Czy trudno jest odzyskać lokal od nieuczciwych najemców?

W sytuacji, gdy najemca przestaje płacić czynsz i opłaty, właściciel powinien móc odzyskać swoje mieszkanie. W praktyce jest to jednak bardziej skomplikowane. Jeżeli lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, właściciel może być zmuszony do wszczęcia postępowania sądowego, a następnie przeprowadzenia eksmisji. Do tego czasu nie może swobodnie korzystać ze swojej nieruchomości ani wynająć jej komuś innemu.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca uwagę, że szczególnie dotkliwe może to być dla osób, które mają tylko jedno dodatkowe mieszkanie przeznaczone na wynajem. Często lokal został kupiony na kredyt, a czynsz miał pokrywać ratę hipoteczną. Nierzetelny najemca oznacza wtedy podwójny problem: właściciel nadal musi regulować ratę kredytu i koszty utrzymania mieszkania, ale jednocześnie nie otrzymuje czynszu. W skrajnych przypadkach sam musi wynająć inne mieszkanie, ponieważ nie może korzystać z własnego lokalu.

Ochrona lokatora może zniechęcać do wynajmu

RPO zwraca uwagę na jeszcze jeden skutek obowiązujących regulacji. Obawa przed problemami z odzyskaniem lokalu może powodować, że właściciele rezygnują z jego wynajmowania. Dotyczy to zwłaszcza osób prywatnych, które dysponują jednym wolnym mieszkaniem i chcą je czasowo udostępnić na rynku. Ryzyko związane z nierzetelnym najemcą może być dla nich na tyle duże, że wybierają pozostawienie lokalu pustego.

Może Cię zainteresuje: Jak mieszkanie to tylko z parkingiem

Problem może być szczególnie widoczny w przypadku najmu mieszkań rodzinom, samotnym rodzicom z dziećmi czy innym osobom objętym szczególną ochroną prawną. Jak wskazuje RPO, ustawodawca powinien uwzględnić, że sytuacja prywatnego właściciela jednego mieszkania przeznaczonego na wynajem jest inna niż sytuacja podmiotu profesjonalnie zajmującego się wynajmem nieruchomości.

RPO: prawa właściciela też wymagają ochrony

Rzecznik nie podważa potrzeby ochrony lokatorów. Jego zdaniem problem pojawia się wtedy, gdy rozwiązania stworzone dla ochrony słabszej strony umowy najmu mogą być wykorzystywane przez osoby, które uporczywie nie wywiązują się ze swoich obowiązków. Potrzebna jest tu równowaga. Lokator powinien być chroniony przed bezpodstawną eksmisją, ale właściciel powinien mieć realną możliwość odzyskania mieszkania, gdy najemca przestaje płacić lub w inny sposób rażąco narusza warunki umowy. RPO zwraca uwagę, że trudno zaakceptować sytuację, w której prywatny właściciel przez długi czas ponosi koszty utrzymania lokalu zajmowanego przez nierzetelnego najemcę, faktycznie przejmując na siebie ciężar zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych.

Mniej mieszkań prywatnych oznacza większą presję na gminy

Problem wykracza poza relację właściciel-najemca i zdaniem RPO ma także wymiar społeczny i samorządowy. Publiczny zasób mieszkaniowy nie jest wystarczający, aby zaspokoić potrzeby wszystkich osób oczekujących na mieszkanie komunalne. Według danych przywołanych przez Rzecznika na koniec 2024 roku na najem mieszkania gminnego czekało ponad 119 tys. gospodarstw domowych.

Tymczasem osoby, które nie posiadają własnego lokalu, w dużej mierze korzystają z rynku prywatnego. Im więcej mieszkań prywatnych pozostaje poza najmem, tym większa presja może trafiać do gmin. Dlatego polityka mieszkaniowa powinna uwzględniać nie tylko rozwój zasobu komunalnego czy społecznego, ale też warunki, na jakich prywatni właściciele udostępniają swoje mieszkania.

Najem okazjonalny nie rozwiązuje wszystkich problemów?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, odpowiadając RPO, wskazuje na istniejące już instrumenty mające chronić właścicieli, przede wszystkim najem okazjonalny i najem instytucjonalny. Zdaniem resortu rozwiązania te mogą skutecznie zabezpieczać właścicieli przed nierzetelnymi lokatorami i jednocześnie uwzględniać interesy najemców.

Ministerstwo monitoruje jednak sytuację na rynku najmu, szczególnie w segmencie mieszkań należących do osób prywatnych. Analizowana jest również zasadność ewentualnych zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów. RPO uważa natomiast, że problem wymaga szerszego spojrzenia. Sam rozwój mieszkalnictwa społecznego nie wystarczy, ponieważ efekty takich działań będą widoczne dopiero za kilka lat. Równie istotne jest ustalenie, dlaczego część istniejących mieszkań prywatnych nie trafia na rynek najmu.

Przeczytaj także: Czy przy zwrocie kaucji z tytułu najmu mieszkania trzeba zapłacić podatek?

Komornicy mają sprawdzić, jak działa eksmisja

Rzecznik zwrócił się także do Krajowej Rady Komorniczej o informacje dotyczące praktyki wykonywania eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego. Chodzi między innymi o sytuacje, w których lokal wskazany przez najemcę jako miejsce, do którego przeprowadzi się po eksmisji, przestał być dostępny. To pokazuje, że nawet rozwiązania stworzone z myślą o szybszym odzyskiwaniu lokalu mogą w praktyce rodzić dodatkowe problemy.

Potrzebny jest kompromis, nie kolejna bariera

Spór o przepisy dotyczące najmu sprowadza się dziś do znalezienia równowagi między dwoma uzasadnionymi interesami. Z jednej strony państwo powinno chronić osoby, które znalazły się w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Z drugiej, nie powinno przerzucać całego ciężaru tej ochrony na prywatnych właścicieli.

Jeżeli ryzyko związane z wynajęciem mieszkania będzie dla właścicieli zbyt duże, część lokali może pozostać pusta. To z kolei oznacza mniej mieszkań na rynku prywatnym i większą presję na gminny zasób mieszkaniowy. Dlatego dyskusja o zmianie przepisów nie powinna sprowadzać się do pytania, jak skuteczniej chronić lokatora. Równie ważne jest pytanie, jak sprawić, aby właściciel nie bał się wynająć własnego mieszkania.

Źródło: portalsamorzadowy.pl