Remont balkonów obowiązkiem wspólnoty?

Nowe przepisy, nad którymi pracuje rząd, zakładają, że elementy konstrukcyjne, takie, jak płyty balkonowe i balustrady, staną się częścią wspólną budynków. Oznacza to, że za ich stan techniczny oraz naprawy odpowiedzialne będą wspólnoty mieszkaniowe. Dotychczas te kwestie często trafiały do sądów z powodu niejasności w przypisywaniu odpowiedzialności.

Przed nowelizacją art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali brzmi: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Po nowelizacji art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali ma brzmieć: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów.”

Projekt ustawy o własności lokali ma także na celu rozróżnienie własności poszczególnych części balkonu. Wszystkie elementy konstrukcyjne staną się własnością wspólną, zaś wykończenia i wyposażenie wnętrza balkonu będą przynależne do poszczególnych mieszkań. Takie rozwiązanie pozwoli na jednoznaczne określenie, kto jest odpowiedzialny za konkretne części.

Może Cię zainteresuje: Koniec z tajemnicami w spółdzielniach

Zmiana przepisów może prowadzić do wzrostu funduszu remontowego, z którego pokrywane będą koszty napraw. Wysokość tych opłat będzie zależeć od kondycji budynku i decyzji wspólnoty. Fundusz remontowy dziś waha się od 1 do 5 zł za m kw. mieszkania, zależnie od stanu budynku i pilności remontów.

Złożona ocena rozliczenia remontu balkonu

Wyrok NSA z dnia 13 maja 2025 roku, sygn. II OSK 2492/22 dotyczy "odspojonych płytek przy pionowych ścianach balkonowych, które rodziły zagrożenie". Rozstrzygnięcie sądu zawiera takie zapisy, które dowodzą, że przepisy prawne co do balkonów proste nie są:

Warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu, mogą być zaliczane do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu lecz również elementów konstrukcyjnych balkonu, ścian pod balkonem, czy też płyty wspornikowej balkonu. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi, między innymi ścian zewnętrznych budynku należy do całej wspólnoty, a nie do poszczególnych właścicieli lokali.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 roku III CZP 10/08 (publ. Biuletyn SN 2008/3/6) stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Może Cię zainteresuje: Gmina nie może zarabiać na odśnieżaniu chodników

Bezspornym jest w sprawie, że płyty balkonowe/tarasy są elementem architektonicznym konstrukcji budynku i nie są od bryły budynku oddylatowane (oddzielone). Nie można przyjąć, aby obowiązki dotyczące utrzymania płyt balkonowych/tarasów w należytym stanie technicznym, w szczególności te, o których była wyżej mowa, dotyczyły tych ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach, do których te balkony/tarasy przynależą. Są to elementy konstrukcji architektonicznej mieszkalnego budynku wielorodzinnego, które powinny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Należy zwrócić uwagę na dwoistą naturę balkonów i tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach muszą być traktowane jak części wspólne budynku. Taka sytuacja zaistniała w powyższej sprawie.

Źródło: infor.pl