Czy inwestor może wejść na sąsiadujący teren?

Prawo budowlane przewiduje możliwość zobowiązania sąsiada do udostępnienia swojej nieruchomości, aby inwestor mógł przeprowadzić prace remontowe. Mówi o tym art. 47 ustawy Prawo budowlane. W ust. 1 wskazano, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, przed rozpoczęciem tych robót trzeba uzyskać zgodę na wejście od właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy). Z właścicielem należy uzgodnić przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Co na to sądy?

Kodeks cywilny również umożliwia wejście na teren sąsiedniej posesji, o czym przypomniał w postanowieniu z 11 maja 2017 roku Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim sygn. akt II Ca 263/17, wskazując na art. 142 par. 1 Kodeksu cywilnego.

Może Cię zainteresuje: Jak długo przetrwają bloki z wielkiej pyty?

„Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Przepis par. 2 art. 142 k.c. stanowi z kolei, iż przepis par. 1 stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym chyba, że grożąca szkoda jest oczywiście niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy”.

Oznacza to, że inwestor, po zakończeniu robót, jest zobowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Wspomniane naprawienie szkody zgodnie z artykułem art. 363 Kodeksu cywilnego powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego, przez przywrócenie stanu poprzedniego lub przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.

Gdyby natomiast przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe lub gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Z kolei jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.

Czy sąsiad może odmówić wejścia na jego posesję?

Prawo budowlane przewiduje rozwiązania w sytuacji, gdyby sąsiad nie zechciał wpuścić inwestora na teren swojej posesji i umożliwić wykonanie prac. W takiej sytuacji inwestor ma prawo złożyć stosowny wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości można złożyć albo w postaci papierowej, albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-budownictwo.gunb.gov.pl.

W terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku organ oceni, czy niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeśli uzna, że tak, wyda decyzję, w której określi między innymi warunki korzystania na czas prac budowlanych z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Przeczytaj także: Remont balkonów obowiązkiem wspólnoty?

Nowe rozporządzenie ministra finansów

Przepisy określają, jakie dane należy przekazać we wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Od 27 lutego 2026 roku obowiązuje nowe rozporządzenie ministra finansów i gospodarki w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, wcześniejsze obowiązywało od 17 lutego 2021 roku.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, we wniosku - w tym elektronicznym udostępnionym na portalu e-budownictwo.gunb.gov.pl - należy podać między innymi:

• dane inwestora,
• określenie prac przygotowawczych lub robót budowlanych uzasadniających wydanie wnioskowanej decyzji,
• oznaczenie sąsiedniego budynku, lokalu, nieruchomości, którego dotyczy wniosek,
• informacje o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu,
• uzasadnienie wniosku.

Rekompensata za wejście na teren nieruchomości

Przed rozpoczęciem tych robót trzeba uzyskać zgodę na wejście od właściciela sąsiedniej nieruchomości i uzgodnić z nim ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Prawnicy ostrzegają, że możliwość uzyskania rekompensaty istnieje tylko na etapie negocjacji z inwestorem, a jej wysokość uzależniona jest wyłącznie od woli podmiotów ją uzgadniających. Prawodawca nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń.

Ponieważ kwestia rekompensaty pozostaje w sferze cywilnoprawnej, może dojść do dobrowolnego zrekompensowania przez inwestora skutków decyzji. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia pomiędzy stronami w tej kwestii, uprawnionemu do rekompensaty pozostaje dochodzenie jej na drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym.

Źródło: portalsamorzadowy.pl