Kontrola działalności spółdzielni mieszkaniowej

Jak wynika z art. 8¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

W oparciu o ww. akty prawne, członkowie spółdzielni:

• mogą zapoznać się z regulacjami prawnymi obowiązującymi w ich spółdzielni i zawartymi w jej statucie, regulaminach uchwalanych przez uprawniony organ spółdzielni i uchwałach jej organów.

Bardzo ważną sprawą dla członków spółdzielni, a także tych, którzy nie są jej członkami, ale mają mieszkania w zasobach przez nią zarządzanych, winna być znajomość regulaminów uchwalanych przez organy spółdzielni, na ogół przez rady nadzorcze.

Regulaminy to przepisy wewnętrzne spółdzielni, przedstawiające bardzo istotne kwestie związane ze sprawami finansowymi, jak np. regulamin wnoszenia opłat i rozliczania kosztów energii cieplnej, regulamin wnoszenia opłat na pokrycie kosztów wody i odprowadzania ścieków, zasady wnoszenia opłat na koszty eksploatacji lub na fundusz remontowy, zasady jego rozliczania, zasady wnoszenia opłat na pokrycie kosztów utrzymania mienia spółdzielni oraz zasady ich rozliczania.

Uchwalanie regulaminów i zasad z zakresu funkcjonowania spółdzielni jako przedsiębiorstwa leży w kompetencji zarządu. Chodzi także np. o zasady polityki rachunkowości, o regulamin obiegu dokumentacji i szereg innych spraw, w tym pracowniczych.

• korzystając z prawnego dostępu do dokumentów spółdzielni, takich jak protokoły z obrad jej organów, protokoły lustracji, roczne sprawozdania finansowe, członkowie spółdzielni mogą zapoznać się z np. ze sprawami podejmowanymi na bieżąco przez organy spółdzielni – radę nadzorczą, walne zgromadzenie oraz zarząd; z wynikami lustracji, z wynikami ekonomicznymi i rzeczowymi ujawnionymi w sprawozdaniach finansowych;
• mając możliwość dostępu do faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, mogą zapoznać się z warunkami kontraktów na roboty zawieranymi przez ich spółdzielnię oraz fakturami jako dokumentami finansowymi.

Ograniczenia w dostępie do dokumentów spółdzielni

Bezpłatne otrzymanie dokumentów spółdzielni, wskazanych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczy wyłącznie statutu i regulaminów uchwalonych na jego podstawie.

Koszty sporządzenia odpisów i kopii dokumentów innych niż statut i regulaminy pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie.

Znane są przykłady ustalania przez zarządy spółdzielni stawek za stronę ksero w wysokościach dla członków spółdzielni zaporowych, co ogranicza możliwość ich uzyskania. Wypada jednak wskazać, że dostęp do dokumentów, tzn. możliwość zapoznania się z nimi i sporządzenia na przykład odręcznych zapisków, winien być nieodpłatny.

W wielu spółdzielniach dostęp do ww. dokumentów jest ograniczony przez brak realizacji przez spółdzielnię art. 8¹ ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że na jej stronie internetowej powinny być udostępnione: jej statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad jej organów, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe. Są spółdzielnie, które nie wykonują tego obowiązku ustawowego.

Podkreślić wypada, że ustawowy dostęp do dokumentów spółdzielni nie zawsze wystarcza, by stwierdzić, że jej sprawy prowadzone są z należytą starannością.

Współcześnie prawni właściciele i użytkownicy lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i innych lokali będących w zasobach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe żywo interesują się sprawami spółdzielni, szczególnie w zakresie ustalania kosztów ponoszonych na utrzymanie budynków, w których zamieszkują, oraz kosztami eksploatacji tych nieruchomości, wydatkami na remont; kosztami i opłatami na utrzymanie mienia spółdzielni przypadającymi na ich nieruchomość i na nich osobiście.

Dla wyrobienia sobie zdania, czy sprawy prowadzone są zgodnie z ustaleniami prawnymi zawartymi w statucie i uchwalonymi w regulaminach, niejednokrotnie potrzebny jest dostęp do bardziej szczegółowych dokumentów wewnętrznych spółdzielni, do których jej członkowi dostępu wprost ustawodawca nie zapewnia. Czy zatem możliwy jest dostęp do tego typu dokumentacji?

Moim zdaniem takie regulacje są możliwe jako regulacje wewnątrzspółdzielcze.

Stworzenie takiej możliwości nie powinno być problemem, ponieważ zarząd spółdzielni, zgodnie z art. 4 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązany jest do prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Ma także obowiązek prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, a ewidencja ta powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tej nieruchomości.

Niektóre uprawnienia dotyczące kontroli działalności spółdzielni przez członków wynikają ze szczegółowych zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

I tak, na podstawie art. 4 ust. 64, członek spółdzielni, właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni, a także osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogą żądać kalkulacji wysokości opłat za lokal, a spółdzielnia jest obowiązana ją przedstawić.

Ww. osoby mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Możliwość kwestionowania wysokości opłat za lokale bezpośrednio na drodze sądowej nie oznacza, że w sytuacjach ewidentnych nieprawidłowości nie można dokonać zmian na drodze wewnątrzspółdzielczej.

Oczywiście, droga wewnątrzspółdzielcza wymaga uruchomienia procedur wewnętrznych przewidzianych dla tego rodzaju spraw, jak np. zmiany lub uchylenia uchwały organu, który taką uchwałę podjął: zarządu, rady nadzorczej albo też walnego zgromadzenia.

W odniesieniu do prawa kontroli wysokości opłat przez ww. osoby, czyli członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędącymi członami spółdzielni, a także osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - istotne jest to, by zarządy spółdzielni wywiązywały się z ustawowego obowiązku wynikającego z ww. art. 4 ust. 7, który nakłada na spółdzielnię obowiązek uzasadnienia na piśmie zmiany wysokości opłat.

Często bowiem nieporozumienia wynikające na tle kalkulacji opłat wynikają z lakonicznego uzasadnienia przez spółdzielnię lub w ogóle jego braku w powiadomieniu o zmianie wysokości opłat przekazywanym zainteresowanym.

Kontrola działalności spółdzielni i zmiana regulacji wewnętrznych

Członek spółdzielni - jako jednostka - może wnioskować do organów spółdzielni o zmianę konkretnych regulacji wewnątrzspółdzielczych, zawartych w obowiązujących regulaminach czy nawet w statucie spółdzielni.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 8³ ust. 12 daje członkowi prawo zgłaszania poprawek do projektów uchwał przedkładanych walnemu zgromadzeniu.

Należy jednak pamiętać, że samo złożenie projektu poprawki do uchwały nie załatwia sprawy. Decyzje podejmują członkowie spółdzielni obecni na walnym zgromadzeniu i to oni większością głosów muszą poprzeć przedkładaną poprawkę. Jest to zatem praca zbiorowa, wymagająca niemałego wysiłku.

Zbiorowe oddziaływanie członków na działanie spółdzielni unormowane jest w art. 8³, ust. 10 i ust. 11, który daje możliwość składania projektów uchwał i żądań zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego wszystkich części.

Projekty i żądania składane przez członków spółdzielni muszą być poparte przez co najmniej dziesięcioro spośród nich. Ale żeby zostały uchwalone, muszą zebrać większość głosów członków obecnych na walnym zgromadzeniu.

Wiele słusznych merytorycznie projektów uchwał zgłoszonych przez członków spółdzielni do porządku walnego zgromadzenia nie zostało uchwalonych, bo nie zyskało takiej większości. Wniosek z powyższego taki, że obecność na walnym zgromadzeniu jest niezmiernie ważna, jeśli chcemy mieć realny wpływ na funkcjonowanie spółdzielni.

Sądowa kontrola działalności spółdzielni

Uchwały podejmowane przez organy spółdzielni obowiązują wszystkich jej członków. Występują jednakże sytuacje, w których członek spółdzielni - który ma odpowiednią wiedzę, argumenty i dowody - uznaje, że podjęta uchwała jest sprzeczna z ustawą lub sprzeczna z postanowieniami statutu bądź godzi w interesy spółdzielni albo krzywdzi go i krzywdzi członków spółdzielni.

W takich sytuacjach każdy członek spółdzielni może wytoczyć powództwo o uchylenie uchwały bądź o jej nieistnienie.

Przy wnoszeniu spraw do sądu winien on pamiętać o obowiązujących w tym zakresie zasadach i terminach. Sprawy te reguluje art. 42 ustawy - Prawo spółdzielcze, który stanowi, że powództwo o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia powinno być wniesione w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, jeśli zaś wnosi je członek nieobecny na walnym zgromadzeniu na skutek jego wadliwego zwołania, to w ciągu sześciu tygodni od dnia powzięcia przez niego wiadomości o uchwale, nie później jednak niż przed upływem roku od dnia odbycia walnego zgromadzenia.

Przed sądami toczy się wiele spraw z powództwa członków spółdzielni i dotyczą one różnych zagadnień. Procedura wniesienia pozwu nie jest skomplikowana.

Uciążliwe dla wnoszących pozew jest natomiast przeprowadzenie procesu sądowego, który na ogół trwa wiele miesięcy, wymaga cierpliwości oraz nakładów finansowych od wnoszącego powództwo członka.

Orzeczenia sądu mają moc prawną względem wszystkich członków spółdzielni oraz wszystkich ich organów. Bywa, że trudniejsze od uzyskania orzeczenia sądowego jest wyegzekwowanie wyroku.

O instytucjonalnej kontroli działalności spółdzielni - w następnym artykule.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!