Błędna wysokość udziałów a głosowanie nad podjęciem uchwały

W myśl Ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela lokalu wyraża się zatem ułamkiem, gdzie licznik odpowiada powierzchni lokalu a mianownik powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości.

Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej. Dla każdego zarządu i zarządcy jedynym miarodajnym źródłem informacji w zakresie wysokości udziałów są wpisy w księgach wieczystych.

Potrzebna zgoda na zmianę wysokości udziałów

Gdy udziały nie odpowiadają wyżej podanej definicji zarząd jest zobowiązany wszcząć we wspólnocie mieszkaniowej procedurę zmiany wysokości udziałów. W tym celu wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała w tej materii powinna zawierać przede wszystkim zgodę na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej w wyniku dokonania inwentaryzacji budynku. Uchwała powinna upoważnić też zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów w formie aktu notarialnego. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza.

W wykonaniu uchwały zarząd zleci sporządzenie inwentaryzacji budynku lub jej aktualizację, a następnie na jej podstawie złoży w formie aktu notarialnego stosowne oświadczenie. Akt notarialny zawierać będzie też wniosek do sądu o dokonanie zmian udziałów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej oraz zmianę udziałów we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Zatem to bardzo kosztowna operacja.

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Ze szczególną sytuacją w zakresie zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej będziemy mieć wówczas gdy procedura wyodrębniania lokali w budynku nie została jeszcze zakończona, tzn. pierwotny właściciel (gmina, deweloper, spółdzielnia) dysponują jeszcze niewyodrębnionymi lokalami.

Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 7 UWL, który stanowi, że do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w sposób, jaki był przyjęty przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu, chyba, że wszyscy współwłaściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem w przypadku braku wyodrębnienia wszystkich lokali nie wystarczy podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, ale konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli w formie umowy.

Art. 3 ust. 7 odnosi się do konkretnej okoliczności faktycznej (braku wyodrębnienia wszystkich lokali), a co za tym idzie wyłącza stosowanie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a ustawy. Gdyby było inaczej, to przepis art. 3 ust. 7 ustawy byłby zbędny. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.11.2004 roku (sygn. akt I CK 357/04). Jednak brak jednomyślności właścicieli nie przesądza definitywnie o braku możliwości zmiany wysokości udziałów. Wyjście z sytuacji wskazał Sąd Najwyższy w wyżej cytowanym wyroku stwierdzając, że wobec braku uregulowania następstw takiej sytuacji w UWL, zastosowanie mają przepisy KC, a zgodnie z art.199 KC w braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli.

Rozwiązaniem głosowanie 1 właściciel – 1 głos

Jedynym miarodajnym dla zarządu określeniem wysokości udziałów są wpisy w księdze wieczystej. Zatem dopóki nie nastąpi zmiana prawna w wysokości udziałów o której mowa wyżej, czyli dopóki co najmniej zarząd wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego, nie dokona określenia nowych wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, obowiązuje dotychczasowa wysokość udziałów. Może to prowadzić do kuriozalnych sytuacji w liczeniu głosów albo do braku możliwości jednoznacznego określenia w praktyce, czy uchwała została podjęta.

Rozwiązaniem sytuacji może być wówczas doprowadzenie do głosowania: jeden właściciel – jeden głos. Ustawa o własności lokali przewiduje, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z głosowaniem, że na każdego właściciela przypada jeden głos, możemy mieć do czynienia między innymi, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a UWL). Suma udziałów nie będzie równa 1 właśnie w przypadku błędów w obliczaniu ułamków czy wyodrębnieniu lokali, których wielkości nie przewidziano w pierwszej fazie wyodrębniania. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1, wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć kroki w celu aktualizacji wysokości udziałów, a do czasu tej aktualizacji głosować 1 właściciel – 1 głos w tym także nad uchwałą w tej sprawie.

W związku z zasadą głosowania, że na każdego właściciela przypada jeden głos istniały w praktyce wątpliwości, jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami na przykład dwóch lokali. Możliwe były dwie interpretacje.

Zgodnie z pierwszą, jeśli właściciel ma więcej niż jeden lokal, to przypada mu tyle głosów ile ma lokali. Zgodnie z drugą – wspomniany sposób liczenia głosów należy rozumieć ściśle, zatem 1 właściciel może mieć zawsze tylko 1 głos. Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26.04.2006 roku (sygn. akt II CSK 47/06), który stwierdził, że przewidziany w Ustawie o własności lokali sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!