Czy będą zmiany w opodatkowaniu najmu krótkoterminowego?

Rozliczanie wynajmu – jak jest teraz?

Mieszkania z myślą o ich przyszłym wynajmie są kupowane głównie w największych miastach Polski, np. Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu czy Krakowie. O tym, że liczba nieruchomości oferowanych na rynku systematycznie rośnie, można się przekonać, sprawdzając mieszkania do wynajęcia w Krakowie - gethome.pl. Każda osoba wynajmująca nieruchomość musi rozliczyć się z fiskusem z uzyskanych dochodów. Aktualnie prywatny wynajem mieszkania można opodatkować na dwa sposoby:

• na zasadach ogólnych według skali podatkowej – 8,5 proc. od przychodów do wysokości 100 000 zł,
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – 18 proc. (do kwoty 85 528 zł) i 32 proc. (powyżej kwoty 85 528 zł)

W 2019 r. w życie weszło sporo zmian w zakresie odprowadzania podatku od wynajmu mieszkania. Do najważniejszych należy zaliczyć:

• podwyższenie kwoty wolnej od podatku – aktualnie jest to 8 000 zł,
• podwyższenie stawki podatku ryczałtowego do 12,5 proc. – gdy przychód z wynajmu nieruchomości przekracza 100 000 zł (do kwoty 100 000 zł obowiązuje wspominana stawka 8,5 proc.),
• brak konieczności zgłaszania chęci rozliczania uzyskanych kwot ryczałtem – wystarczy odprowadzać zaliczki.

Wprowadzone zmiany nie rozwiązują jednak najważniejszego problemu – kiedy wynajem mieszkania należy traktować jako działalność gospodarczą, a kiedy jako najem prywatny? Rozróżnienie jest o tyle ważne, że dla właścicieli mieszkań oznacza stratę liczoną w dziesiątkach tysiącach złotych rocznie. Założenie działalności gospodarczej wiąże się m.in. z opłacaniem wysokich składek ZUS.

Spory właścicieli mieszkań z fiskusem

Dla właścicieli wynajmowanych nieruchomości najkorzystniejsze jest opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Kłopot jednak w tym, że urzędnicy często negują ten sposób rozliczania. W efekcie dochodzi do sporów między wynajmującymi a urzędami skarbowymi, które często kończą się w sądach. Sytuacja taka ma miejsce szczególnie wówczas, gdy wynajmujący ma kilka mieszkań i chce korzystać z opodatkowania w formie ryczałtu, podczas gdy urzędnicy stoją na stanowisku, że powinien on prowadzić działalność gospodarczą.

W 2019 r. jedna z takich spraw znalazła swój finał w Naczelnym Sądzie Administracyjnym (sygn. akt II FSK 2769/15[1]). Podatniczka wystąpiła do izby skarbowej z zapytaniem, czy najem kilku mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym. W przygotowanym piśmie wskazała ona, że przy wynajmie lokali będzie korzystać z usług profesjonalistów (firmy zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami). NSA nie przychylił się do argumentów wnioskodawczyni, ale organu podatkowego, który uznał, że wynajmu kilku mieszkań nie można uznać za najem prywatny. Inaczej mówiąc, NSA stanął na stanowisku, że wynajem kilku nieruchomości to najem na szeroką skalę i należy go uznać za działalność gospodarczą.

Dla osób kupujących mieszkania pod wynajem  ten wyrok ma duże znaczenie – jeżeli chcą zarabiać na wynajmie mieszkań, muszą liczyć się z koniecznością założenia działalności gospodarczej. To z kolei oznacza, że  tacy właściciele rocznie mogą tracić nawet dziesiątki tysięcy złotych. Sentencją wydanego orzeczenia będzie też kierować się administracja skarbowa, rozpatrując zapytania podatników dotyczące rozliczeń najmu prywatnego.

Ministerstwo Finansów dostrzega problemem

Spory między podatnikami a urzędami skarbowymi w zakresie opodatkowania wynajmu nieruchomości zauważyło Ministerstwo Finansów. Aktualnie obowiązujące przepisy nie są jednoznaczne – pozostawiają duże pole do interpretacji, a to z kolei powoduje, że zarówno podatnicy, jak i urzędnicy zajmują rozbieżne stanowiska w tej samej materii. Zdarza się, że nawet osoby wynajmujące jeden lokal mieszkalny otrzymują z urzędu informację, że muszą założyć działalność gospodarczą. Właśnie dlatego w Ministerstwie trwają prace, efektem których ma być dostosowanie przepisów do aktualnych warunków gospodarczych. Jakie zmiany proponuje Ministerstwo Finansów?

Prace nad reformą podatku dochodowego są na początkowym etapie. Ich założenie jest takie, by uniezależnić sposób rozliczania osiąganych z wynajmu zysków zarówno od liczby lokali, jak i okresu, na jaki są one wynajmowane[2]. Szczegóły nie są znane, ale wiadomo, że zmiany mają także ułatwić rozliczenia z fiskusem właścicielom czerpiącym zyski z wynajmu nieruchomości. Według niektórych ekspertów opracowywane zmiany mogą wejść w życie nawet jeszcze w tym roku i mają –  jeżeli nie zrewolucjonizować – to pozytywnie wpłynąć na rynek wynajmu nieruchomości. Transparentne i proste przepisy mają sprzyjać inwestowaniu w nieruchomości na wynajem. Jest to szczególnie istotne, jeżeli wziąć pod uwagę, że ok. 70 proc. rodzin nie ma zdolności kredytowej. To właśnie ta grupa osób, nie mogąc pozwolić sobie na zakup mieszkania, najczęściej korzysta z ofert wynajmu.

[1] Treść: Orzeczenia.nsa.gov.pl, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/843AD33049 (dostęp 10.01.2020).

[2] Rp.pl Koniec problemów z najmem. Ministerstwo planuje reformę (dostęp 10.01.2020).