Nowe możliwości dla budownictwa czynszowego

Od 1 stycznia 2026 roku Bank Gospodarstwa Krajowego uruchomił gwarancję InvestEU Komisji Europejskiej jako dodatkowe zabezpieczenie kredytów w rządowym programie Społeczne Budownictwo Czynszowe (SBC), w ramach którego BGK udziela TBS-om/SIM-om, spółdzielniom mieszkaniowym i spółkom gminnym długoterminowych kredytów preferencyjnych na inwestycje, polegające na budowie mieszkań na wynajem z umiarkowaną stawką czynszu i spółdzielczych lokatorskich. Te podmioty mogą już składać wnioski, aby skorzystać z gwarancji.

Brak zdolności kredytowej

Nowo tworzone podmioty gospodarcze bez historii kredytowej, bez aktywów i oszczędności są traktowane przez banki jako większe ryzyko niż klienci z dłuższą historią współpracy i sprawdzoną rzetelnością w spłatach zobowiązań. Dotyczy to także inwestorów społecznego budownictwa czynszowego. Bankowcy dodają, że taka nowo utworzona spółka lub spółdzielnia niemająca jeszcze zdolności kredytowej, chcąc skorzystać z kredytu preferencyjnego w programie rządowym czy ze standardowego finansowania komercyjnego, potrzebuje tzw. szczególnego rodzaju zabezpieczenia. Wymagane jest to przez Prawo Bankowe poza standardowymi zabezpieczeniami.

Takim dodatkowym zabezpieczeniem zwykle jest hipoteka na innej nieruchomości będącej własnością inwestora, ale nowe spółki rzadko mają inne nieruchomości wolne od obciążeń. Innym rozwiązaniem bywa zabezpieczenie udzielane przez gminę lub właściciela spółki, na przykład w formie hipoteki na innej nieruchomości, gwarancji lub gwarancji pozyskanej z rynku. Jednak gminy niechętnie udzielają zabezpieczeń swoim spółkom, gdyż mają swoje zadłużenie i potrzeby zabezpieczeń oraz limity zadłużeniowe. Z kolei gwarancje rynkowe są drogie. Trzeba pamiętać, że konieczność pozyskania dodatkowego zabezpieczenia wymaga sporo czasu, co bywa stratą dla inwestora i osób oczekujących na wynajęcie mieszkania.

Może Cię zainteresuje: Ostatni rok dla wspólnot i spółdzielni na wymianę liczników

Unijna gwarancja InvestEU

Od początku 2026 roku inwestor może zastąpić zabezpieczenia gwarancją udzielaną przez Komisję Europejską w programie InvestEU. To wielu kredytobiorcom otworzy drogę do pozyskania kredytu preferencyjnego z BGK. Z analiz BGK wynika, że największe zainteresowanie programem finansowania budownictwa społecznego długoterminowymi kredytami preferencyjnymi wykazują właśnie nowo powstające spółki, głównie SIM-y, które muszą budować nowe bloki dla dalszego rozwoju. Ponieważ nie mają zdolności kredytowej, Bank Gospodarstwa Krajowego, będący od kilku lat akredytowanym partnerem Komisji Europejskiej uprawnionym do dystrybucji jej programów, postanowił uruchomić dla nich gwarancje europejskie. W tym celu wyszedł z inicjatywą pozyskania gwarancji od Komisji Europejskiej.

BGK otrzymał pozytywną opinię Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej w tej sprawie, a KE pozytywnie odpowiedziała na inicjatywę. Łącznie, BGK będzie mógł udzielić kredytów z gwarancją w kwocie prawie półtora miliarda złotych, a w ramach pojedynczego finansowania gwarancja może być udzielona do kredytu o wartości maksymalnie 10 milionów euro. Jeżeli kredyt przekracza tę kwotę, na pozostałą część finansowania trzeba znaleźć jeszcze inne dodatkowe zabezpieczenie.

Czego dotyczy gwarancja InvestEU

Gwarancja InvestEU dotyczy wyłącznie programu rządowego SBC i nie będzie udzielana do kredytów komercyjnych. Gwarancja będzie udzielana na 5 lat, opłacana jednorazowo z góry w bardzo preferencyjnej cenie 0,15 proc. kwoty udzielonego kredytu rocznie, czyli 0,75 proc. na cały pięcioletni okres obowiązywania gwarancji. Kredytobiorca będzie opłacał gwarancję przy okazji uiszczenia prowizji za udzielenie kredytu. Oznacza to, że jeśli standardowa prowizja za udzielenie kredytu wynosi 1 proc., to w przypadku gwarancji InvestEU przykładowo spółka SIM będzie musiała zapłacić 1,75 proc. kwoty udzielonego kredytu w formie prowizji i opłaty za gwarancję.

Według ekspertów to bardzo rozsądny instrument, gdyż funkcjonuje w sferze publicznej, jest tańszy i technicznie łatwiej dostępny od komercyjnych, bo udzielany przez BGK- ten sam bank, który udziela kredytu. Mogą po nie sięgać także spółki komunalne niebędące SIM/TBS i spółdzielnie mieszkaniowe.

Wsparcie rewitalizacji istniejących budynków

Program SBC zapewnia też finansowanie, pod warunkiem powstania nowych lokali, rewitalizacji i adaptacji istniejących budynków na cele mieszkaniowe. Nie obejmuje remontu mieszkań już zasiedlonych. W ramach kredytu SBC można też finansować infrastrukturę towarzyszącą, która jest w obrysie działki, czyli zieleń, place zabaw, chodniki, drogi wewnętrzne, miejsca postojowe i hale garażowe wielostanowiskowe w liczbie odpowiadającej wskaźnikowi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy, a także podłączenie do sieci miejskiej, na przykład ciepłowniczej.

Warunkiem skorzystania z gwarancji jest spełnienie standardowych wymogów programu SBC, a dodatkowo wymogu energooszczędności budynku, na który pozyskiwany jest kredyt. Maksymalne zużycie energii pierwotnej w budynku nie może przekraczać 52 kWh na metr kwadratowy na rok, więc SIM-y ten wymóg doskonale znają i na pewno będą gotowe go spełnić.

Może Cię zainteresuje: Surowy projekt ustawy o najmie krótkoterminowym

Spółka lub spółdzielnia, która chce skorzystać z gwarancji, nie będzie musiała dopełniać dodatkowych formalności. Będzie się to odbywać w ramach standardowej procedury kredytowej. We wniosku o kredyt wystarczy zawnioskować także o ustanowienie zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji InvestEU.

Pula ponad 2 mld zł

Zapisy ustawowe przewidują możliwość udzielenia w tym roku preferencyjnych kredytów przez BGK na nieco ponad 2 mld zł. Należy pamiętać jednak, że po okresie, gdy od dłuższego czasu BGK nie miał wystarczających środków, aby udzielić kredytów dla wszystkich wnioskodawców spełniających kryteria, nadal niezaspokojone pozostają potrzeby inwestorów z poprzednich lat, a także dojdą wnioski na nowe projekty.

W ocenie ekspertów zwiększenie dostępnych środków kredytowych ma największy wpływ na wzrost inwestycji mieszkaniowych w sektorze społecznego budownictwa czynszowego w Polsce. TBS-y, SIM-y, a także spółdzielnie i spółki gminne pozytywnie reagują na wdrożenie gwarancji Invest EU. Dziś te podmioty, głównie SIM/TBS, w celu rozwoju budownictwa korzystają z kredytu SBC, często połączonego z finansowaniem bezzwrotnym udzielanym gminie z Funduszu Dopłat, którego celem jest wsparcie budownictwa mieszkalnego.

Źródło: portalsamorzadowy.pl