Co trzeba wiedzieć o amortyzacji mieszkania w 2023 roku?

Amortyzacja nieruchomości - według prawa bilansowego i podatkowego - jest kosztem związanym ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Można jej dokonywać według kilku metod - ważne jest przy tym, by środek trwały był wpisany do ewidencji środków trwałych.

Amortyzacji podlegają nie tylko środki trwałe w postaci np. sprzętu czy maszyn wykorzystywanych przez przedsiębiorcę w firmie, ale także nieruchomości, zaliczane do środków trwałych. Odpisy amortyzacyjne to jeden z podstawowych rodzajów kosztów uzyskania przychodu, które z kolei obniżają podstawę opodatkowania i kwotę podatku należną do zapłaty.

Co do zasady przy odpisach amortyzacyjnych stosuje się stawki amortyzacyjne określone w wykazie stawek amortyzacyjnych. Czasem możliwe jest jednak zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych - podatnicy mają do tego prawo w przypadku używanych lub ulepszonych środków trwałych, które po raz pierwszy zostały wprowadzone do ewidencji danego podatnika. Należy jednak pamiętać, że przepisy wyznaczają minimalny okres amortyzacji przy zastosowaniu stawek indywidualnych.

Może Cię zainteresować: Kiedy można negocjować umowę najmu mieszkania?

Metody amortyzacji

Do amortyzacji nieruchomości wykorzystuje się jedną z trzech metod: liniową, progresywną lub uproszczoną. Pierwsza z metod, liniowa, nazywana jest też proporcjonalną lub równomierną. Jak wskazuje nazwa, polega ona na odpisywaniu równych kwot w regularnych odstępach czasu (np. co miesiąc lub co kwartał).

Metoda progresywna z kolei zakłada, że spadek wartości środka trwałego jest najmniejszy w pierwszych latach, a zwiększa się wraz z upływem czasu. Przekłada się to na niższe od przeciętnej odpisy amortyzacyjne na początku użytkowania środka trwałego; ich wysokość zwiększa się w kolejnych latach. Metoda degresywna stanowi odwrotność metody progresywnej. Zakłada ona, że spadek wartości środka trwałego jest największy w pierwszych latach jego wykorzystywania i stopniowo jest on coraz mniejszy. Z tego względu przy metodzie degresywnej wysokość odpisów amortyzacyjnych jest najwyższa na początku i maleje wraz z upływem czasu.

W przypadku amortyzacji lokalu mieszkalnego możliwe było również stosowanie amortyzacji uproszczonej - w takiej sytuacji wartość początkowa środka trwałego była ustalana na podstawie stałej stawki 998 zł za mkw. Ta metoda maksymalnie ułatwia ustalenie wartości początkowej nieruchomości (wystarczy pomnożyć liczbę metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przez 988). Wartość początkowa jest zaś istotna o tyle, że wpływa na wysokość odpisów amortyzacyjnych. Amortyzacja uproszczona była korzystna w sytuacji, gdy iloczyn liczby 988 i metrów kwadratowych nieruchomości jest wyższy, niż wartość początkowa ustalona na zasadach ogólnych.

Amortyzacja mieszkania w działalności gospodarczej - zmiany

Jeszcze do niedawna amortyzacja nieruchomości mieszkalnych w ramach działalności gospodarczej - czyli de facto amortyzacja mieszkania na wynajem - była jak najbardziej możliwa. Wszystko zmieniło się wraz z przepisami wprowadzonymi w ramach tzw. Polskiego Ładu. Ustawodawca postanowił na ich podstawie zakazać amortyzacji lokali i budynków mieszkalnych.

Dzięki wprowadzeniu przepisu przejściowego nadal możliwe było jednak amortyzowanie lokali i budynków mieszkalnych do końca 2022 r., pod warunkiem, że zostały one nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 r. Tym samym prawo do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nie przysługiwało, jeśli lokal lub budynek został nabyty lub wytworzony po 31 grudnia 2021 r. Po zakończeniu okresu przejściowego, czyli od 1 stycznia 2023 r., żaden podatnik nie może już zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych.

Co więcej, zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych ma swoje konsekwencje. Z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS 9 listopada 2022 r. wynika, że zakaz zaliczania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodu pociąga za sobą także brak możliwości wliczenia do kosztów firmowych wydatków związanych z zakupem mieszkania - m.in. takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłata notarialna czy opłaty skarbowe. Koszty poniesione przy zakupie mieszkania będzie można odliczyć jedynie przy jego sprzedaży. Rozliczenie najmu mieszkania w ramach działalności gospodarczej jest zatem znacznie bardziej skomplikowane niż wcześniej. Zmiany objęły również podatek od wynajmu mieszkania.

Może Cię zainteresować: Ryczałt z najmu obowiązkowy od 2023 roku

Należy podkreślić, że nie zmieniły się przepisy w zakresie amortyzacji nieruchomości użytkowych - w tym przypadku ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Zmiany, które zaczęły obowiązywać od 2023, dotyczą wyłącznie nieruchomości mieszkalnych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Wątpliwości może sprawiać kwestia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Należy pamiętać, że amortyzacji podlegają także wartości niematerialne i prawne, a zatem - zgodnie z przepisami ustawy o PIT - również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, o ile przewidywany okres użytkowania jest dłuższy niż rok, a wartość niematerialna lub prawna jest wykorzystywana przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie m.in. umowy licencyjnej, umowy najmu czy umowy dzierżawy.

Czy zatem w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu możliwe jest stosowanie indywidualnej stawki amortyzacji? Zgodnie z przepisami indywidualną stawkę amortyzacji można stosować jedynie w przypadku środków trwałych. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu niemożliwe jest więc stosowanie indywidualnej stawki, ponieważ to wartość prawna, a nie środek trwały. W tym przypadku roczna stawka amortyzacyjna wyniesie 2,5 proc.

Amortyzacja mieszkania ze stawką wyższą niż 1,5 proc.

Amortyzacja nieruchomości ze stawką wyższą niż 1,5 proc. jest obecnie jedyną dostępną opcją. Stawka 1,5 proc. dotyczyła lokali mieszkalnych, których amortyzacja nie jest już w 2023 r. możliwa. Tymczasem dla lokali użytkowych stawka amortyzacji wynosi 2,5 proc. Warto pamiętać także o tym, że jeżeli nieruchomość była już wcześniej używana (i to przez co najmniej 60 miesięcy), to w takim wypadku można zastosować indywidualną stawkę amortyzacji w wysokości 10 proc. Jest to tzw. amortyzacja przyspieszona. Okres przyspieszonej amortyzacji nieruchomości nie może być w takim przypadku krótszy niż 10 lat.

Źródło: RynekPierwotny.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!