Czy to koniec sporów o balkony w blokach?

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312) przewiduje doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej. Obecnie przepisy nie wskazują wprost, które elementy balkonów należą do części wspólnych budynku, a które pozostają w gestii właściciela lokalu. To od wielu lat prowadzi do licznych sporów pomiędzy właścicielami mieszkań a wspólnotami mieszkaniowymi.

Co obejmie odpowiedzialność wspólnot?

Po zmianach do nieruchomości wspólnej mają zostać zaliczone grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali, a także elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów.

Oznacza to, że odpowiedzialność wspólnot obejmie między innymi:

• płytę balkonową,
• elementy nośne i dźwigary,
• izolację przeciwwilgociową,
• balustrady,
• zbrojenie oraz pozostałe elementy konstrukcyjne.

To właśnie wspólnota będzie finansować i zlecać remonty związane z odpadającym betonem, korozją zbrojenia, uszkodzoną izolacją czy innymi wadami konstrukcyjnymi.

Może Cię zainteresuje: Oczekiwania młodych na rynku nieruchomości

Co pozostanie obowiązkiem właściciela mieszkania?

Projekt nie zwalnia właścicieli lokali z odpowiedzialności za użytkowaną przestrzeń balkonu. Nadal będą oni odpowiadać za jego bieżące utrzymanie oraz wykończenie.

Do ich obowiązków należeć będzie między innymi:

• wymiana płytek,
• malowanie powierzchni,
• konserwacja warstw wykończeniowych,
• wyposażenie balkonu w meble, donice czy inne elementy użytkowe,
• utrzymanie porządku.

Taki podział obowiązków ma odpowiadać zasadzie, że właściciel odpowiada za elementy służące wyłącznie jemu, natomiast wspólnota za części mające znaczenie dla bezpieczeństwa całego budynku.

Rozbieżne wyroki sądów od lat komplikują sytuację

Jednym z głównych powodów przygotowania nowelizacji jest brak jednolitej praktyki sądowej. Przez lata sądy wydawały odmienne orzeczenia dotyczące balkonów. Część wyroków uznawała płytę balkonową za element nieruchomości wspólnej, wskazując, że odpowiada ona za konstrukcję budynku i jego bezpieczeństwo. W innych sprawach przyjmowano, że balkon jako przestrzeń służąca wyłącznie właścicielowi lokalu powinien być przez niego utrzymywany i remontowany.

Dodatkowe wątpliwości wynikały z faktu, że balkon pełni jednocześnie dwie funkcje. Z jednej strony jest częścią konstrukcji budynku i wpływa na jego stan techniczny, z drugiej zaś stanowi przestrzeń wykorzystywaną wyłącznie przez właściciela konkretnego mieszkania. Brak jednoznacznych przepisów powodował, że każda sprawa była rozpatrywana indywidualnie, często kończąc się wieloletnimi postępowaniami sądowymi.

Projektowana nowelizacja ma zakończyć te spory poprzez jednoznaczne wskazanie zakresu odpowiedzialności każdej ze stron.

Bezpieczeństwo ważniejsze niż spory o koszty

Ministerstwo wskazuje, że doprecyzowanie przepisów ma przede wszystkim poprawić bezpieczeństwo mieszkańców, zwłaszcza w starszych budynkach, gdzie wiele balkonów wymaga pilnych remontów.

Niejasny podział odpowiedzialności często prowadził do odwlekania decyzji o naprawach, ponieważ ani wspólnota, ani właściciel nie chcieli ponosić kosztów inwestycji. W praktyce oznaczało to, że uszkodzenia konstrukcji przez lata pozostawały nieusunięte.

Przeczytaj także: Większe wsparcie dla budynków wielorodzinnych w programie "Ciepłe Mieszkanie"

Tragicznym przykładem konsekwencji zaniedbań była katastrofa budowlana, do której doszło w 2023 roku w kamienicy przy ul. Czystej w Sosnowcu. Gdy małżeństwo wyszło rano na balkon znajdujący się na trzecim piętrze, płyta balkonowa runęła. W wyniku zdarzenia zginęła 43-letnia kobieta, natomiast jej mąż odniósł ciężkie obrażenia.

Zdaniem autorów projektu jednoznaczne przypisanie odpowiedzialności wspólnotom mieszkaniowym ma usprawnić podejmowanie decyzji o remontach i ograniczyć ryzyko podobnych tragedii.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312) znajduje się obecnie na etapie opiniowania. Ostateczny termin zakończenia prac legislacyjnych nie jest jeszcze znany.

Zgodnie z obecnym projektem ustawa miałaby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia. Jeśli proponowane rozwiązania zostaną przyjęte, po raz pierwszy przepisy wprost określą, które elementy balkonów są częścią nieruchomości wspólnej, a które pozostają obowiązkiem właściciela mieszkania. Ma to zakończyć wieloletnie spory interpretacyjne i ułatwić planowanie remontów przez wspólnoty mieszkaniowe.

Źródło: portalsamorzadowy.pl