Schron w każdym nowym budynku

Ustawa z 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej zwana ustawą schronową, przewiduje między innymi obowiązek tworzenia w budynkach wielorodzinnych, obiektach użyteczności publicznej oraz garażach podziemnych miejsc, które będą mogły pełnić co najmniej funkcję doraźnego schronienia. Obowiązek ten dotyczyć będzie inwestycji realizowanych od 1 stycznia 2026 roku. Zgodnie z art. 206 ustawy chodzi o budynki, wobec których po dniu 31 grudnia 2025 roku został złożony wniosek o pozwolenie na budowę albo wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu czy projektu architektoniczno-budowlanego, zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych.

Oznacza to, że inwestycje zgłoszone i realizowane przez deweloperów do końca 2025 roku nie muszą uwzględniać obowiązku tworzenia miejsc doraźnego schronienia (MDS) w budynkach wielorodzinnych.

Sprawna ewakuacja z miejsc schronienia

Eksperci rynku nieruchomości zgodnie przyznają, że kluczowe znaczenie w kontekście nowych obowiązków nałożonych na inwestorów oraz projektantów ma rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z dnia 9 lipca 2025 roku w sprawie warunków organizowania, oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia (MDS). Akt prawny, który wszedł w życie 29 lipca 2025 roku, zakłada między innymi, że w MDS-ach zostaną zapewnione „rozwiązania pozwalające na ewakuację osób znajdujących się w nim lub ich uratowanie w inny sposób”.

Może Cię zainteresuje: Księgi wieczyste w mObywatelu już w 2026 roku

Zgodnie z rozporządzeniem w przypadku pomieszczenia lub zespołu pomieszczeń w budynku, lub w budowli spełniającej funkcję użytkową – posiadających podłogę zagłębioną poniżej przylegającego do nich terenu o co najmniej 1,5 m lub znajdujących się na kondygnacji podziemnej, lub w garażu podziemnym, należy zapewnić co najmniej jedno wyjście ewakuacyjne na każde rozpoczęte 200 osób pojemności MDS lub co najmniej jedno wyjście zapasowe na każde rozpoczęte 400 osób pojemności MDS.

Elementy konstrukcyjne w pomieszczeniach mogących służyć jako miejsca doraźnego schronienia (MDS) mają posiadać między innymi:

• ściany nośne żelbetowe lub z betonu zbrojonego o grubości co najmniej 20 cm, lub murowane z cegły pełnej, bloczków silikatowych pełnych lub bloczków betonowych pełnych o grubości co najmniej 24 cm;
• ściany zewnętrzne bez okien lub z oknami przystosowanymi do zabezpieczenia, spełniającymi następujące warunki:
  • łączna powierzchnia otworów okiennych w części ściany ponad poziomem terenu jest nie większa niż 30 proc. powierzchni tej części ściany;
  • powierzchnia każdego otworu okiennego w ścianie jest nie większa niż 2 mkw.;
  • odległość między otworami okiennymi jest nie mniejsza niż 0,4 m.

Wątpliwości co do stosowania przepisów w praktyce

Firmy deweloperskie są gotowe uwzględniać w nowych inwestycjach rozwiązania podnoszące poziom bezpieczeństwa. Problem widzą w tym, że przepisy są nieprecyzyjne, a ich praktyczne zastosowanie budzi poważne wątpliwości. Jako przykład podają wymóg dotyczący wyjść ewakuacyjnych, które muszą znajdować się poza tzw. strefą zgruzowania. W realiach gęstej zabudowy miejskiej oznacza to konieczność wyprowadzenia wyjść ewakuacyjnych poza granice działki, a więc na teren, do którego inwestor nie ma tytułu prawnego. To z kolei uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę i grozi blokadą wielu projektów już na etapie postępowań administracyjnych.

Może Cię zainteresuje: Decyzje RPP we wrześniu: stopy procentowe w dół

Od 1 stycznia 2026 roku nowe budynki trzeba będzie projektować w oparciu o wskaźniki odnoszące się wprost do liczby osób przewidzianych w MDS. Co ważne, miejsca doraźnego schronienia mogą być organizowane wyłącznie w sytuacji wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub w czasie wojny, jeżeli liczba schronów i ukryć okaże się niewystarczająca. Wtedy to organy administracji określą, czy w danym obiekcie będzie zorganizowany MDS, a jeśli tak, to ustalą jego pojemność. Dla projektantów i inwestorów oznacza to błędne koło. Dziś należy przyjąć pewne założenia dotyczące liczby osób, ale brakuje podstaw prawnych, aby taką wartość rzetelnie określić.

Dodatkowe wymagania konstrukcyjne

Wątpliwości budzą też dodatkowe wymagania konstrukcyjne. Są one konieczne, aby zapewnić ochronę przed skutkami ataków bombowych, jednak przepisy oprócz liczbowych danych o nośności posługują się ogólnymi sformułowaniami w rodzaju „konstrukcja obiektu budowlanego albo jego części”. To rodzi pytanie, jaki organ miałby rozstrzygać, czy można zaprojektować część garażu o zwiększonej nośności. Nie wiadomo na przykład, czy wzmocnieniu powinien podlegać jedynie strop nad MDS, czyli pomiędzy poziomem 0 a -1, czy też wszystkie stropy w przypadku garaży wielopoziomowych. Optymalne rozwiązania projektowe mogą ograniczać presję na wzrost cen mieszkań.

Wątpliwości te potwierdzają warsztaty eksperckie przeprowadzone przez Stowarzyszenie Architektów Polskich w sierpniu 2025 roku. Nikt nie ma stuprocentowej pewności, jak należy dziś projektować i realizować nowe inwestycje. Nieprecyzyjne przepisy oraz ryzyko wydłużenia procesu przygotowania inwestycji mogą przełożyć się na spadek podaży mieszkań. Tego obawia się branża deweloperska.

Czy nowe regulacje spowodują wzrost cen mieszkań?

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zauważa, że choć inwestorzy mogą jeszcze próbować uzyskać pozwolenia „na zapas”, trudno spodziewać się dużej fali wniosków. Odnosząc się do kosztów związanych z nowymi regulacjami: „bardzo wstępne szacunki mówiły o kwocie wynoszącej minimum 300 zł w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni mieszkania”. Trzeba jednak pamiętać, że nabywcy lokali w nowych budynkach już teraz płacą między innymi za ich wyższą wymaganą energooszczędność. Obecność w bloku miejsc doraźnego schronienia może być postrzegana jako atut, za który warto dopłacić, zwłaszcza że poziom rozwoju infrastruktury ochronnej jest w Polsce niski.

Zgodnie z art. 106 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej właściciele lub zarządcy budynków będą mogli się ubiegać o dotacje celowe na organizowanie miejsc doraźnego schronienia. Takie wsparcie może pokryć nawet 100 proc. dodatkowych kosztów inwestycji, ale jego otrzymanie uzależnione zostanie od decyzji administracyjnej, a więc będzie fakultatywne.

Źródło: portalsamorzadowy.pl