Surowy projekt ustawy o najmie krótkoterminowym

Na początku stycznia 2026 roku zakończyły się konsultacje społeczne poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym złożonego w Sejmie na początku grudnia ubiegłego roku przez posłów Polski 2050. Planowane regulacje zakładają między innymi wprowadzenie instytucji najmu krótkoterminowego jako odrębnej usługi prowadzonej na określonych w ustawie warunkach przez osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, niezależnie od tytułu prawnego do dysponowania lokalem. Umowa najmu krótkoterminowego ma dotyczyć świadczenia na podstawie jednej umowy usługi na okres nie dłuższy niż 30 dni umeblowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub ich części.

Większe kompetencje kontrolne gmin

Według autorów projekty obecnie „występują znaczne problemy związane z usługami najmu o charakterze krótkoterminowym, zwłaszcza związane z ofertą lokali dla ruchu turystycznego, dostępną za pomocą popularnych platform internetowych”. Wskazują oni, że brak regulacji powoduje szereg skutków społeczno-finansowych:

• niedobór mieszkań na najem długoterminowy;
• przekraczający granice absorpcji miejskiej ruch turystyczny;
• naruszanie zasad porządku i bezpieczeństwa;
• szarą strefę w zakresie podatków lokalnych i dochodowych;
• zakłócone funkcjonowanie we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach mieszkaniowych - związane ze zmianą przeznaczenia budynków z mieszkalnej na hotelową.

W uzasadnieniu projektu zapisano, że „planowane przepisy dają gminom szerokie kompetencje w zakresie regulacji i kontroli najmu krótkoterminowego oraz w pewnym zakresie wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom, wyważając interes wynajmujących i pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych w budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne oddane na najem krótkoterminowy”.

Może Cię zainteresuje: Nowe obowiązki przeciwpożarowe od 2026 roku

Projektodawcy podkreślają, że ustawa „nie eliminuje z obiegu najmu krótkoterminowego, który stanowi istotne uzupełnienie oferty usług hotelarskich, przyczynia się do poprawy atrakcyjności turystycznej miejscowości i wzrostu dochodów osób żyjących z turystyki”.

Kiedy zakaz najmu krótkoterminowego?

Gminy zostaną zobowiązane do wprowadzania uchwał regulujących szczegółowe zasady najmu krótkoterminowego. Będą mogły między innymi:

• wprowadzić zakaz oddawania lokali mieszkalnych w najem krótkoterminowy na terenie części gminy;
• wprowadzić limit liczby dni najmu krótkoterminowego w ciągu roku dla lokali mieszkalnych, które nie są lokalami spełniającymi ustawowe wymogi najmu krótkoterminowego;
• wprowadzić minimalne wymogi powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu w zależności od liczby osób, którym może być wynajęty;
• wprowadzić dodatkowe warunki w zakresie ochrony przeciwpożarowej, w szczególności w przypadku wyposażenia obiektów w instalację gazową lub kominek opalany drewnem.

Wynajmujący lokal w ramach najmu krótkoterminowego zostanie zobowiązany do: uzyskania wpisu do prowadzonej przez gminę ewidencji, podania w gminie oraz wspólnocie lub spółdzielni numeru telefonu, pod którym będzie dostępna osoba odpowiedzialna za prowadzenie najmu krótkoterminowego, oznaczenia na zewnątrz lokalu, że prowadzony jest w nim najem krótkoterminowy.

Dodatkowo ustawa wprowadzi możliwość kontroli przez gminy lokali, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy, jednocześnie wprowadzając mechanizmy współpracy w tym zakresie z policją i innymi organami państwowymi odpowiedzialnymi za bezpieczeństwo oraz porządek w lokalach i budynkach.

Jakie kary za złamanie przepisów?

Z uwagi na to, że „najem krótkoterminowy może powodować zwiększone koszty z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wprowadza się możliwość podwyższenia opłat z tego tytułu wynajmującym lokale krótkoterminowo. Wprowadzona zostanie sankcja za wykroczenia związane z naruszeniem przepisów ustawy w postaci wykroczenia z górnym zagrożeniem karą grzywny do 50 tys. zł.

Autorzy wyjaśniają, że projekt wprowadza obligatoryjną ewidencję prowadzoną przez wójta, burmistrza, prezydenta w systemie teleinformatycznym. Ma ona pozwolić na ustalenie rozmiaru świadczonych usług w tym obszarze i na przeciwdziałanie zjawisku braku lokali na najem długoterminowy, nadmiernego ruchu turystycznego czy służyć będzie poprawie porządku lub bezpieczeństwa. Ma także poprawić ściągalność opłat miejscowych. Jednocześnie wyposażono radę gminy, aby w drodze uchwały określiła szczegółowe zasady najmu krótkoterminowego na terenie gminy.

Warto pamiętać, że nowa ustawa nie obejmuje kwestii związanych z planowanym przez rząd wprowadzeniem, od maja 2026 roku, obowiązku rejestracji podmiotów dostarczających lokali na wynajem. Rejestr ma na celu ograniczenie szarej strefy, która według szacunków stanowi 30-35 proc. rynku najmu krótkoterminowego.

Może Cię zainteresuje: Służebność przesyłu a rekompensata dla właścicieli działek

Nowe obowiązki gmin bez pieniędzy

W trakcie społecznych konsultacji wiele krytycznych uwag do projektu ustawy zgłosiło ponad 900 osób prywatnych, instytucji i organizacji. Kilkaset uwag do projektu przesłało też wiele osób prywatnych, które przekazały swoje opnie wyłącznie we własnym imieniu.

Według Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), projektowane przepisy nakładają nowe obowiązki na gminy bez przyznania im dodatkowych środków. Chodzi między innymi o dodatkową ewidencję obiektów najmu krótkoterminowego oprócz już istniejącej gminnej ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie oraz projektowanej przez rząd, zgodnie z wymogami UE, centralnej bazy obiektów noclegowych.

PSWK podkreśla też, że projekt ustawy jest niespójny legislacyjnie, a jego zapisy są sprzeczne nie tylko ze sobą, ale przede wszystkim z obowiązującym prawem. Tzw. najem krótkoterminowy jest usługą hotelarską i wypełnia definicję usług hotelarskich zawartą w ustawie o usługach hotelarskich. Projekt natomiast utożsamia je z usługą najmu, co jest wbrew obowiązującemu prawu polskiemu i unijnemu, które Polska ma obowiązek wprowadzić w Polsce do maja 2026 roku. Zapisy dotyczące wyrażania zgód na prowadzenie usług najmu krótkoterminowego przez wspólnotę lub zarząd spółdzielni są sprzeczne z prawem dotyczącym kompetencji tych instytucji, które mają prawo wyłącznie do zarządzania częściami wspólnymi, a nie prywatnymi lokalami.

Wprowadzenie wymogu uzyskiwania zgód wspólnot na prowadzenie usług tzw. najmu krótkoterminowego przez osoby prywatne mogłoby prowadzić do poważnych problemów w społecznościach lokalnych, konfliktów sąsiedzkich i długotrwałych batalii sądowych. Samorządy gmin zwracały już wiele razy uwagę, że z tego powodu są przeciwne takim przepisom. Natomiast uzyskiwanie zgód od zarządu spółdzielni budzi wątpliwości ze względu na możliwość wystąpienia sytuacji korupcjogennej.

Źródło: portalsamorzadowy.pl