Jak właściwie obliczyć powierzchnię mieszkania lub domu?

Definicję powierzchni użytkowej określa Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Według tych przepisów powierzchnią użytkową budynku lub jego części jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych i szybów dźwigowych. Kondygnacja zawiera także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Klatki schodowe i szyby dźwigowe nie zaliczają się do pomiarów.

Normy określające powierzchnię użytkową

Normy, które stosuje się do obliczenia powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego:

• PN-70/B-02365 
• PN-ISO 9836:1997 
• PN-ISO 9836:2015-12 

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego każe określać powierzchnie budynku zgodnie z zasadami polskiej normy dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. W załączniku do rozporządzenia znajduje się informacja o stosowaniu najnowszej normy opublikowanej w języku polskim. Taką normą jest aktualnie PN-ISO 9836:2015-12, która wycofała i zastąpiła w 2015 r. normę PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne, jednak Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) zaleca takie postępowanie.

Co o powierzchni użytkowej mówi Ustawa o ochronie praw lokatorów?

Definicja powierzchni użytkowej znajduje się także w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 r. Według tych przepisów powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w lokalu oraz innych, które służą mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Nie gra roli ich przeznaczenie i sposób używania. Są to: przedpokój, pokoje, korytarz, hol, łazienka i spiżarnia. Do powierzchni użytkowej lokalu nie zalicza się tarasów, balkonów i loggii, szaf i schowków ściennych, piwnic, strychów, pralni, suszarni i miejsc na opał.

Może Cię zainteresuje: Lokalne wspólnoty energetyczne szansą na tańszą energię i bezpieczeństwo 

Obliczanie powierzchni użytkowej mieszkania

Wytyczne do obliczenia  powierzchni użytkowej mieszkania określa rozporządzenie z 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego:

• powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle od 2,20 m zaliczana jest do obliczeń w 100 proc.
• o wysokości od 1,40 m do 2,20 m – w 50 proc.
• o wysokości poniżej 1,40 m nie zalicza się w ogóle.

Zależnie od normy, powierzchnia będzie inna, jeśli np. stosując normę PN-ISO 9836:1997 deweloper wliczy balkon - różnica może tu wynieść 1,8 mkw.

Powierzchnia mieszkania ze skosami

Obliczając powierzchnie przy skosach lepiej wybrać normę PN-ISO 9836:1997. Powierzchnia wewnętrzna jako podstawa obliczenia ceny za mieszkanie czy dom jest uczciwa, tylko nabywca musi wiedzieć, że lokal traktowany jest tak, jakby nie było w nim ścian działowych. Inaczej ostateczna cena może zmaleć o kilka procent.

Pomiar zgodny z normą PN-ISO 9836:1997 dokonywany jest po otynkowaniu i na poziomie podłogi. Nie wliczane są tu wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. Powierzchnia ze skośnym sufitem liczona jest w całości, jeśli ma poniżej 1,9, wliczana jest do powierzchni pomocniczej. Z kolei w normie PN-70/B-02365 powierzchnię równą lub większą od 2,20 m wlicza się w 100 proc. W umowach znajdują się zazwyczaj zapisy o dopuszczalnych rozbieżnościach, akceptuje się +/- 2 proc. Większe różnice mogą skutkować odstąpieniem od umowy.

Jak traktować powierzchnię wewnętrzną mieszkania? 

Powierzchnia wewnętrzna mieszkania to powierzchnia po wewnętrznym obrysie ścian lokalu z tynkami bez ścian wewnętrznych i przegród. Dolicza się do niej antresole. Norma PN-ISO 9836:2015-12 dzieli powierzchnię użytkową na podstawową i pomocniczą. Norma PN-ISO 9836:1997 dolicza powierzchnie otwarte - należy wskazać nakryte i nienakryte. Według normy PN-70/B-02365 nie zalicza się balkonów, tarasów czy loggii. Na bazie PN-ISO 9836:2015-12 do powierzchni netto nie zalicza się powierzchni zajętych przez stałe przegrody budowlane oraz powierzchni przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i niszy w tych przegrodach.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu?

Przy obliczaniu powierzchni użytkowej domu stosuje się te same normy, jak przy mieszkaniach. W rozporządzeniu z 11 września 2020 r. dotyczącym zakresu i formy projektu budowlanego znajdują się także dodatkowe zapisy. Powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych oraz ich przejść i otworów, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, logii, tarasów, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy. Z kolei powiększa się  ją o antresole, ogrody zimowe, a także ścienne wbudowane szafy, garderoby i schowki.

Źródło: RynekPierwotny.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!