Pandemia a sprzedaż mieszkania przez syndyka

• ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tj. DzU z 2020 poz. 1228 ze zm.), zwanej dalej „PU”,
• ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tj. DzU z 2020 poz. 1842 ze zm.), zwanej dalej „ustawą covidową”.

Ostatnie 12 miesięcy okazały się bardzo trudnym czasem również w aspektach związanych z nieruchomościami. W tym zakresie, do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich zostało skierowane zapytanie dotyczące sprzedaży mieszkania osoby z orzeczoną upadłością konsumencką.

Ogólny zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych w czasie epidemii albo stanu zagrożenia epidemicznego został ustanowiony w ustawie „covidowej”. Zgodnie z art. 15zzu tej ustawy, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Ustawa przewiduje jednak kilka wyjątków, w których pomimo stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego, można wykonać eksmisję. Sytuacje te wskazano w art. 15zzu ust. 2 ustawy „covidowej”. Zatem generalny zakaz eksmisji nie dotyczy:

• orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (DzU z 2020 poz. 218 i 956);
• decyzji o:
  • zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (DzU z 2020 poz. 1363),
  • ustaleniu lokalizacji linii kolejowej – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym,
  • zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (DzU z 2018 poz. 1380, z 2020 r. poz. 471 i 2380 oraz z 2021 r. poz. 11),
  • ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (DzU z 2020 poz. 234 i 1378),
  • pozwoleniu na realizację inwestycji – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (DzU z 2019 poz. 933 oraz z 2020 r. poz. 471).

W przypadku osoby, wobec której ogłoszono upadłość konsumencką, zgodnie z art. 151 PU, czynności postępowania upadłościowego wykonuje sędzia komisarz, z wyjątkiem czynności, dla których właściwy jest sąd. Natomiast wszelkie czynności związane z zarządzaniem majątkiem upadłego (objęcie majątku, zabezpieczenie go przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem go przez osoby postronne), a następnie z jego likwidacją podejmuje syndyk (art. 173 PU).

Wykonując plan spłaty wierzycieli, syndyk może dokonywać likwidacji majątku, również poprzez sprzedaż nieruchomości należących do dłużnika. Zgodnie z art. 320 PU, sprzedaż majątku może nastąpić w drodze aukcji lub przetargu. Przetarg lub aukcję prowadzi syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza. Mimo że wyboru oferenta dokonuje syndyk, taki wybór zawsze wymaga zatwierdzenia przez sędziego-ko- misarza. Postanowienie zatwierdzające wybór oferenta sędzia-komisarz może wydać na posiedzeniu niejawnym.

Pamiętać jednak należy, iż ustawa „covidowa”, jako przepisy szczególne, ustanawiające specjalną ochronę przed eksmisją w okresie epidemii albo stanu zagrożenia epidemicznego, nie pozwalają na wykonanie tytułów wykonawczych, nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, nawet w sytuacji, gdy oferent taki tytuł wykonawczy posiada. Nabycie nieruchomości upadłego sprzedanej przez syndyka nie zostało wymienione jako wyjątek od ogólnego zakazu eksmisji, dlatego też tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie mieszkania upadłego, w czasie epidemii lub zagrożenia epidemicznego nie może zostać wykonany.
Oprac. na podst. Inf. z Biura RPO z dnia 09.03.2021 r.; uwzględnia stan prawny na dzień 08.03.2021 r.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!