Fundamentalne zmiany w ustawie o własności lokali

Wiele nieporozumień narosło wokół statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej. W 1997 roku pojawił się termin ułomnej osoby prawnej, ukuty na potrzeby fiskusa, potem zaczęto używać pojęcia „osoba ustawowa”. Zespół pracujący nad nowelizacją zaproponował, m.in., by uznać wspólnotę mieszkaniową za jednostkę organizacyjną, a więc podmiot prawa cywilnego odrębny od właścicieli lokali, co niewątpliwie wzmocniłoby pozycję wspólnoty na gruncie prawa.

Pozwoliłoby to na uznanie, że wspólnota może posiadać własny majątek (majątek jednostki organizacyjnej), dochodzić solidarnie z właścicielem lokalu roszczeń odszkodowawczych związanych z nieruchomością wspólną od sprzedawcy lokalu. A ponadto, wierzyciele wspólnoty mogą realizować swoje roszczenia z majątku wspólnoty, a dopiero później z majątku prywatnego właścicieli lokali, a także, że wierzytelności wspólnoty mieszkaniowej z tytułu udziału w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, dostawy mediów oraz opłaty za odpady komunalne podlegają szczególnej ochronie prawnej w sytuacji, gdy wspólnota zadbała o zabezpieczenie ich poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości.

Propozycje zmian

Art. 6 ust. 1 Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Definicja legalna wspólnoty mieszkaniowej pozostaje bez zmian. Należy uznać, iż krótka definicja spełnia swoją rolę w określeniu podmiotów tworzących wspólnotę mieszkaniową. Jednocześnie definicja legalna otwiera nam nowy artykuł 6. Bowiem art. 6 ust. 2 stanowi, że: Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, posiada zdolność prawną, zdolność do czynności prawnych, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Ustęp 3 natomiast realizuje postulat wyrażony w orzeczeniu Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów (wyrok z 21 grudnia 2007 – sygn. akt III CZP 65/07), dostrzegający konieczność instytucjonalizacji majątku wspólnoty mieszkaniowej oraz przyznania wspólnocie mieszkaniowej prawa do posiadania własnego majątku.

Przepisami wzmacniającymi status prawny wspólnoty mieszkaniowej są zapisy ust. 3 art. 6, stanowiące, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. A ustęp 4 daje jej legitymację czynną do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego solidarnie z właścicielem lokalu.

Proponowana treść przepisu jest de facto „odwróceniem” tezy uchwały Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04). Propozycja wynika z uznania, iż nielogiczne oraz sprzeczne z istotą instytucji wspólnoty mieszkaniowej jest odmawianie jej prawa do dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa została powołana właśnie do reprezentacji praw i realizacji obowiązków wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, a praktycznie nie ma możliwości realizacji roszczeń związanych z wadami fizycznymi części wspólnej w 100% nawet w okoliczności, gdy podejmie akcję zbierania cesji od właścicieli lokali. Trudno uznać za logiczne, iż ustawodawca dostrzegł potrzebę zarządu nieruchomością wspólną, ale wyłączył z tego zarządu akurat dochodzenie roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Poza tym nabywca lokalu nabywa także udział w nieruchomości wspólnej, a w obecnej – mocno ugruntowanej praktyce sądowej – udział ten nie oznacza iż powołana do zarządu udziałem instytucja ma uprawnienia do „walki” o jak najlepszy stan fizyczny nieruchomości wspólnej. Wprawdzie zarząd został powierzony wspólnocie mieszkaniowej, ale roszczenia odszkodowawcze dotyczące np. klatki schodowej lub zepsutego podjazdu to już sprawa właściciela. Artykuł 6 w ust. 5 porządkuje natomiast zakres odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej i brzmi: Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu subsydiarnie, w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Pojawiła się też propozycja wprowadzenia do tego artykułu ustępów 6 i 7, zabezpieczająca interesy wspólnoty mieszkaniowej, gdy prowadzona jest egzekucja z nieruchomości znajdującej się w danej wspólnocie mieszkaniowej. W przypadku, gdy właściciel lokalu zalega z płatnościami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a ta podejmie wysiłek dochodzenia ich na drodze sądowej, wspólnota mieszkaniowa jest faktycznie najsłabszym podmiotem w postępowaniu egzekucyjnym, chociaż to ona ponosi koszty utrzymania lokalu. Jej losów jeszcze nie znamy.

Wejście do lokalu w przypadku odmowy jego udostępnienia pod karą grzywny

Większość zarządców doświadczyła odmowy udostępnienia lokalu przez właściciela w przypadku obowiązkowych kontroli okresowych, nie wspominając już o użytkowaniu lokalu w sposób zagrażający bezpieczeństwu sanitarnemu czy pożarowemu. Niby obowiązek był, ale sankcji karnych nie było. Wejście do takiego lokalu pod nieobecność właściciela będzie teraz możliwe w asyście Policji bądź straży pożarnej.

Art. 13 ust. 3 stanowi: „Na żądanie zarządu lub zarządcy, właściciel lokalu obowiązany jest udostępnić lokal celem przeprowadzenia w nim okresowej bądź doraźnej kontroli stanu technicznego instalacji oraz obowiązany jest wykonywać zalecenia pokontrolne. W przypadku uporczywego uchylania się właściciela lokalu od obowiązku, zarząd lub zarządca może zwrócić się do organu nadzoru budowlanego o nałożenie grzywny na właściciela lokalu w trybie przepisów prawa budowlanego”.

Ustęp 4. natomiast przewiduje przypadki użytkowania lokalu w sposób zagrażający bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu budynku, jak również w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody w budynku. Zarząd lub zarządca ma prawo żądać udostępnienia lokalu. Jeżeli właściciel jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, zarząd lub zarządca ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

W ustępie 5 narzuca jednak obowiązki zarządcom: Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność właściciela, zarząd lub zarządca jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy. Z czynności tych sporządza się protokół.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Bardzo ważne zmiany dotyczą artykułów 14 i 15 ustawy o własności lokali. Przewidują wpisanie do ustawy prawa zarządu do pobierania zaliczek na poczet mediów dostarczanych do prywatnych lokali. Dyskusja nad potrzebą jasnego nadania tych uprawnień zarządowi toczy się od dawna w środowisku zarządców. Z praktyki wiemy, iż praktycznie w każdej wspólnocie mieszkaniowej zaliczki takie są naliczane na podstawie przyjętych regulaminów rozliczeń mediów, lub także na podstawie umów o zarządzanie lub administrowanie. Powstaje zatem pytanie, czy istnieje realna potrzeba wynoszenia tego uprawnienia na poziom ustawowy? Ustawa o własności lokali zawiera obecnie art. 22 ust 3. pkt 8, który pozwala w drodze uchwały na ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólnej. Przepis ten bywa stosowany jako podstawa prawna pobierania zaliczek na dostawę mediów. W zgodnej opinii środowiska zarządców ustawa o własności lokali nie zawiera expressis verbis umocowania dla zarządu lub zarządcy do pobierania zaliczek na poczet opłat z tytułu dostawy mediów do lokali prywatnych. Fakt, że zaliczki te są pobierane nie uzasadnia utrzymywania wyraźnej „luki” w zakresie umocowań dla zarządu. Stąd propozycja, aby obecny art 15. ustawy został uzupełniony i otrzymał brzmienie:

Art. 15

1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

2. Zarząd lub zarządca pobiera zaliczki na poczet pokrycia kosztów dostawy mediów do lokali prywatnych (w tym: woda, ciepło, gaz) oraz jest odpowiedzialny za ich rozliczenie na podstawie regulaminu rozliczeń w terminie do końca drugiego kwartału po zakończeniu okresu rozliczeniowego.

3. Zarząd lub zarządca ustanawia regulaminy rozliczeń mediów dostarczanych do nieruchomości i informuje pisemnie właścicieli lokali o ich treści na 30 dni przed wprowadzeniem.

4. Właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć do sądu ustanowiony regulamin. W tym zakresie stosuje się przepisy art. 25.

Ust. 2 proponowanego przepisu nadaje zarządowi lub zarządcy wprost uprawnienia do pobierania zaliczek na poczet opłat związanych z dostawą mediów do lokali prywatnych. Jednocześnie nakłada na zarząd lub zarządcę obowiązek rozliczania tych zaliczek w terminie do końca czerwca roku następnego na podstawie regulaminów rozliczeń mediów.

Ust. 3 nadaje zarządowi lub zarządcy uprawnienie do ustanawiania regulaminów rozliczeń mediów, co rozstrzyga dyskusje czy regulaminy powinny być przyjmowane w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Ust. 4 nadaje właścicielowi lokalu uprawnienie zaskarżenia do sądu ustanowionego przez zarząd lub zarządcę regulaminu tak, jak może zaskarżyć uchwałę.

Proponowana zmiana wynika z założenia, iż rynek zarządzania nieruchomościami ulega ciągłej profesjonalizacji, w tym także w zakresie rozliczania mediów. Często mamy do czynienia z sytuacją, w której właściciele lokali nie wyrażają zgody np. na zakup urządzeń z odczytem radiowym (bo kosztują 50 zł drożej), ale jednocześnie wymagają rozliczeń zużycia wody bez przypisywania im żadnych strat, jakie mają miejsce także w wyniku błędów w pomiarze.

W artykule 14 natomiast pojawił się dodatkowy zapis, zaliczający tworzenie funduszy celowych do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Propozycja uznania wpłat na fundusze celowe (np. remontowy) jako koszty zarządu nieruchomością wspólną pozwolą na zakończenie dyskusji o statusie środków wpłacanych przez właścicieli lokali na fundusze powoływane przez wspólnoty mieszkaniowe w tym na fundusz remontowy. Ustawa o własności lokali w obecnym kształcie pozwala na toczenie sporów o status środków wpłacanych na fundusz remontowy: czy należą one do wspólnoty czy też do właściciela lokalu, który może np. żądać ich zwrotu w przypadku sprzedaży lokalu. Uznanie tych wpłat za koszty zarządu nieruchomością wspólną w połączeniu z propozycją zmiany art. 6 ustawy o własności lokali, która przyznaje wspólnocie mieszkaniowej prawo do posiadania własnego majątku, stworzy sytuację, w której wpłaty na fundusze celowe, powołane przez wspólnotę w drodze uchwały, będą stanowiły koszty zarządu nieruchomością wspólną w chwili ich wpłaty. Kumulacja przychodów na funduszu będzie prowadziła do powiększania majątku wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej zdolnej do posiadania własnego majątku, odrębnego od majątku właścicieli lokali.

Do kosztów zarządu dodano również koszty wymiany urządzeń pomiarowych (liczniki wody, ciepła i inne).

Uznanie expressis verbis kosztów wymiany urządzeń pomiarowych za koszty zarządu nieruchomością wspólną pozwoli przejąć wspólnocie mieszkaniowej panowanie nad prawidłową gospodarką mediami dostarczanymi do nieruchomości oraz urządzeniami pomiarowymi jako niezbędnymi narzędziami w procesie rozliczania dostawy mediów. Obecnie obserwujemy  bardzo różne praktyki w zakresie wymiany urządzeń pomiarowych. Wciąż bardzo powszechne są praktyki uznawania urządzeń pomiarowych za własność prywatną, co prowadzi do stanowiska, iż tylko właściciel może „je sobie” wymieniać. Doprowadza do bardzo poważnych problemów i barier związanych z prawidłową gospodarką mediami. Nie należy pomijać aspektu związanego z promowaniem oszczędności w zakresie zużycia wody i ciepła. Tylko jednolita praktyka, termin wymiany, jednolite urządzenia, oraz pilnowanie prawidłowości montażu, pozwalają na prawidłowe rozliczania mediów.

Zmiany mogą wydawać się kontrowersyjne, jednak w zestawieniu z praktyką wielu wspólnot mieszkaniowych już dziś, oraz obowiązkami jakie nakładają inne niż ustawa o własności lokali przepisy, takie nie są.

Wokół zarządu powierzonego

Jednym z ważniejszych przepisów ustawy oraz tych, wokół którego narosło najwięcej wątpliwości interpretacyjnych jest art. 18, który w obecnym kształcie stanowi podstawę powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej w umowie zawartej pomiędzy właścicielami lokali. Zazwyczaj taka umowa jest zawierana przy pierwszym akcie notarialnym wyodrębniającym lokal w nowym budynku. Formuła ta zdobyła uznanie w szczególności deweloperów. Potrzeba zmiany wynika z tego, iż formuła, w której dwie ważne czynności (kupno lokalu i powierzenie zarządu), które nie należą do jednego obszaru praw i obowiązków, są ze sobą nierozerwalnie związane w jednej czynności prawnej. Celem odejścia od formuły łączenia tych decyzji jest nadanie odpowiedniej wagi decyzji o wyborze zarządcy oraz uświadomienie, iż grupa właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową może samodzielnie (także bez udziału dewelopera) kształtować przyszłość tej wspólnoty mieszkaniowej.

Ustawodawca zawarł w artykule 18 ustawy przekonanie, iż właściciele lokali jeśli nie określą sposobu zarządu w umowie wyodrębnienia lokali mogą to zrobić w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Przepis ten jest jednak martwy, ponieważ praktycznie nie zdarza się, by właściciele lokali byli w stanie zebrać sto procent głosów, by móc podpisać umowę w formie aktu notarialnego o określeniu sposobu zarządu.

Mimo, iż w obecnym stanie prawnym jest możliwa odrębna od umowy wyodrębnienia lokalu umowa o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną (zawarta np. z pierwszym właścicielem i właścicielem dotychczasowym), nie jest ona stosowana, gdyż po prostu „przyjęło się”, iż zarządcę powołujemy w pierwszym akcie notarialnym kupna-sprzedaży lokalu.

Kolejną praktyką ukształtowaną na podstawie obecnie obowiązującego przepisy art. 18 ustawy o własności lokali jest utożsamianie znaczenia ustawowych terminów „określenie sposobu zarządu” z „powierzeniem zarządu” nieruchomością wspólną. W zdecydowanej większości przypadków jedynym postanowieniem takiej umowy jest właśnie powierzenie zarządu. W proponowanym zmienionym art. 18 zawarta jest konstrukcja „oderwania” podjęcia uchwały o sposobie zarządu, od podjęcia uchwały o powierzeniu zarządu. Proponowana zmiana zmierza do zmiany praktyki w ten sposób, iż po podpisaniu umowy wyodrębnienia lokalu, nowy/nowi właściciele wraz z właścicielem dotychczasowym podejmują dwie uchwały: o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną i o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną.

Przy tym art. 18. zachowuje regułę, iż właściciele mogą ustanowić własny (dotychczas umowny) sposób zarządu nieruchomością wspólną, oraz regułę, utrwaloną już w praktyce, iż wspólnota może powierzyć zarząd nieruchomością wspólną „na zewnątrz”. Proponowana zmiana porządkuje i rozdziela instytucję „własnego” sposobu zarządu oraz powierzenia zarządu. Zmienia także formę wprowadzenia tych instytucji – zawsze musi to być uchwała właścicieli lokali (a nie umowa), które może być podjęta w każdym czasie. Tak więc nie jest, według proponowanej zmiany, powołanie zarządcy samo z siebie umownym sposobem zarządu, tylko z faktu ustanowienia umownego sposobu zarządu wynika konieczność powołania zarządcy. W proponowanym przepisie wyraźnie zastrzeżono, iż w przypadku ustanowienia umownego sposobu zarządu, wybierany jest (odrębną uchwałą) zarządca. W proponowanym przepisie wprowadzono także termin „zarządca”, który już od dawna funkcjonuje w praktyce na określenie podmiotu sprawującego zarząd powierzony. Wprowadzenie terminu zarządca powiązano z definicją czynności, przypisaną do zarządzania nieruchomościami w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W proponowanym ustępie 5 tego artykułu nadano zarządcy uprawnienia identyczne jak zarządowi wspólnoty, składającemu się z osób fizycznych (art. 20), co ma na celu rozwianie wątpliwości, dotyczących zdolności do reprezentacji wspólnoty przez zarządcę. Konieczność podjęcia uchwały (a nie podpisania umowy) podnosi rangę wprowadzenia umownego sposobu zarządu oraz rozdziela tę czynność od czynności wyboru zarządcy. Proponowana zmiana prowadzi do ucięcia dywagacji (także w uzasadnieniach wyroków sądowych), czy zmiana zarządcy jest zmianą umownego sposobu zarządu, czy nie jest. Czy powinna odbywać się zawsze uchwałą protokołowaną przez notariusza, czy może odbywać się uchwałą zwykłą, bo umowny sposób się nie zmienia. Odrębna uchwała o powierzeniu zarządu (tylko w sytuacji ustanowienia umownego sposobu) i wyborze zarządcy utnie dyskusje na temat istoty zmiany zarządcy. Ważnym elementem wprowadzanych zmian będzie nadanie zarządcy uprawnień identycznych do uprawnień zarządu sprawowanego na podstawie art. 20, co powinno zakończyć dyskusję nad różnicami uprawnień zarządu powierzonego i „właścicielskiego”. 

Reasumując warto podkreślić, że propozycja zmiany art. 18 zmierza m.in. do odejścia od formuły ustanawiania zarządcy w umowach wyodrębnienia lokali na rzecz podejmowania odrębnych uchwał o sposobie zarządu i powołaniu zarządcy i do wskazania wprost, iż zarządca ma uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wymienione w art. 20 ustawy, a to wszystko w celu wyeliminowania wątpliwości w tym zakresie.

Inne postulaty środowiska

Warto tu dodać, że nie zostały jeszcze zakończone prace nad innymi postulatami środowiska, m.in. dotyczące dopisania do art. 6. możliwości tworzenia wspólnot gruntowych (np. osiedla szeregowych domków jednorodzinnych). 

Wśród postulatów jest także dodatkowy dopisek do art. 15, dotyczący zabezpieczenia wierzytelności wspólnoty w postępowaniu egzekucyjnym. Chodzi o to, by wspólnota mieszkaniowa, ponosząca koszty postępowania egzekucyjnego i utrzymania lokalu za właściciela, którego lokal jest np. licytowany, mogła odzyskać wydane środki. Dotychczas jest ona na szarym końcu w kolejce do zaspokajania roszczeń, po roszczeniach cywilnoprawnych, bankowych, itd. Rzadko ma szanse na odzyskanie czegokolwiek. Stąd propozycja przepisu, który zapewniałby, że w razie zabezpieczenia wierzytelności wspólnoty mieszkaniowej ustanowioną hipoteką, roszczenia byłyby realizowane są w postępowaniu egzekucyjnym w kolejności, w jakiej zostały ujawnione w księdze wieczystej, z zastrzeżeniem, że wspólnocie mieszkaniowej – niezależnie od kolejności zgłoszeń – będzie przysługiwało 10% kwoty uzyskanej z egzekucji. Wprowadzenie tych przepisów wymaga jednak zmiany treści art. 1025 §1 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego poprzez dodanie pkt 10 o brzmieniu: „W razie zabezpieczenia wierzytelności wspólnoty mieszkaniowej ustanowioną hipoteką, roszczenia te realizowane są w postępowaniu egzekucyjnym, w kolejności w jakiej zostały ujawnione w księdze wieczystej, z zastrzeżeniem, że wspólnocie mieszkaniowej niezależnie od kolejności będzie przysługiwało 10% kwoty uzyskanej z egzekucji”. 

Rozstrzygnięcia wymaga ponadto kwestia garaży wielostanowiskowych i stacji ładowania pojazdów. 

Ważnym postulatem środowiska jest także stworzenie centralnego lub wojewódzkich, powiatowych, gminnych rejestrów wspólnot mieszkaniowych, w których wskazane byłyby nieruchomości wraz z członkami zarządów wspólnot mieszkaniowych oraz dane adresowe i teleadresowe zarządców lub administratorów.