Śmieci – rozliczenia z użytkownikami lokali

Zgodnie z art. 2, ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (UCPG) w przypadku budynków wielolokalowych, w których ustanowiono odrębną własność lokali obowiązki właściciela części wspólnych nieruchomości i właścicieli lokali obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową – czyli de facto podmioty, zarządzające tego typu nieruchomościami. Oznacza to, że postanowienia uchwał, w tym stawki opłat, służą wyłącznie rozliczeniom organu stanowiącego z podmiotami wskazanymi w cytowanym przepisie ustawy i nie mają bezpośredniego zastosowania w stosunku do poszczególnych użytkowników lokali położonych w budynkach wielolokalowych.

Konsekwencją takich unormowań ustawowych jest konieczność przygotowania przez zarządców nieruchomości wewnętrznych regulaminów, które określą zasady rozliczeń z poszczególnymi użytkownikami lokali. Przygotowując takie regulaminy jesteśmy ograniczeni zapisami art. 2, ust. 3a UCPG, w którym wskazano sposób wnoszenia opłat przez właścicieli wyodrębnionych lokali w budynkach wielolokalowych i nasze regulaminy nie mogą być sprzeczne z dyspozycją ustawową. W przypadku gdy gmina w oparciu o art. 6j, ust. 1 ustawy podejmie uchwałę wskazująca, że opłatę za gospodarowanie odpadami ustala się w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub gospodarstwo domowe, sprawa jest stosunkowo prosta. Uchwalone stawki opłat bowiem można bezpośrednio zastosować do użytkowników poszczególnych lokali z uwzględnieniem cytowanych w poprzednim zdaniu przepisów.

Sytuacja znacznie się komplikuje, gdy gmina ustali, że tym przelicznikiem ma być ilość zużytej wody w danej nieruchomości (czyli zastosuje art. 6j, ust. 1, pkt 2 ustawy). Dalszą analizę problemu przeprowadzę na podstawie uchwał podjętych przez Radę m.st. Warszawy.

Zgodnie z uchwałą Rady m.st. Warszawy „…przez ilość zużytej wody rozumie się średniomiesięczne zużycie wody obliczone za okres 6 kolejnych miesięcy przypadających w okresie 12 miesięcy poprzedzających miesiąc, w którym powstał obowiązek złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami, w oparciu o wskazanie wodomierza głównego przypisanego do danej nieruchomości.” Stawkę opłaty ustalono na poziomie 12,73 zł/m3 zużytej wody. Nowe opłaty będą obowiązywać w Warszawie od dnia 1 kwietnia 2021 roku (i to nie jest prima aprilis).

Problemy rozwiąże regulamin?

Jakie problemy pojawią się przy ustalaniu zasad rozliczeń z użytkownikami poszczególnych lokali w związku z zapisami UCPG i podjętej przez Radę m.st. Warszawy uchwały? Jakie kwestie trzeba w regulaminie rozstrzygnąć?

W pierwszej kolejności trzeba zdecydować czy z użytkownikami innymi niż wskazani w art. 2, ust. 3a, pkt 2 ustawy (czyli osobami posiadającymi inny niż własność tytuł prawny do lokalu) będziemy rozliczać się również stosując jako przelicznik ilość zużytej wody.

Przyjęta w uchwale stawka dotyczy rozliczeń właściciela nieruchomości (w rozumieniu postanowień art. 2, ust. 3 UCPG) z miastem i nie musi być stawką stosowaną w stosunku do poszczególnych użytkowników lokali. Można np. jako jednostkową stawkę opłat do rozliczenia z użytkownikiem lokalu przyjąć stawkę ze wzoru: koszt wynikający z pomnożenia stawki 12,73 zł/m3 przez zużycie wynikające ze wskazań wodomierza głównego w okresie 6 miesięcy podzielony przez sumę odczytów wodomierzy lokalowych w tych 6 miesiącach. W ten sposób w ramach pozycji kalkulacyjnej „gospodarka odpadami” pokryte zostanie 100% poniesionych kosztów. Ponadto znikną problemy wynikające ze spraw wskazanych w dwóch poniższych punktach.

W przypadku, gdy przyjmiemy stawkę 12,73 zł/m3, w regulaminie musi być rozstrzygnięta sprawa sposobu rozliczenia kosztów gospodarki odpadami, wynikających z różnic, jakie zawsze będą powstawać w danym okresie rozliczeniowym pomiędzy zużyciem wody, wynikającym ze wskazań wodomierza głównego i sumy wskazań wodomierzy lokalowych. Mogą być to różnice zarówno na plus, jak i na minus.

W regulaminie należy uwzględnić postanowienia art. 2, ust. 3a, pkt 2 UCPG, zgodnie z którymi użytkownicy lokali, posiadający tytuł własności do nieruchomości lokalowej są rozliczani w sposób odpowiadający stosunkowi ilości wody zużytej w lokalu do ilości zużytej wody we wszystkich lokalach w danej nieruchomości – regulamin nie może zawierać postanowień sprzecznych z tym przepisem.

Regulamin powinien rozstrzygać, w jaki sposób opłatami za odpady będą obciążani użytkownicy lokali, w których w danym okresie rozliczeniowym, stanowiącym podstawę ustalenia wysokości opłaty, nie dokonano odczytu wodomierzy. Można np. przyjąć wielkość zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, ryczałt, itp.

Regulamin powinien rozstrzygać, w jaki sposób opłatami za odpady będą obciążani użytkownicy lokali, w których w danym okresie rozliczeniowym, stanowiącym podstawę ustalenia wysokości opłaty wystąpiła awaria (przez nich niezauważona – np. wyciek ze zbiornika płuczącego) i zużycie wody jest bardzo duże. Sprawa jest trudna, ponieważ taka awaria w konkretnym lokalu wpłynie na zużycie wody wg wskazań wodomierza głównego i wygeneruje koszty, które spółdzielnia będzie musiała pokryć. Z drugiej strony może się okazać, że awaria wystąpiła u osoby starszej, która nie zauważyła wycieku, a przyjdzie jej zapłacić nawet kilka tysięcy złotych i to zarówno za zużycie wody, jak i za odpady komunalne.

Rozstrzygnięcia wymaga również sprawa wyboru 6 kolejnych miesięcy w okresie ostatnich 12 miesięcy, poprzedzających złożenie do miasta deklaracji oraz częstotliwość składania deklaracji, jak również częstotliwość wprowadzania zmian w opłatach za odpady komunalne dla użytkowników lokali. Biorąc pod uwagę najczęściej spotykane okresy rozliczeń zużycia wody sądzę, że optymalnym rozwiązaniem będzie zastosowanie następującej zasady: złożenie deklaracji za kwiecień 2021 r. w oparciu o średniomiesięczne zużycie w okresie II półrocza 2020 r., a następnej – do dnia 10 sierpnia, w oparciu o średniomiesięczne zużycie wody w I półroczu 2021 r., a kolejnej do 28 lutego 2022 r. w oparciu o średniomiesięczne zużycie w II półroczu 2021 r., itd., itd.

Trzeba rozstrzygnąć również, czy zmieniamy użytkownikom opłaty po każdorazowej zmianie deklaracji, czy robimy to raz w roku. Należy pamiętać, że kolejne zmiany wysokości stawek opłat za odpady komunalne dla użytkowników lokali nie będą miały charakteru opłat niezależnych od spółdzielni i zawiadomienia o ich wprowadzeniu muszą być zgodne z art. 4, ust. 7 USM oraz dostarczone co najmniej 3 miesiące naprzód (wraz z uzasadnieniem). Przy założeniu, że deklarację będziemy składać co pół roku to, aby zachować wymóg trzymiesięcznego wyprzedzenia terminu wprowadzenia zmiany stawek, trzeba będzie opierać na kosztach, zawartych nie z ostatniej, ale przedostatniej deklaracji. Np. aby opłaty dla lokali zmienić od stycznia 2022 r. musimy zawiadomić użytkowników najpóźniej do 30.09.2021 r., czyli na podstawie deklaracji za dane z I półrocza 2021 r.

Konstrukcja uchwały sprawia, że podstawą obciążania zarówno spółdzielni przez m.st. Warszawa, jak i użytkowników lokali przez spółdzielnię za aktualny okres rozliczeniowy, są „dane historyczne”. Będziemy mieli zatem do czynienia z sytuacjami, w których opłaty za bieżący okres będą wnoszone przez użytkownika lokalu, któremu nie przysługiwał tytuł prawny do lokalu w okresie stanowiącym podstawę ustalania wysokości tych opłat. Różnice mogą być znaczne, np. w sytuacji, gdy poprzednio mieszkała rodzina wieloosobowa, a lokal nabyła osoba samotna. W takich przypadkach należy się liczyć z interwencjami użytkowników lokali i regulamin powinien przewidywać sposób postępowania w takich sytuacjach. Wydaje mi się, że takie rozliczenia powinniśmy pozostawić stronom transakcji i wpisać ją do regulaminu. Można również zastanowić się nad wpisaniem do „zaświadczeń do sprzedaży” ostatniego wymiaru opłat za odpady komunalne.

To nie są z pewnością wszystkie problemy, z jakimi możemy się spotkać, tworząc takie regulaminy. Być może moje przemyślenia pomogą Państwu przy pracach nad ich tworzeniem, a być może będą pomocne w „bojach” z gminą, która takie rozwiązania chce wprowadzać.

Prawdopodobnie przychody gmin spadną, a koszty wzrosną

Według mojej oceny uzależnianie wysokości opłat za odpady komunalne od ilości zużytej wody nie ma głębszego, merytorycznego uzasadnienia. Wprowadzony system prawdopodobnie spowoduje faktyczne zmniejszenie ilości zużywanej wody, ponieważ użytkownicy lokali będą dążyli do zmniejszenia swoich obciążeń za odpady komunalne. Nie ma jednak żadnego powodu, aby sądzić, że zmniejszą jednocześnie ilość wytwarzanych odpadów, ponieważ takie zachowania i tak nie przyniosą żadnych korzyści. Skoro użytkownicy lokali zmniejszą ilość zużywanej wody, to zmniejszy się również zużycie wody w całej nieruchomości (na wodomierzu głównym), a to z kolei zmniejszy obciążenia właściciela nieruchomości, a w konsekwencji spadną przychody gminy z tytułu opłat za odpady komunalne.

Skutek za kilka miesięcy może być zatem taki, że spadną przychody gminy, a ilość odpadów (czyli koszty do poniesienia) pozostanie na takim samym poziomie lub nawet się zwiększy, a to z kolei sprawi, że powstanie deficyt, który trzeba będzie sfinansować kolejną podwyżką stawek opłat za odpady komunalne. Taki scenariusz jest całkiem prawdopodobny.

Czy ktoś z Państwa ma doświadczenia w rozliczaniu taką metodą należności za odpady komunalne? Będę wdzięczny za informacje.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!