Czy trzeba prosić sąsiada o zgodę na rozbiórkę granicznej nieruchomości?

Sprawa, którą rozstrzygnął NSA, dotyczyła nieruchomości na warszawskim Rembertowie. Właściciel działki chciał rozebrać znajdujące się na niej dwa obiekty: budynek mieszkalny i gospodarczy. Oba stały bezpośrednio przy granicy i przylegały ścianami do sąsiedniej posesji. Sąsiedzi sprzeciwili się rozbiórce. Zarzucali między innymi, że nie uzyskano ich zgody i nie przedstawiono planów przyszłej inwestycji. Warszawski magistrat wydał jednak pozwolenie na rozbiórkę, a decyzję utrzymali Wojewoda Mazowiecki i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.

Prawo budowlane nie wymaga zgody sąsiada

Podstawowe znaczenie miał art. 30b ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524). Przepis wskazuje dokumenty, które należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę, między innymi zgodę właściciela obiektu lub jej kopię, szkic usytuowania obiektu oraz opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Nie ma w nim wymogu uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Może Cię zainteresuje: W blokach można zbierać deszczówkę

Dlatego, jak uznały organy i WSA, właściciel może zdecydować o rozbiórce należącego do niego budynku, jeżeli nie istnieją inne przeszkody prawne. Sąsiad nie może domagać się uzależnienia rozbiórki od jego zgody, jeżeli taki warunek nie wynika z przepisów. Istotne jest również to, że pozwolenie na rozbiórkę ma charakter decyzji związanej. Jeżeli inwestor spełni wymagania określone w art. 30b ust. 3 Prawa budowlanego, organ nie może odmówić wydania pozwolenia z powodu braku zgody sąsiada.

Granica działki nie daje prawa do blokowania rozbiórki

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną sąsiadów. Z wyroku wynika, że zgoda sąsiada nie jest co do zasady wymagana, jeśli rozbierany budynek stanowi wyłączną własność inwestora, a rozbiórka nie ingeruje w sąsiedni obiekt. Sąsiad może jednak uzyskać status strony, jeśli wykaże interes prawny, np. realne ryzyko uszkodzenia jego budynku.

Samo pozwolenie na rozbiórkę nie oznacza, że inwestor może dowolnie korzystać z sąsiedniej nieruchomości podczas prac. Jeżeli konieczne będzie np. ustawienie rusztowania lub wykonanie zabezpieczeń na sąsiedniej działce, zastosowanie może znaleźć art. 47 Prawa budowlanego, regulujący możliwość wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w związku z wykonywaniem robót. To jednak odrębna kwestia od zgody na samą rozbiórkę.

Przy rozbiórce nie trzeba wykazywać prawa do dysponowania działką

NSA zwrócił także uwagę na różnicę między rozbiórką a budową. Zgoda właściciela obiektu wymagana przy rozbiórce nie jest tym samym co prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, którego wykazanie jest wymagane m.in. przy pozwoleniu na budowę na podstawie art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Prawo budowlane świadomie nie wymaga przy rozbiórce oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wymagana jest natomiast zgoda właściciela rozbieranego obiektu.

Sama wspólna ściana nie oznacza automatycznie konieczności uzyskania zgody właściciela drugiej części bliźniaka. NSA już wcześniej rozstrzygał podobną sprawę. Uznał, że wymagana jest zgoda właściciela rozbieranego obiektu, a nie właściciela sąsiedniego budynku. Jeżeli rozbiórka nie ingeruje we wspólną ścianę ani inne nierozdzielne elementy konstrukcyjne, zgoda sąsiada nie jest wymagana. Inaczej będzie, gdy prace obejmą elementy wspólne obu części budynku, na przykład nierozdzielne fragmenty konstrukcji dachu.

Wyrok NSA z 23 września 2021 r., sygn. akt II OSK 2932/19.

Sąsiad nie może żądać informacji o przyszłej inwestycji

Sąsiedzi domagali się wznowienia postępowania, wskazując na możliwość pominięcia innych właścicieli nieruchomości. Powołali się na art. 145 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, dotyczący sytuacji, gdy strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu.

Przeczytaj także: Od 20 września nowe przepisy chroniące przed hałasem w blokach

NSA przypomniał, że w postępowaniu rozbiórkowym status strony ustala się na podstawie art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, a nie według zasad właściwych dla pozwolenia na budowę z art. 28 Prawa budowlanego. Stroną jest podmiot mający interes prawny wynikający z przepisów prawa materialnego, np. z Kodeksu cywilnego w związku z ochroną prawa własności i przed immisjami.

Jednocześnie zgodnie z art. 147 k.p.a. wznowienie z powodu pominięcia strony może nastąpić na jej żądanie. Sąsiedzi nie mogą więc występować w imieniu innych właścicieli. Nie mogą też w postępowaniu rozbiórkowym domagać się informacji o tym, co inwestor zamierza zbudować w przyszłości. Kwestia nowej inwestycji będzie oceniana dopiero w ramach postępowania dotyczącego jej realizacji.

Pozwolenie czy zgłoszenie?

Nie każda rozbiórka wymaga pozwolenia. Art. 31 Prawa budowlanego przewiduje w określonych przypadkach możliwość dokonania rozbiórki na podstawie zgłoszenia, m.in. budynków o wysokości poniżej 8 metrów, jeśli spełniony jest warunek dotyczący odległości od granicy działki. W przypadku budynku stojącego bezpośrednio w granicy warunek ten co do zasady nie będzie spełniony, dlatego konieczne będzie pozwolenie na rozbiórkę.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 sierpnia 2026 r., sygn. akt II OSK 2298/25.

Źródło: prawo.pl