Od 1 września zintegrowane plany inwestycyjne zastąpią lex deweloper

Do 31 sierpnia 2026 roku obowiązuje jeszcze ustawa z 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, powszechnie nazywana lex deweloper lub specustawą mieszkaniową.

Specustawa miała pobudzić budownictwo

Jej głównym zadaniem było pobudzenie budownictwa wielorodzinnego w miastach i ułatwienie współpracy samorządów z prywatnymi inwestorami, przede wszystkim deweloperami. Przepisy pozwalały szybciej realizować inwestycje, także na terenach, które wcześniej nie były przeznaczone pod mieszkalnictwo, między innymi na zdegradowanych gruntach poprzemysłowych i pokolejowych.

Specustawa dawała też możliwość realizacji inwestycji nawet wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To rozwiązanie niewątpliwie ułatwiało i przyspieszało część przedsięwzięć. Nie przełożyło się jednak na znaczący wzrost skali budownictwa realizowanego w tym trybie. Na podstawie przepisów lex deweloper powstawało średnio około 80 budynków rocznie, czyli zaledwie około 1,5 proc. wszystkich nowych inwestycji mieszkaniowych.

Może Cię zainteresuje: W blokach można zbierać deszczówkę

Rozpoczęte inwestycje będą mogły być kontynuowane

Wygaśnięcie przepisów nie oznacza automatycznego zatrzymania wszystkich przedsięwzięć realizowanych na podstawie specustawy. Po 31 sierpnia 2026 roku nie będzie już można składać nowych wniosków ani uzyskiwać nowych uchwał lokalizacyjnych w trybie lex deweloper. Nadal będzie jednak możliwa kontynuacja procesów inwestycyjnych rozpoczętych przed tą datą na podstawie przepisów specustawy.

Dla nowych przedsięwzięć kluczowym narzędziem mają natomiast stać się zintegrowane plany inwestycyjne, wprowadzone reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego w 2023 roku.

Szybciej, ale nie zawsze transparentnie

Eksperci zwracają uwagę, że z czasem przepisy lex deweloper zaczęły funkcjonować coraz lepiej. Nie oznacza to jednak, że rozwiązanie było pozbawione poważnych wad. Najwięcej zastrzeżeń mieli przede wszystkim mieszkańcy sąsiadujący z planowanymi inwestycjami. Jednym z problemów był bardzo krótki termin na zaskarżenie uchwały rady gminy umożliwiającej realizację inwestycji. Kontrowersje budziła też kwestia jawności całej procedury.

Plany dotyczące inwestycji często rodziły się najpierw podczas nieformalnych rozmów, a formalna procedura rozpoczynała się dopiero później. Wnioskiem zajmował się włodarz gminy oraz rada gminy, jednak zdarzało się, że mieszkańcy dowiadywali się o planowanym przedsięwzięciu dopiero na końcowym etapie, po podjęciu uchwały, a niekiedy nawet już po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Taki model stawał się źródłem konfliktów między inwestorami a lokalnymi społecznościami.

ZPI mają być bardziej przejrzyste i lepiej wpisane w system planowania

Zdaniem ekspertów lex deweloper było rozwiązaniem w pewnym stopniu oderwanym od całego systemu planowania przestrzennego. Dodatkowym ograniczeniem był zakres specustawy. Dotyczyła ona przede wszystkim inwestycji mieszkaniowych, podczas gdy działalność handlowa i usługowa mogła być realizowana jedynie w ograniczonym zakresie. Sama ustawa była też wielokrotnie nowelizowana, szczególnie w ostatnich latach.

Przeczytaj także: Wyłączenia wody i zakazy podlewania

Alternatywą są zintegrowane plany inwestycyjne. ZPI stanowi szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzaną na wniosek inwestora. W trakcie przygotowywania planu gmina może negocjować z inwestorem treść umowy urbanistycznej. Ma ona określać między innymi zobowiązania związane z realizacją inwestycji uzupełniających. W praktyce oznacza to możliwość powiązania dużego przedsięwzięcia inwestycyjnego z budową infrastruktury potrzebnej mieszkańcom.

Około 80 ZPI już w całej Polsce

Zainteresowanie nowym rozwiązaniem systematycznie rośnie. Samorządy nadal uczą się korzystania z nowego instrumentu. Pojawiają się pierwsze doświadczenia, ale w wielu miejscach wciąż brakuje praktycznej wiedzy i wypracowanych procedur dotyczących przygotowywania ZPI. Mimo tego prawnicy zdecydowanie lepiej oceniają procedurę zintegrowanych planów inwestycyjnych niż rozwiązania stosowane wcześniej w ramach lex deweloper.

Z punktu widzenia inwestora ZPI może być mniej wygodne, ponieważ procedura jest znacznie bardziej jawna i opiera się na szczegółowych regulacjach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie właśnie większa przejrzystość jest jedną z najważniejszych cech nowego mechanizmu.

Mieszkańcy mogą śledzić procedurę już na etapie prekonsultacji

W przypadku ZPI informacje o planowanych przedsięwzięciach mogą być dostępne dla mieszkańców znacznie wcześniej niż miało to miejsce w procedurze lex deweloper. W niektórych gminach transparentność zaczyna się już na etapie prekonsultacji, a więc jeszcze przed formalnym złożeniem wniosku o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Jeżeli inwestor składa wniosek na tym etapie, informacje mogą zostać opublikowane, dzięki czemu mieszkańcy mają możliwość zapoznania się z planowanym przedsięwzięciem. Po formalnym rozpoczęciu procedury uchwalania ZPI publikowane są istotne dokumenty, a zainteresowani mogą uczestniczyć w konsultacjach społecznych. Gmina może również ustalić bardziej przejrzyste zasady negocjacji i określania postanowień umów urbanistycznych. Ma to zapewnić większą równość podmiotów zainteresowanych realizacją inwestycji.

Może Cię zainteresuje: Wymiana mieszkań na wakacje czy zakup na własność?

ZPI nie tylko dla mieszkań i osiedli

Jedną z najważniejszych różnic między oboma rozwiązaniami jest zakres przedsięwzięć, które można realizować. Lex deweloper była przede wszystkim narzędziem przeznaczonym dla inwestycji mieszkaniowych. ZPI daje znacznie większą elastyczność.

Za pomocą zintegrowanego planu inwestycyjnego można przygotować różnego rodzaju inwestycje główne, a jednocześnie powiązać je z inwestycjami uzupełniającymi służącymi realizacji zadań własnych gminy. Inwestor może więc planować nie tylko przedsięwzięcia mieszkaniowe, lecz także inwestycje usługowe, produkcyjne, związane z fotowoltaiką, a także inne przedsięwzięcia wymagające odpowiedniego przygotowania planistycznego.

To właśnie połączenie większej elastyczności, jawnej procedury i możliwości negocjacji między inwestorem a samorządem ma być jedną z największych zalet ZPI. Celem jest znalezienie rozwiązania, które będzie możliwe do zaakceptowania jednocześnie przez inwestora, gminę i mieszkańców.

Jaką infrastrukturę może obejmować umowa urbanistyczna?

W ramach ZPI inwestor może zostać zobowiązany do realizacji inwestycji uzupełniających. Mogą one dotyczyć między innymi uzbrojenia terenu, dróg publicznych i linii kolejowych, obiektów publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat trzech, przedszkoli i szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów pożytku publicznego, w tym obiektów sportowych i rekreacyjnych i obszarów zieleni publicznej. Dzięki temu realizacja inwestycji może zostać powiązana z budową infrastruktury, która jest potrzebna lokalnej społeczności i samorządowi.

Gminy liczą na większy udział inwestorów w kosztach infrastruktury

ZPI mogą być dla samorządów narzędziem pozwalającym skuteczniej łączyć planowanie przestrzenne z udziałem prywatnych inwestorów w finansowaniu infrastruktury towarzyszącej. Takie podejście wskazują między innymi władze Poznania. Ich zdaniem zintegrowane plany inwestycyjne dają gminom możliwość lepszego powiązania procesu planistycznego z partycypacją inwestorów w kosztach realizacji potrzebnej infrastruktury. Korzyści mogą zyskać mieszkańcy, samorządowe budżety oraz sama przestrzeń miejska.

W czerwcu 2026 roku prezydent Poznania podpisał zarządzenie dotyczące ZPI, które określa zasady współpracy miasta z inwestorami oraz standardy przekazywania danych. Rozwiązanie ma umożliwić lepsze przygotowanie przedsięwzięć już na etapie koncepcji.

Źródło: portalsamorzadowy.pl