Własne miejsce postojowe – co warto wiedzieć?

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 1 lipca 2022 r., swoim zakresem obejmują także umowy dotyczące lokali użytkowych. Ich przedmiotem jest miejsce postojowe lub komórka lokatorska. Jedna z najważniejszych zmian dotyczy objęcia miejsca parkingowego (a także wszelkich pomieszczeń do niego przynależnych czy razem nabywanych) ochroną z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Dzięki temu nabywca może być pewien, że ochroną zostaną objęte nie tylko środki na zakup mieszkania, ale też miejsca postojowego. Ochrona obowiązuje od pierwszej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera aż do momentu przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości.

Podatek od kupna miejsca parkingowego

Nabywcy zewnętrznego miejsca postojowego (niebędącego częścią budynku ani osobnym budynkiem) nie muszą płacić podatku od nieruchomości. W przypadku miejsc parkingowych w garażu, obowiązują dwie różne stawki podatku od miejsca parkingowego, w zależności od tego, czy miejsce to stanowi odrębną nieruchomość (ma własną księgę wieczystą), czy też jest przynależne do lokalu (czyli gdy jest tylko jedna księga wieczysta, wspólna dla lokalu i miejsca parkingowego). Decyduje tu więc deweloper.  Dla miejsc, które nie mają odrębnej księgi wieczystej, podatek od nieruchomości wynosi tyle samo, co w przypadku lokalu mieszkalnego. W 2022 r. było to maksymalnie 0,89 zł za mkw. Z kolei w przypadku miejsc postojowych z odrębną księgą wieczystą stosowano stawkę 8,68 za mkw. Na postulat Rzecznika Praw Obywatelskich, w reakcji na skargi obywateli, Ministerstwo Finansów wyraźnie zaznaczyło, że nie planuje żadnych zmian w tym zakresie.

Czy własne miejsce parkingowe to dobre rozwiązanie?

Osoby planujące zakup lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego mogą zastanawiać się, czy zakup miejsca postojowego jest dobrym rozwiązaniem. Wiele osób zniechęca potencjalny koszt. W zależności od tego, czy jest to miejsce na zewnątrz lub w garażu, trzeba za nie zapłacić od ok. 30 do nawet 50 tys. zł. Osoby, które nie posiadają samochodu i nie zamierzają w najbliższej przyszłości kupować auta, zdecydowanie nie powinny go kupować, chyba, że rozważą jego wynajem. Posiadanie miejsca postojowego zwiększa wartość nieruchomości, więc może być traktowane jako inwestycja, przy przyszłej sprzedaży lokalu.

Może Cię zainteresuje: Obowiązek segregacji odpadów budowlanych przesunięty o dwa lata

Co z zakupem miejsca postojowego bez mieszkania?

Miejsce postojowe w garażu zwykle jest przynależne do konkretnego lokalu i nie posiada własnej księgi wieczystej, co oznacza, że niemożliwy jest też zakup takiego miejsca bez kupna mieszkania. Jeśli jednak miejsce parkingowe, np. w garażu podziemnym, ma własną księgę wieczystą i jest traktowane jak oddzielna nieruchomość, zakup takiego miejsca bez kupna mieszkania jest możliwy. To może być dobre rozwiązanie np. dla osób, które wcześniej kupiły już jeden lokal mieszkalny w danej inwestycji, ale posiadają dwa samochody. Nabywcy miejsca bez lokalu, powinny sprawdzić, czy umowa sprzedaży garażu lub miejsca postojowego zawiera wszystkie niezbędne informacje i dane, a także księgę wieczystą.

Czy deweloper ma obowiązek zapewnienia miejsca postojowego?

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, deweloper, zagospodarowując działkę budowlaną, powinien urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z tymi przepisami, miejsca postojowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana. Dodatkowo muszą mieć charakter trwały. 

Czy deweloper może zmusić do zakupu miejsca postojowego?

Postanowienie umowy deweloperskiej, zobowiązujące klienta do zakupu mieszkania łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego) – orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r. (sygn. akt I CSK 49/12).

Deweloper stosował w umowach z klientami postanowienie zobowiązujące ich do zakupu wraz z mieszkaniem udziału w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym). Jedna z klientek dewelopera wystąpiła do sądu okręgowego o uznanie ww. postanowienia za niedozwoloną klauzulę umowną.

Może Cię zainteresuje: E-książka obiektu budowlanego obowiązkowa

Sąd okręgowy oddalił pozew uznając, że zakwestionowane przez nią postanowienie umowy dotyczy głównego świadczenia stron oraz jest sformułowane w sposób jednoznaczny. W umowie klient zobowiązał się zakupić wraz z mieszkaniem udział w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy.

Klientka złożyła apelację od wyroku sądu okręgowego do sądu apelacyjnego. Sąd drugiej instancji zmienił wyrok sądu okręgowego, uznał zakwestionowane postanowienie jako niedozwoloną klauzulę i zakazał deweloperowi jego stosowania w umowach z klientami. Deweloper odwołał się jednak od wyroku sądu apelacyjnego do Sądu Najwyższego, a ten uchylił wyrok sądu apelacyjnego. Ostatecznie zatem, zgodnie z prawem, deweloper może oferować w sprzedaży mieszkania z obowiązkiem wykupu miejsca postojowego.

Czy można sprzedać prawo do korzystania z miejsca postojowego?

Sprzedaż prawa do korzystania z miejsca postojowego może nastąpić np. w przypadku miejsca postojowego w garażu, które jest oddzielną nieruchomością (ma własną księgę wieczystą) i nie jest uznane za część składową mieszkania. Warto jednocześnie pamiętać o kilku kwestiach prawnych. Miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie jest pomieszczeniem przynależnym, ponieważ nie jest ono oddzielone od innych miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie poszczególne miejsca postojowe.

W celu zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Innym sposobem stosowanym w praktyce jest zawarcie umowy o podziale bez ustanawiania na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego. Dopiero wtedy możliwa jest sprzedaż miejsca postojowego, a właściwie sprzedaż udziałów w jego współwłasności.

Źródło: rynekpierwotny.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!