Słup energetyczny na działce. Kiedy odszkodowanie?

Linie energetyczne, gazociągi, instalacje telekomunikacyjne i inne urządzenia przesyłowe przecinają tysiące prywatnych nieruchomości w całej Polsce. Wiele z nich powstało jeszcze w czasach PRL, inne budowano już później, ale zanim właściciele nieruchomości zaczęli na większą skalę domagać się formalnego uregulowania zasad korzystania z ich gruntów.

Infrastruktura na prywatnym gruncie to nie tylko słup na działce

Dla właściciela problemem nie musi być samo fizyczne zajęcie części działki. Znacznie bardziej dotkliwe mogą okazać się konsekwencje obecności infrastruktury. Przebieg linii energetycznej może ograniczać możliwość zabudowy, gazociąg może wyznaczać obszar, którego nie można swobodnie zagospodarować, a dostęp operatora do urządzeń oznacza konieczność tolerowania jego wejścia na prywatny teren. Wszystko to może wpływać również na wartość nieruchomości.

To skala i charakter tych ograniczeń mają znaczenie przy ustalaniu wysokości ewentualnego wynagrodzenia. Inaczej oceniana będzie duża działka rolna, przez którą przebiega linia wysokiego napięcia a inaczej niewielka parcela, na której urządzenie zajmuje tylko fragment terenu.

Może Cię zainteresuje: Od 1 września zintegrowane plany inwestycyjne zastąpią lex deweloper

Służebność przesyłu pojawiła się dopiero w 2008 roku

Instytucja służebności przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 roku. Wcześniej przedsiębiorstwa przesyłowe korzystały z innych konstrukcji prawnych. W efekcie przez dekady powstawały sytuacje, w których infrastruktura należąca do przedsiębiorstwa znajdowała się na prywatnym gruncie, ale sposób korzystania z nieruchomości nie był jasno uregulowany.

Obecnie służebność przesyłu pozwala formalnie określić, w jakim zakresie przedsiębiorstwo może korzystać z cudzej nieruchomości. Właściciel gruntu może natomiast otrzymać za to odpowiednie wynagrodzenie. Jeżeli strony nie są w stanie osiągnąć porozumienia, właściciel może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu. W postępowaniu sąd analizuje między innymi dokumenty związane z budową urządzeń, decyzje administracyjne, księgę wieczystą, historię własności nieruchomości oraz podstawę prawną, na której przedsiębiorstwo opiera swoje prawo do korzystania z gruntu.

Zasiedzenie przez lata było główną linią obrony przedsiębiorstw

Dla wielu właścicieli szczególnie istotny okazał się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku, sygn. P 10/16. Trybunał zakwestionował wykładnię przepisów, która pozwalała przedsiębiorstwom przesyłowym lub Skarbowi Państwa na nabywanie, jeszcze przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu, prawa odpowiadającego jej treści poprzez zasiedzenie.

To właśnie zasiedzenie przez lata stanowiło jeden z najważniejszych argumentów przedsiębiorstw przesyłowych w sporach z właścicielami. Operatorzy wskazywali, że skoro przez odpowiednio długi okres korzystali z określonej części nieruchomości, mogli nabyć odpowiednie uprawnienie przez zasiedzenie. W konsekwencji właściciel nie mógł skutecznie domagać się ustanowienia służebności na nowych zasadach i związanej z tym zapłaty.

Po wyroku TK sytuacja właścicieli stała się korzystniejsza. Trzeba jednak zachować ostrożność w ocenie skutków tego orzeczenia. Wyrok P 10/16 nie został dotąd ogłoszony w Dzienniku Ustaw, co stało się źródłem sporu dotyczącego jego formalnych konsekwencji.

Może Cię zainteresuje: W blokach można zbierać deszczówkę

Jednocześnie część sądów zaczęła odwoływać się bezpośrednio do konstytucyjnej ochrony prawa własności. W takich sprawach pojawia się argument, że wieloletnie korzystanie z prywatnej nieruchomości bez odpowiedniej podstawy prawnej nie powinno automatycznie prowadzić do pozbawienia właściciela możliwości dochodzenia swoich praw.

Ponad 300 tysięcy zł za ustanowienie służebności

Skala możliwych roszczeń pokazuje sprawa rozstrzygnięta ostatecznie w postępowaniu przed Sądem Najwyższym. 19 marca 2026 roku, sygn. II CSKP 1045/24, Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną przedsiębiorstwa w sprawie dotyczącej nieruchomości rolnych, przez które przebiegały napowietrzne linie elektroenergetyczne. Wcześniej, 23 maja 2022 roku, Sąd Rejonowy w Ropczycach ustanowił służebność przesyłu i zasądził na rzecz właściciela 335 237 zł wynagrodzenia.

Przedsiębiorstwo odwołało się od tego rozstrzygnięcia, jednak Sąd Okręgowy w Rzeszowie oddalił apelację. Następnie sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który również nie zmienił korzystnego dla właściciela rozstrzygnięcia. Warto zauważyć, że kwoty 335 237 zł nie zasądził Sąd Najwyższy, tylko  przyznał już sąd pierwszej instancji. Późniejsze postępowania doprowadziły jedynie do utrzymania tego rozstrzygnięcia.

W innym postępowaniu 17 marca 2026 roku Sąd Okręgowy w Rzeszowie przyznał właścicielce ponad 180 tys. zł jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Także w tej sprawie istotną kwestią był podnoszony przez przedsiębiorstwo zarzut zasiedzenia. Ostatecznie nie został on uwzględniony.

Oba przypadki pokazują, że wieloletnie korzystanie z prywatnej nieruchomości może prowadzić do bardzo wysokich świadczeń na rzecz właściciela. Nie można jednak traktować tych kwot jako stawek, które automatycznie przysługują każdemu właścicielowi działki z infrastrukturą przesyłową.

Od czego zależy wysokość wynagrodzenia?

Nie istnieje jedna uniwersalna kwota za słup energetyczny, linię czy gazociąg znajdujący się na prywatnej działce. Przy ocenie sytuacji znaczenie mogą mieć między innymi powierzchnia nieruchomości objęta ograniczeniami, rodzaj i charakter urządzenia przesyłowego, zakres korzystania z działki przez przedsiębiorstwo, ograniczenia w możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu, wpływ infrastruktury na wartość nieruchomości, możliwość korzystania przez właściciela z pozostałej części działki, historia powstania urządzenia, dokumenty dotyczące jego budowy, istniejące umowy i decyzje administracyjne, wpisy w księdze wieczystej, a przede wszystkim istnienie lub brak ważnego tytułu prawnego przedsiębiorstwa do korzystania z nieruchomości. Dlatego dwie pozornie podobne działki mogą prowadzić do zupełnie różnych rozstrzygnięć finansowych.

Sam fakt, że na prywatnej działce znajduje się urządzenie przesyłowe, nie oznacza jeszcze automatycznie prawa do otrzymania pieniędzy. Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości. Warto sprawdzić, czy została zawarta umowa z obecnym właścicielem albo jego poprzednikiem prawnym, czy ustanowiono służebność i ujawniono ją w księdze wieczystej, czy wydano decyzję administracyjną pozwalającą na zajęcie gruntu oraz kiedy dokładnie powstała i została uruchomiona infrastruktura.

Może Cię zainteresuje: Wyłączenia wody i zakazy podlewania

Znaczenie może mieć także to, kto był właścicielem działki w momencie budowy urządzeń i jakie dokumenty obowiązywały w tamtym czasie. Dopiero analiza całej historii nieruchomości pozwala ocenić, czy przedsiębiorstwo ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z gruntu.

Można domagać się nie tylko ustanowienia służebności

Jeżeli przedsiębiorstwo nie dysponuje odpowiednią podstawą prawną, właściciel może rozważyć wystąpienie o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu. W określonych sytuacjach możliwe jest też dochodzenie roszczeń związanych z wcześniejszym, bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że właściciel może automatycznie żądać zapłaty za dowolnie długi okres. Nie można również przyjmować bez analizy, że zawsze chodzi o 10 lat wstecz.

W zakresie przedawnienia przepisy ulegały zmianom, a termin oraz zakres możliwych roszczeń zależą między innymi od ich rodzaju i konkretnego stanu faktycznego. Dlatego przed wystąpieniem z roszczeniem warto dokładnie odtworzyć historię nieruchomości i urządzenia.

Źródło: portalsamorzadowy.pl