Problem mieszkaniowy – czekamy na nowe propozycje rozwiązań

Jako osoba związana przez całe swoje zawodowe życie ze spółdzielczością mieszkaniową chciałbym przypomnieć kilka cech tej formy gospodarowania, które dają jej – w mojej ocenie – przewagę nad innymi rozwiązaniami prawno-organizacyjnymi. Wydaje się, że ta lista zalet to, cytując klasyka – „oczywista oczywistość”, ale jakoś słabo przebijają się one do świadomości społecznej.

Niższe koszty zakupu

Spółdzielnia mieszkaniowa, realizując inwestycję mieszkaniową w tak zwanej formule członkowskiej (wniesienie wkładu budowlanego przez osobę zawierającą umowę o budowę lokalu – art. 18, ust. 1, pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), stosuje zasadę budowy „po kosztach”, nie naliczając zysku. Biorąc pod uwagę fakt, że często inwestycje spółdzielcze są realizowane na terenach będących od lat własnością spółdzielni, ceny 1 metra kwadratowego powierzchni mieszkania w stosunku do ofert deweloperskich, w dobrych lokalizacjach Warszawy, mogą być niższe nawet o ok. 10 tys. zł. Oczywiście spółdzielnia mieszkaniowa może budować również w sposób analogiczny do klasycznych deweloperów, tj. kalkulując zysk na poziomie na jaki pozwala w danym momencie rynek. Ale również w takim przypadku korzystają na tym członkowie spółdzielni, ponieważ uchwałami Walnych Zgromadzeń nadwyżka bilansowa może zostać przeznaczona (i na ogół tak się dzieje) na pokrycie wydatków, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, znajdujących się w zasobach spółdzielni. Najczęściej dzieje się tak, że zyski wypracowane na inwestycjach przeznaczane są na zasilenie funduszu remontowego, co z kolei sprawia, że również „stare” zasoby zyskują na wartości.

Bezpieczeństwo prawne i stabilność

Na zakup mieszkania przeznaczamy często całe swoje oszczędności, posiłkując się dodatkowo środkami z kredytu. Ważne jest zatem to, komu te środki powierzamy. Spółdzielnie mieszkaniowe funkcjonujące od wielu lat w precyzyjnie określonym otoczeniu prawnym (ustawa Prawo spółdzielcze, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych) są z reguły podmiotami wiarygodnymi i stabilnymi, posiadającymi na podstawie wskazanych wyżej przepisów skuteczny mechanizm kontroli wewnętrznej. Członkowie spółdzielni – za pośrednictwem organów statutowych, takich jak przede wszystkim Walne Zgromadzenie i Rada Nadzorcza – mają realny wpływ na działanie zarządu i pracowników. Wystarczy wspomnieć, że np. Walne Zgromadzenie decyduje o kierunkach rozwoju działalności gospodarczej, a Rada Nadzorcza uchwala plany gospodarcze – zatem bez decyzji tych organów nie jest możliwe rozpoczęcie żadnej inwestycji, a proces inwestycyjny w trakcie jego przygotowania, realizacji oraz rozliczania jest na bieżąco przez te organy kontrolowany.

Przyjazne otoczenie i lokalna społeczność

Tak jak wspomniałem wyżej, inwestycje spółdzielcze są często realizowane na należących do spółdzielni terenach, w sąsiedztwie istniejącej zabudowy mieszkaniowej i obiektów infrastruktury społecznej. Zamiast budowy w szczerym polu (modne stają się teraz tzw. osiedla łanowe), nowe budynki powstają w pobliżu sklepów, szkół, urzędów, lokali gastronomicznych, wśród urządzonej zieleni oraz placów zabaw dla dzieci, itp. Mają też dostęp do różnych form transportu zbiorowego. Jednym słowem inwestycje spółdzielcze już dzisiaj spełniają często wymagania tzw. miasta piętnastominutowego. Zamieszkanie w nowych inwestycjach spółdzielczych – to również możliwość korzystania z obiektów kultury prowadzonych przez niektóre, głównie duże, spółdzielnie mieszkaniowe. Klienci na rynku mieszkaniowym już od jakiegoś czasu też doceniają wskazane wyżej walory i dlatego obserwujemy wzrost zainteresowania ofertami mieszkań w budynkach z tzw. wielkiej płyty, a te w przeważającej części były budowane właśnie przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Przewidywalność kosztów utrzymania nieruchomości

W jednym z ostatnich artykułów („Deweloper zarządcą”) pisałem o pułapkach w jakie mogą wpaść właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych zarządzanych przez deweloperów. W spółdzielni mieszkaniowej, podobnie jak to się dzieje w przypadku działalności inwestycyjnej, proces zarządzania zasobami jest również na bieżąco kontrolowany przez jej organy statutowe. Wysokość opłat jest uchwalana z reguły przez Radę Nadzorczą po przeprowadzeniu wnikliwej analizy propozycji składanych przez zarząd. Ze względu na obowiązki wskazane w art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych proces ten jest transparentny, a członkowie spółdzielni mają prawo dostępu do wszystkich informacji w tym zakresie. Poza tym większość spółdzielni mieszkaniowych prowadzących inwestycje mieszkaniowe to podmioty o wieloletniej historii i ogromnym majątku, dające gwarancję tego, że nie „znikną” po zakończeniu realizacji inwestycji.

Tyle teoria. A jak wygląda praktyka? Otóż zgodnie z danymi statystycznymi prezentowanymi przez GUS, w 2023 roku oddano do użytkowania 221 282 mieszkań, w tym spółdzielczych 975 (sic!). Nawet lokali komunalnych w tym okresie oddano więcej, bo 1 232; deweloperzy wybudowali 137 617 mieszkań. Do takiej sytuacji doprowadziły kolejne programy „Deweloper plus”.

Niektórzy koalicjanci dzisiejszego rządu mówią, i słusznie, o potrzebie rozwoju budownictwa mieszkaniowego dostępnego dla obywateli w formie innej niż własność – chodzi tutaj o budownictwo na wynajem i spółdzielcze budownictwo lokatorskie. Paradoks polega na tym, że takie programy funkcjonują już od wielu lat, a głównym ich operatorem jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Powyżej skopiowana, wybrana część informacji ze strony internetowej banku*. Nic, tylko korzystać!

Warto również poczytać ustawę z dnia 26 października 1995 r. (z późn. zm.) o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Tam są gotowe rozwiązania. Pytanie brzmi: dlaczego tak mało się o tym mówi i z tych form korzysta? Odpowiedź, cytując klasyka, brzmi: „wiem, ale nie powiem", a Czytelnicy i tak pewnie się domyślą.

Czym jest społeczne budownictwo czynszowe (SBC)?

Społeczne budownictwo czynszowe to jeden z sektorów publicznego mieszkalnictwa wyróżniający się tym, że:

• dostęp do lokali mieszkalnych odbywa się na zasadach nierynkowych na podstawie kryteriów określonych przez władze publiczne,
• na etapie budowy, przebudowy lub użytkowania budynków podmioty realizujące inwestycję korzystają ze wsparcia środkami publicznymi,
• jest realizowane przez podmioty, których głównym celem działania nie jest osiąganie zysku.

Wspieranie społecznego budownictwa czynszowego – informacje podstawowe

Od lat wspieramy [BGK - przyp. aut.] budownictwo czynszowe w Polsce. Do 2009 r. istniał Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, ze środków którego udzielaliśmy preferencyjnych kredytów na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane, w których powstawały mieszkania o limitowanej stawce czynszu lub spółdzielcze lokatorskie.

Dziś kontynuujemy wspieranie tego sektora. Jesteśmy współinicjatorem programu rządowego, który od 2015 r. wspiera budownictwo społeczne. Realizujemy go poprzez udzielanie kredytów preferencyjnych SBC, które przyczyniają się do rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem o umiarkowanych czynszach, a także spółdzielczego lokatorskiego. Program pomaga w realizacji polityki miejskiej i rewitalizacji obszarów zdegradowanych oraz przyczynia się do stopniowego zaspokojenia popytu na mieszkania w tym segmencie rynku.

Warto wiedzieć! Rocznie do dyspozycji kredytobiorców w programie wspierania społecznego budownictwa czynszowego jest 450 mln zł, podzielonych na dwie równe części w wiosennej i jesiennej edycji naboru wniosków o kredyt preferencyjny SBC. 

Pieniądze, które pozostaną niewykorzystane w danej edycji, powiększają pulę w kolejnej edycji naboru wniosków. (…).

Na co można przeznaczyć finansowanie z programu?

Preferencyjne kredyty z programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego mogą być przeznaczone na realizację inwestycji mieszkaniowych, takich jak tworzenie:

• mieszkań na wynajem z limitowaną ustawowo stawką czynszu,
• mieszkań spółdzielczych lokatorskich poprzez budowę nowych budynków lub rewitalizację/remont budynku z jego adaptacją na cele mieszkaniowe.

Kto jest adresatem programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego?

Z kredytów preferencyjnych SBC mogą korzystać:

• towarzystwa budownictwa społecznego (gminne i prywatne)/społeczne inicjatywy mieszkaniowe (gminne i prywatne),
• spółdzielnie mieszkaniowe,
• spółki gminne (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na Walnym Zgromadzeniu, niedziałające w formie towarzystw budownictwa społecznego ani społecznych inicjatyw mieszkaniowych).

Finansowane kredytem mieszkania są przeznaczone dla osób, których nie stać na zakup mieszkania lub jego wynajęcie na warunkach komercyjnych, a których dochody są zbyt wysokie, aby mogły one skorzystać z zasobów komunalnych (…).

Warto wiedzieć! Kredyt preferencyjny SBC przeznaczony na tworzenie mieszkań na wynajem można łączyć z bezzwrotnym finansowym wsparciem (grantem) dla gminy z Funduszu Dopłat i Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa oraz z grantem OZE.”

Źródło:

www.bgk.pl/programy-i-fundusze/programy/program-wspierania-spolecznego-budownictwa-czynszowego-sbc