Trendy na rynku nieruchomości według Cenatorium

Zmiany w dzisiejszym świecie i otoczeniu są tak dynamiczne, że trudno zrozumieć i przewidzieć kształt polskiego rynku nieruchomości. Jakie więc wnioski płyną z raportu?

Wysoki poziom inflacji nie będzie zagrożeniem dla dynamiki cen nieruchomości, ale może chwilowo zachwiać stroną popytową. W dłuższym okresie eksperci nie zakładają, żeby inflacja miała w negatywny sposób wpłynąć na ceny, jeśli już, to raczej w kierunku zwiększenia dynamiki cen lub jej utrzymania, a nie zmniejszenia.

Może Cię zainteresuje: Inflacja a rynek nieruchomości

Jednym z najistotniejszych elementów wpływających na ceny mieszkań jest dynamika płac nominalnych i realnych, ponieważ od tego zależy zdolność kredytową kupującego. Wyższa inflacja może ograniczyć pozytywną dynamikę płacy realnej, jednak należy to rozważyć wraz z oprocentowaniem kredytów i realną stopą procentową. Dopiero połączenie niskiej dynamiki płacy realnej z rosnącą pozytywną realną stopą oszczędności mogłoby spowodować krótkotrwałe wahnięcie na rynku nieruchomości i wzrost atrakcyjności lokat bankowych.

Podaż mieszkań rośnie w skali kraju, ale nie rośnie w niektórych dużych miastach, np. w Warszawie, podobnie jak w Europie. Terenów inwestycyjnych, które są łatwo dostępne, jest coraz mniej.  Rozrastanie się miast generuje coraz wyższe koszty i utrudnia zarządzanie infrastrukturą. Procedury, czas uzyskania pozwoleń, ekologia oraz konieczność zapewnienia infrastruktury społeczne, wszystko to tworzy przeszkody. Z kolei wymiana już istniejącej zabudowy to procesydroższe, wolniejsze i kłopotliwe. Powyższe czynniki powodują ograniczenie tempa wzrostu podaży mieszkań, a w rezultacie dostępność lokali w obrębie miasta będzie mniejsza. Sprawia to, że atrakcyjne mieszkania będą jeszcze trudniej dostępne, a dobre lokalizacje nie będą przedmiotem większych przecen.

Wysoki i rosnący poziom oszczędności netto gospodarstw domowych nie wpływa bezpośrednio na poziom cen nieruchomości. Z tego powodu jednak banki są bardziej skłonne do udzielania kredytów ze względu na nadpłynność. Należy zaznaczyć, że pojedyncza osoba może nie mieć wystarczających środków na zakup mieszkania lub wpłacenie wkładu własnego, ale w skali wymuszają obniżenie warunków kredytowych.

Dynamika udzielanych kredytów hipotecznych brutto utrzymuje się na rekordowych poziomach, choć widać także pojawiający się trend odmów (m.in. ze względu na poziom stóp procentowych i jego wpływ na zdolność kredytową). Jeśli zaś przyjrzeć się dynamice netto kredytów, uwzględniających poziom spłat, to wartości te nie robią już takiego wrażenia. Przyrost ogółem akcji kredytowej netto (uwzględniającej spłaty kredytów) pokazuje przyrost kredytów o zaledwie 15 mld zł. Zadłużenie netto gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych nie rośnie tak szybko, jak się wydaje.

Ugody i sprawy frankowe spowodowały, że na rynku pojawiła się nowa zmienna w postaci dopływu dodatkowych środków. Kwoty szacowane przez KNF są ogromne i analitycy podchodzą do nich z dystansem, jednak frankowa rewolucja może w dłuższej perspektywie przynieść pozytywny skutek. To przykładowo w skali całej dekady może pozytywnie wpłynąć na wzrost cen nieruchomości. W Polsce ugody mogą wejść w życie już w 2022 roku i spowodować odczuwalny spadek zadłużenia kredytobiorców o wartości 21 mld zł.

Imigracja ma coraz większe znaczenie dla rynku nieruchomości ze względu na rosnący poziom wniosków o pobyt stały w Polsce. W 2021 roku w Polsce  złożono 346 tys. wniosków o pobyt czasowy i ponad 90 tys. na pobyt stały. Atrakcyjność Polski dla imigrantów jest coraz większa. Dość trudno jest przełożyć przyrost wniosków na popyt na mieszkania, ale z dużym prawdopodobieństwem można mówić o dodatkowym popycie na ok. 5 tys. mieszkań w skali kraju, w tym w Warszawie jest to ok. 1,5 tys. rocznie.

Eksperci w prognozach krótko- i średnioterminowych nie wskazują na duże prawdopodobieństwo załamania cen mieszkań, a wręcz przeciwnie, spodziewają się kolejnych lat ze wzrostem na poziomie ok. 10% rocznie. Dość wolne działania NBP, Europejskiego Banku Centralnego i wysoka inflacja raczej sprzyjają wysokiej dynamice cen mieszkań. W świetle wyborów parlamentarnych w Polsce w 2023 roku trudno oczekiwać, żeby obecny rząd chciał doprowadzić do spowolnienia gospodarki poprzez restrykcyjną politykę fiskalną i monetarną.

* Prognoza została opublikowana w lutym 2022 roku i nie obejmuje wpływu wojny regionalnej w Ukrainie, potencjalnego embarga czy zmian na rynku gazu i ropy.

Źródło: Cenatorium.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!