Fundusze REIT wpłyną na rynek mieszkaniowy

Fundusze REIT (Real Estate Investment Trusts) to w Polsce temat dyskusyjny. Brak jest konkretnych przepisów, choć REIT-y funkcjonują już w wielu krajach europejskich, a w Stanach Zjednoczonych całkowita kapitalizacja indeksu FTSE Nareit All REITs wyniosła na koniec 2024 roku prawie 1,5 biliona dolarów.

Ministerstwo Finansów pracje nad regulacjami

Real Estate Investment Trusts (REIT) to podmioty inwestycyjne specjalizujące się w kupnie, zarządzaniu i wynajmie nieruchomości generujących dochód. Umożliwiają inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym czerpanie korzyści z rynku nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zakupu i zarządzania nieruchomościami. REIT-y są zobowiązane do wypłacania znaczącej części swoich zysków w formie dywidend, przez co są atrakcyjnym instrumentem inwestycyjnym dla osób poszukujących regularnych dochodów.

Szefa resortu finansów twierdzi, że prace nad funduszami REIT, które mają być częścią większego pakietu dla całego rynku kapitałowego, wciąż trwają. „Pracujemy w Ministerstwie Finansów nad większym planem dla rynku kapitałowego, zarówno tego publicznego, jak i prywatnego (…) Analizujemy m.in. możliwości wprowadzenia ETF-ów typu UCITS, funduszy REIT czy stworzenia infrastruktury wspierającej kapitał wyższego ryzyka. Chcemy zbudować swoisty ekosystem, który stanie się kołem zamachowym dla inwestycji” – mówi.

Może Cię zainteresuje: Wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową

Dyskusja na temat funduszy REIT jest gorąca – jaki będzie ich potencjalny wpływ na mieszkaniowy rynek pierwotny, czy przełożą się na wzrost cen nowych mieszkań i ograniczą ich dostępność, szczególnie dla klientów indywidualnych.

Według ekspertów, planowane wprowadzenie funduszy REIT na polski rynek nieruchomości może przyczynić się do dalszego wzrostu cen mieszkań i pogłębienia kryzysu dostępności lokali dla przeciętnych obywateli. Koszty budowy mieszkań ciągle rosną, a cena gruntów w pobliżu centrów dużych miast sięga nawet 4000 zł za 1 mkw. Wprowadzenie funduszy REIT tylko zwiększy konkurencję o nieruchomości, faworyzując duże fundusze inwestycyjne kosztem indywidualnych kupujących.

REIT-y nie budują tanio

Brak jest w Polsce długoterminowej strategii rozwoju mieszkalnictwa, jak również brak jest mieszkań dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego M, nie wspominając już o mieszkaniach społecznych czy komunalnych. Fundusze REIT z kolei nie budują tanich mieszkań, tylko chcą mieć najwyższy zwrot z inwestycji. To dotyczy głównie nieruchomości komercyjnych i segmentu premium. Ich celem jest maksymalizacja zysków, a nie rozwiązywanie problemów mieszkaniowych. Ułatwienie im inwestowania w mieszkania może zwiększyć popyt spekulacyjny, co w rezultacie podbije ceny i czynsze. Mieszkanie czyli podstawowa potrzeba każdego człowieka, stanie się jeszcze bardziej produktem finansowym niż dobrem użytkowym – obawiają się eksperci.

Rozwój rynku mieszkań na wynajem

Spółka typu REIT to tylko jedna z możliwych form prawnych, które mogą wybierać inwestorzy na rynku nieruchomości. Według niektórych ekspertów, właśnie z tego względu wprowadzenie nowego typu spółki do polskiego porządku prawnego nie wpłynie bezpośrednio na ceny mieszkań. Należy pamiętać, że zagraniczne fundusze REIT są już obecne w Polsce i inwestują głównie w nieruchomości komercyjne. Na ceny mieszkań może wpłynąć skala nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Obecnie aktywność funduszy inwestujących w mieszkania ogranicza się wyłącznie do największych miast i pozostaje marginalna. Istotną większość inwestycyjnych zakupów mieszkań w Polsce realizują osoby prywatne oraz zakładane przez nie niefinansowe spółki prawa handlowego, zajmujące się spekulacją, flippingiem i wynajmem.

Dlatego nawet dwukrotny wzrost skali inwestycji dużych inwestorów, możliwy dzięki utworzeniu REIT-ów, nie będzie miał zauważalnego wpływu na ceny mieszkań. Ważne też jest, że fundusze REIT zazwyczaj nie skupują mieszkań z rynku pierwotnego ani wtórnego, a tym bardziej na rynku detalicznym, gdzie konkurowałyby z osobami fizycznymi. Kontraktują one budowę nieruchomości dostosowanych do ich potrzeb i planów rozwojowych. Ogranicza to potencjalny wpływ na ceny, gdyż fundusze REIT tworzą własną podaż.

Innym aspektem warunków funkcjonowania funduszy REIT w Polsce i ich oddziaływania na rynek mieszkaniowy jest fakt, że aby fundusz REIT mógł zostać zarejestrowany, musi mieć portfel nieruchomości – wybudowanych i od dłuższego czasu wynajmowanych – tak, aby możliwe było ich wycenienie i przygotowanie prognoz przyszłych przychodów opartych na rzeczywistych danych. Warto też mieć na względzie planowane regulacje, mające na celu ograniczenie opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem, między innymi przez opodatkowanie kolejnych posiadanych lokali oraz uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego. To może doprowadzić do spadku zainteresowania zakupami mieszkań na wynajem wśród osób indywidualnych. W efekcie zmniejszy się liczba nowo budowanych mieszkań. Boom mieszkaniowy ostatnich kilkunastu lat był w dużej mierze napędzany przez osoby prywatne, które lokowały oszczędności w mieszkaniach na wynajem. Popyt generowany przez fundusze REIT o profilu mieszkaniowym, które będą rozwijały się powoli nie zrekompensuje tego ubytku. Nie doprowadzi też ani do wzrostu cen, ani nie odbierze osobom poszukującym mieszkań na własne potrzeby szansy na ich zakup.

Może Cię zainteresuje: Polacy chcą otwartych osiedli

Eksperci zwracają tez uwagę na zakaz inwestowania funduszy REIT w pojedyncze lokale mieszkalne, przez co nie będą konkurowały z konsumentami o ten sam produkt, a także na to, że udział funduszy REIT o profilu mieszkaniowym (tam, gdzie ich powstawanie jest możliwe) pozostaje niewielki. Wpływ funduszy REIT na statystyki krajowego rynku mieszkaniowego będzie zależał przede wszystkim od zainteresowania inwestorów i skali zaangażowania samych funduszy w sektor mieszkaniowy. Nie powinien on radykalnie zmieniać koniunktury ani statystyk w segmencie pierwotnym, tak pod względem cen, jak i dostępności nowych mieszkań.

Może się to jednak zmienić, o ile inwestowanie w akcje funduszy REIT stanie się w Polsce popularną formą lokowania kapitału, zarówno wśród inwestorek i inwestorów indywidualnych, jak i krajowych oraz zagranicznych funduszy. Jest to prawdopodobne w perspektywie kilku lat – okresu potrzebnego, aby sektor funduszy REIT zbudował silną pozycję na rynku kapitałowym i zyskał zaufanie inwestorów.

Obniżenie ryzyka

W założeniach, nad którymi pracuje resort finansów, mają pojawić się ograniczenia i obostrzenia, które przeciwdziałają agresywnym aktywnościom inwestorów, przykładowo hurtowym wykupom mieszkań z rynku. Fundusze REIT powinny zostać dopuszczone do działania w Polsce wyłącznie pod warunkiem, że nie będą mogły skupować mieszkań z rynku wtórnego ani przetrzymywać gruntów w celach spekulacyjnych. Według ekspertów, należy zablokować możliwość wykupu pojedynczych mieszkań z rynku wtórnego lub bezpośrednio od deweloperów. Dla funduszy REIT taka działalność i tak jest nieopłacalna, więc regulacja ta nie ograniczy ich funkcjonowania, ale może uszczelnić system przed wykorzystaniem go przez lokalnych spekulantów. Kluczowe jest przeprowadzenie szczegółowych analiz w dialogu między sektorem publicznym i prywatnym, by od samego początku stworzyć regulacje chroniące przed nadużyciami, a jednocześnie zapewniające organiczny rozwój tej formy inwestowania.

Wyzwaniem związanym z wprowadzeniem funduszy REIT na polski rynek pozostaje między innymi edukacja inwestorów. Nowy instrument wymaga odpowiedniego przygotowania i zrozumienia, aby był wykorzystywany świadomie i efektywnie. Eksperci podkreślają jednak, że fundusze REIT mogą być bezpiecznym mechanizmem inwestycyjnym, a jednocześnie sposobem na zaangażowanie polskiego kapitału w rozwój rynku nieruchomości – pod pełną kontrolą, opartą na giełdzie i regulowanym obrocie akcjami.

Źródło: xyz.pl