Zmienia się ekonomika zakupu mieszkań: raty kredytu równe czynszom

Rata kredytu jest już na poziomie czynszu najmu. Narodowy Bank Polski zwraca uwagę, że w pierwszym kwartale 2026 roku nastąpiło istotne zbliżenie kosztów zakupu i wynajmu mieszkań. Według danych zawartych w raporcie miesięczna rata kredytu hipotecznego osiągnęła poziom porównywalny z kosztem najmu mieszkania.

Jednocześnie średnie stawki najmu pozostawały stosunkowo stabilne. W Warszawie czynsze nieznacznie wzrosły w porównaniu z poprzednim kwartałem, natomiast w grupie sześciu oraz dziesięciu największych miast odnotowano niewielkie spadki.

NBP podkreśla, że analiza dotyczy wyłącznie stawek najmu, bez uwzględnienia opłat eksploatacyjnych oraz kosztów mediów. Zrównanie kosztów najmu i obsługi kredytu może oznaczać zmianę kalkulacji dla osób planujących zakup pierwszego mieszkania. Dotychczas wysokie stopy procentowe sprawiały, że miesięczna rata była zdecydowanie wyższa od czynszu najmu. Obecnie ta różnica praktycznie zanikła.

Może Cię zainteresuje: Oczekiwania młodych na rynku nieruchomości

Rynek najmu instytucjonalnego nadal ma niewielkie znaczenie

Z raportu wynika również, że segment najmu instytucjonalnego rozwija się stopniowo, ale nadal odgrywa marginalną rolę na polskim rynku mieszkaniowym. Na koniec marca 2026 roku firmy komercyjne oferowały około 29,9 tys. mieszkań na wynajem. Oznacza to niewielki wzrost w ujęciu rocznym, jednak cały sektor odpowiada jedynie za około 1 proc. krajowego zasobu mieszkaniowego. Pokazuje to, że polski rynek najmu pozostaje zdominowany przez prywatnych właścicieli mieszkań, a profesjonalny segment PRS wciąż znajduje się we wczesnej fazie rozwoju.

Wynajem mieszkania daje wyższy zysk niż lokata, ale przegrywa z obligacjami

NBP przeanalizował również opłacalność inwestowania w mieszkania przeznaczone na wynajem. Według banku centralnego średnia stopa zwrotu z takiej inwestycji w siedmiu największych miastach,  przy założeniu zakupu za gotówkę i bez uwzględnienia kosztów transakcyjnych, remontów oraz zmian wartości nieruchomości, była nieznacznie wyższa od oprocentowania depozytów bankowych.

Jednocześnie rentowność najmu pozostawała niższa niż zysk możliwy do osiągnięcia z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe. Oznacza to, że przewaga mieszkań jako pasywnej formy lokowania kapitału nie jest obecnie tak wyraźna, jak jeszcze kilka lat temu. Inwestorzy muszą brać pod uwagę nie tylko przychody z najmu, ale także koszty utrzymania nieruchomości, podatki oraz ryzyko okresowych pustostanów.

Deweloperzy nadal osiągają wysoką rentowność

Mimo spowolnienia sprzedaży mieszkań rentowność działalności deweloperskiej pozostaje wysoka. NBP szacuje, że średnia stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) projektów mieszkaniowych realizowanych w siedmiu największych miastach utrzymała się w I kwartale 2026 roku na poziomie około 21 proc.

Przeczytaj także: Czy to koniec sporów o balkony w blokach?

Jednocześnie bank centralny zaznacza, że rentowność znacząco różni się pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi. Na wyniki firm wpływa wiele czynników, w tym:

• stabilizacja cen transakcyjnych mieszkań,
• rosnące koszty robocizny,
• wzrost cen gruntów budowlanych,
• wyższe koszty zarządzania inwestycjami,
• wolniejsza od oczekiwanej sprzedaż mieszkań,
• struktura finansowania inwestycji.

NBP wskazuje, że deweloperzy nadal w dużej mierze finansują swoje projekty środkami własnymi, przedpłatami klientów oraz pozostałymi zobowiązaniami, co ogranicza wpływ kosztów kredytowania na ich wyniki.

Rynek wchodzi w nową fazę równowagi

Wnioski płynące z raportu NBP pokazują, że polski rynek mieszkaniowy stopniowo wchodzi w okres większej równowagi. Z jednej strony maleje różnica pomiędzy kosztami wynajmu i zakupu mieszkania na kredyt, co może zachęcać część najemców do podjęcia decyzji o zakupie własnego lokum. Z drugiej strony inwestowanie w mieszkania przestaje wyraźnie przewyższać alternatywne, bezpieczne formy lokowania kapitału.

Jednocześnie sektor deweloperski nadal utrzymuje wysoką rentowność, choć coraz silniej odczuwa presję rosnących kosztów realizacji inwestycji oraz wolniejszego tempa sprzedaży mieszkań. Zdaniem NBP właśnie te czynniki będą w najbliższych kwartałach w największym stopniu wpływać na sytuację na rynku nieruchomości.Początek formularza

Źródło: NBP