarządzania nieruchomością i podział kosztów. Umożliwia współwłaścicielom wydzielenie konkretnych części nieruchomości do wyłącznego użytku, na przykład miejsc parkingowych czy ogródków, co pozwala ukształtować stosunki między właścicielami w sposób odmienny od rygorystycznych zasad współposiadania, wynikających wprost z ustawy. W przypadku hali garażowej stanowiącej część nieruchomości wspólnej mechanizm ten funkcjonuje w następujący sposób: hala nie staje się odrębną nieruchomością ani odrębnym lokalem, ale pozostaje elementem nieruchomości wspólnej, w której każdy właściciel lokalu posiada swój udział. Jednakże na podstawie umowy quoad usum poszczególnym właścicielom przyznawane jest prawo wyłącznego korzystania z konkretnych miejsc postojowych, z wyłączeniem wszystkich pozostałych współwłaścicieli. W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się bowiem możliwość ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby niektóre jej elementy były wykorzystywane wyłącznie przez konkretnych właścicieli z wyłączeniem innych spośród nich. Podstawę prawną takiej regulacji stanowią art. 206 i 207 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali – przepisy te mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że właściciele mogą umownie ukształtować wzajemne stosunki w sposób odmienny niż przewiduje ustawa.

Skutki finansowe umowy

Kluczowym zagadnieniem praktycznym jest jednak to, jakie skutki finansowe pociąga za sobą takie wydzielenie. Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 września 2015 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt III CSK 446/14, skoro bowiem z podziału rzeczy wspólnej quoad usum wynika również podział dochodów i pożytków, odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania między współwłaścicielami, to taka sama zasada powinna obowiązywać w odniesieniu do rozdziału wydatków. Innymi słowy – jeżeli umowa quoad usum zawiera wyraźne postanowienie, że wyłączny użytkownik ponosi wszelkie koszty zarządu i utrzymania przydzielonej mu części hali, postanowienie to jest dla niego wiążące i stanowi samodzielną podstawę naliczeń dokonywanych przez zarządcę. Warto przy tym podkreślić, że podział quoad usum ujawniony w księdze wieczystej wiąże nie tylko pierwotnych sygnatariuszy umowy, lecz każdoczesnego nabywcę lokalu. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 września 2019 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt IV CSK 286/18, nabywając związany z odrębną własnością lokalu udział w nieruchomości wspólnej, każdy nabywca stawał się zatem podmiotem praw i obowiązków wynikających z podziału, a więc prawa do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z tą częścią nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że zmiana właściciela lokalu nie niweczy skutków umowy quoad usum – nowy nabywca wstępuje w ogół praw i obowiązków z niej wynikających, w tym obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania przydzielonego mu miejsca postojowego.

Obowiązek ponoszenia kosztów przez wyłącznego użytkownika – zakres i podstawa prawna

Zrozumienie zakresu kosztów, które powinien ponosić wyłączny użytkownik miejsca postojowego, wymaga odwołania się do art. 14 ustawy o własności lokali. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Katalog ten ma charakter otwarty – są to koszty „w szczególności”, co oznacza, że może on obejmować także inne, uzasadnione wydatki.

W kontekście hali garażowej zarząd nieruchomością jest działalnością realną i złożoną, obejmującą m.in. zapewnienie sprawności wentylacji mechanicznej i oddymiania, kontrolę instalacji elektrycznej i oświetlenia, nadzór nad systemami sterowania bramami wjazdowymi, organizację prac porządkowych, zapewnienie sprawności systemów przeciwpożarowych, zarządzanie finansami hali oraz planowanie budżetu i funduszu remontowego. Trudno zatem zasadnie twierdzić, że wynagrodzenie zarządcy naliczane od miejsca postojowego jest pozbawione podstaw, skoro odpowiada ono realnym czynnościom wykonywanym na rzecz użytkownika tej części nieruchomości wspólnej. Jak trafnie ujął to Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 października 2018 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt VI ACa 358/18, rolą prawidłowo zarządzanej wspólnoty mieszkaniowej jest identyfikacja kosztów z uwagi na miejsce ich powstawania. Tym samym wspólnota powinna rozdzielać koszty związane z nieruchomością wspólną od kosztów niezwiązanych z tą nieruchomością. Działania wspólnoty (w tym również obciążanie właścicieli lokali kosztami) dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej. Obowiązek ten oznacza w praktyce, że zarządca powinien prowadzić odrębną ewidencję kosztów generowanych przez halę garażową i przypisywać je wyłącznie do użytkowników tej części nieruchomości wspólnej, nie zaś rozkładać je na ogół właścicieli.

Istotne znaczenie ma przy tym – sygnalizowane przez orzecznictwo – rozróżnienie między sytuacją, w której umowa quoad usum wyraźnie reguluje kwestię kosztów, a sytuacją, gdy milczy w tym zakresie. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 marca 2023 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt V ACa 509/22, umowa o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum zawiera jedynie uzgodnienie o wyłącznym korzystaniu z miejsc postojowych przez niektórych współwłaścicieli, tych którzy zawarli w tym przedmiocie stosowną umowę. Nie zawiera natomiast postanowień co do obowiązku ponoszenia wyłącznie przez tych właścicieli kosztów utrzymania miejsc postojowych oraz zasad ponoszenia tych kosztów. Wobec tego – jak wynika z tego orzeczenia – umowa, która milczy w kwestii kosztów, nie wywarła skutku w zakresie obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z częścią nieruchomości wspólnej, w szczególności nie wprowadziła innego podziału tych ciężarów i wydatków niż wynika z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nie można więc zasadniczo w sposób dorozumiany doszukiwać się w umowie o podziale nieruchomości do użytkowania uregulowań stwierdzających, iż koszty utrzymania miejsc postojowych obciążają tylko tych współwłaścicieli, którzy z nich korzystają...