Mieszkanie czy hotel?
Najem krótkoterminowy jako nowe wyzwanie dla zarządcy i wspólnoty mieszkaniowej
Najem krótkoterminowy ujawnia napięcie pomiędzy indywidualnym prawem własności a wspólnym interesem mieszkańców, fot. Magnific
Najem krótkoterminowy stał się jednym z najtrudniejszych obszarów zarządzania budynkami mieszkalnymi. Właściciel lokalu powołuje się na prawo własności i swobodę korzystania z mieszkania, pozostali mieszkańcy oczekują ciszy, bezpieczeństwa i ochrony części wspólnych, a zarządca znajduje się pomiędzy tymi interesami.
Zobacz także
Redakcja Administrator24.info news Śmietniki trzeba będzie zabezpieczyć przed dzikimi zwierzętami?
Od 2027 r. właściciele nieruchomości mogą zapłacić grzywnę za niezabezpieczenie śmietników przed dzikimi zwierzętami.
Od 2027 r. właściciele nieruchomości mogą zapłacić grzywnę za niezabezpieczenie śmietników przed dzikimi zwierzętami.
Redakcja Administrator24.info news Brak nowych przepisów w sprawie warunków technicznych
Nowych warunków technicznych nie ma. Inwestorzy nie wiedzą, według jakich przepisów budować.
Nowych warunków technicznych nie ma. Inwestorzy nie wiedzą, według jakich przepisów budować.
Redakcja Administrator24.info news Możliwe korekty reformy planistycznej
Rząd zapowiada zmiany w zabudowie wsi, nowe zasady własności gruntów i pakiet ustaw mieszkaniowych.
Rząd zapowiada zmiany w zabudowie wsi, nowe zasady własności gruntów i pakiet ustaw mieszkaniowych.
Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Jednocześnie w Sejmie trwają prace nad rządowym projektem ustawy regulującym świadczenie takich usług. Przyjęta przez Radę Ministrów i wniesiona do Sejmu autopoprawka przewiduje m.in. przyznanie wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym kompetencji do podejmowania uchwał zakazujących świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości.
Najem krótkoterminowy już dziś – bez odrębnej polskiej ustawy
W polskim prawie nie obowiązuje jeszcze kompleksowa ustawa, która przyznawałaby wspólnocie mieszkaniowej generalne prawo do udzielania albo odmawiania zgody na najem krótkoterminowy. Nie oznacza to jednak, że działalność ta znajduje się poza prawem. Do relacji we wspólnocie stosuje się przede wszystkim ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, kodeks cywilny, przepisy porządkowe i przeciwpożarowe, a zależnie od sposobu wykorzystywania lokalu również ustawę z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz Prawo budowlane.
Punktem wyjścia pozostaje art. 140 Kodeksu cywilnego. Właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób, lecz tylko w granicach ustaw, zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. W realiach wspólnoty granice te konkretyzuje dodatkowo art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ma utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra.
Samo odpłatne udostępnianie mieszkania na kilka dni nie przesądza jeszcze o naruszeniu tych obowiązków. Znaczenie ma rzeczywisty sposób prowadzenia działalności, tj. częsta rotacja gości, nadmierna liczba osób, organizowanie imprez, hałas, pozostawianie otwartych drzwi, przekazywanie kodów dostępu osobom postronnym, niewłaściwe korzystanie z windy, garażu lub pomieszczeń wspólnych, a także powtarzające się interwencje służb.
Właśnie tu otwiera się pole działania zarządcy. Powinien on reagować na konkretne zachowania i zagrożenia.
Czy wspólnota może dziś zakazać najmu na doby?
Na gruncie obecnego stanu prawnego podjęcie przez wspólnotę ogólnej uchwały zakazującej właścicielowi najmu krótkoterminowego jest obarczone bardzo wysokim ryzykiem uchylenia. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, lecz co do zasady nie może dowolnie regulować sposobu korzystania z odrębnego lokalu. Uchwała ingerująca bez wyraźnej podstawy ustawowej w istotę prawa własności może zostać zaskarżona na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali jako niezgodna z prawem lub naruszająca interes właściciela.
Narzędzia dostępne wspólnocie już obecnie
Brak generalnego prawa do zakazania najmu nie oznacza bezradności. Skuteczność działania zależy od właściwego dopasowania środka do rodzaju naruszenia. W rękach wspólnoty, a w praktyce zarządcy, pozostają następujące instrumenty...
![Innowacyjne Spółdzielnie Mieszkaniowe – Wydanie Drugie [bezpłatny e-book]](https://www.administrator24.info/media/cache/full/data/202606/okladka-e-book-innowacyjne-spoldzielnie-mieszkaniowe-2.jpg)
